【中國經(jīng)營網(wǎng)綜合報(bào)道】住建部剛剛公布新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，將房價(jià)上漲過快的二、三城市推向了風(fēng)口浪尖。目前看來，包括秦皇島在內(nèi)至少有14個(gè)城市面臨不得不出臺“限購令”的壓力。

　　二三線限購城市浮出水面

　　據(jù)上海證券報(bào)消息，18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市7月份房價(jià)數(shù)據(jù)，對照住建部前天公布的新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，秦皇島等14個(gè)城市面臨出臺限購令的壓力。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，7月價(jià)格同比上漲幅度超過5%的城市共27個(gè)，其中有26個(gè)城市連續(xù)3個(gè)月漲幅超過5%。從價(jià)格環(huán)比漲幅看，7月有39個(gè)城市價(jià)格上漲，其中24個(gè)城市的漲幅增大。目前共有13個(gè)未限購的城市的房價(jià)同比漲幅連續(xù)3個(gè)月超過5%。

　　而且，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，環(huán)比上漲超過0.4%的上漲過快城市的全部為非限購城市。

　　結(jié)合7月份數(shù)據(jù)，并根據(jù)同時(shí)滿足2010年房價(jià)漲幅接近或超過5%以上；2011年以來房價(jià)漲幅接近或超過5%以上兩個(gè)條件推算，理論上應(yīng)該新增限購城市在14個(gè)左右。包括秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、贛州、煙臺、洛陽、襄樊、岳陽、常德、惠州、湛江、桂林。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則分析表示，除上述城市外，已限購的一線大城市周邊城市，如廊坊、中山、珠海等，也很有可能被納入限購范圍，因此新一批限購城市個(gè)數(shù)將約20個(gè)。

　　除了新增二三線城市限購?fù)猓�包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大等中長期調(diào)控措施正在研究的消息也紛紛傳來，在市場上引起不小的波瀾。

　　在18日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，房產(chǎn)調(diào)控要標(biāo)本兼治、中國收入分配要有效遏制差異擴(kuò)大，房產(chǎn)稅改革是非常必要的。

　　但他也給了大家一顆“定心丸”。他說，房產(chǎn)稅無論怎么演進(jìn)，在中國不會覆蓋家庭的第一套房或者家庭人均一定標(biāo)準(zhǔn)下單位面積的住房，這是政府確保的基本住房條件。無論這個(gè)家庭是富裕還是不富裕，第一套或者一定人均面積以下的住房是不涉及房產(chǎn)稅征收的。

　　即便是第二套房，賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收也應(yīng)該做特殊處理。“很多人認(rèn)為買第二套房是給自己買一個(gè)商業(yè)性的保險(xiǎn)，有道理。第二套房如果覆蓋，稅率應(yīng)該從輕。”

　　資金逐鹿二、三線城市

　　盡管樓市調(diào)控已經(jīng)取得一些效果，但數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手房價(jià)格整體仍呈上漲態(tài)勢，其中，新建商品住宅同比下降的僅有1個(gè)，二手房價(jià)格下降的也只有4個(gè)。

　　與此同時(shí)，受限購政策的影響，房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移，資金正從一線城市逐步轉(zhuǎn)移到非限購或限購執(zhí)行力度較輕的城市，而樓市成交量及價(jià)格上漲重點(diǎn)也隨之轉(zhuǎn)移至二、三線城市。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國100個(gè)城市的房價(jià)監(jiān)測顯示，今年1-7月，開發(fā)商拿地重心均向二、三線城市傾斜。以萬科為例，其前7個(gè)月在二、三線城市拿地達(dá)760多萬平米，而一線城市拿地不足100萬平方米。

　　在此背景下，二、三線城市成為近期全國房價(jià)的“領(lǐng)頭羊”。從統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)來看，7月份二、三線城市房價(jià)漲幅可觀。其中，新建住宅價(jià)格同比漲幅最高的為南昌，上漲9.3%，烏魯木齊上漲8.9%位居第二，丹東上漲8.6%，而長沙、蘭州、洛陽漲幅也均超過8%，石家莊、秦皇島、牡丹江漲幅均逾7%。此外，沈陽、大連、廈門、昆明、西寧、桂林、韶關(guān)、常德、襄陽等9個(gè)城市房價(jià)漲幅也超過6%。而一線城市中，7月份，北京新建商品房同比上漲1.9%，上海上漲2.5%，廣州上漲6.4%，深圳上漲4.7%。

　　二三線樓市面臨降溫

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)消息，根據(jù)住建部《新增限購城市建議標(biāo)準(zhǔn)》，限購令將擴(kuò)大到前期住宅銷售較旺的二三線城市，對全國樓市成交量和開發(fā)商業(yè)績形成壓力。但擴(kuò)大的幅度，取決于地方政府的博弈結(jié)果。住建部的五條建議標(biāo)準(zhǔn)是：6月國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反應(yīng)強(qiáng)烈的。符合上述兩條者及以上者列入新增限購名單。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)稱，預(yù)計(jì)有約30個(gè)城市進(jìn)入限購名單，包括70個(gè)大中城市里房價(jià)上漲過快而又未限購的城市，以及熱點(diǎn)區(qū)域的周邊城市。

　　今年前7月，一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，但與此同時(shí)，全國住宅銷售面積同比增長12.9%，包括萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世茂、金地、保利等在二三線城市開拓較多的房企前7月銷售目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前7月一線城市的銷售比例只占全國300多個(gè)城市銷量中的4.5%，其他限購城市占比在30%，而三線城市占比達(dá)到了65.5%。相比去年提高了超過0.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

　　在銀根緊縮的同時(shí)，限購令的擴(kuò)大將對整個(gè)房地產(chǎn)市場造成較大影響，亦會波及開拓二三線的房企的業(yè)績。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，一旦限購全面擴(kuò)散，很可能出現(xiàn)明顯的短期抑制效果，特別是對目前火熱的部分三線城市影響將非常大。預(yù)計(jì)全國下半年成交量可能下調(diào)超過兩成。

　　不過，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興指出，暫時(shí)看不到突然出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)的可能性。房地產(chǎn)市場發(fā)展取決于很多宏觀經(jīng)濟(jì)的背景，例如對通貨膨脹的治理、金融制度的完善、投資渠道的暢通等方面，而限購持續(xù)時(shí)間要看市場的發(fā)展情況。

　　地方政府：最好不上名單

　　很多地方政府出于財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度的考慮，并不情愿納入限購范圍，能不上名單就最好不上，所以哪些城市最終出現(xiàn)在新名單上，還要經(jīng)過一個(gè)博弈的過程。

　　例如，由于廣州、深圳、佛山的限購，部分投資者轉(zhuǎn)向了東莞等城市，東莞7月商品住宅均價(jià)為8586元/平方米，已經(jīng)超出了今年8240元/平方米的控制目標(biāo)。該市住建局有關(guān)官員7月下旬曾表示，房價(jià)仍處于可控范圍之內(nèi)，東莞市暫時(shí)沒有出臺樓市限購政策的相關(guān)計(jì)劃。“我們也會有相關(guān)的預(yù)案做好考慮，這個(gè)要看數(shù)據(jù)的監(jiān)測情況再作考慮。”

　　北上廣深7月房價(jià)環(huán)比停漲

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)消息，房價(jià)松動(dòng)跡象進(jìn)一步顯現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為100.09，環(huán)比增幅已連續(xù)三個(gè)月收窄，且逼近持平。其中，北上廣深四大一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比停漲。專家認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策持續(xù)高壓下，房價(jià)拐點(diǎn)已漸行漸近，預(yù)計(jì)9月份前后房價(jià)將首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)。與6月份相比，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。在北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、成都、寧波等熱點(diǎn)城市中，北上廣深四大一線城市房價(jià)環(huán)比停漲，其余城市除天津外，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅均呈下調(diào)態(tài)勢。

　　二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有22個(gè)，持平的城市有12個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過1.0%，漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有35個(gè)。

　　對于新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄的原因，中原集團(tuán)研究董事程澐表示，市場持續(xù)低迷不振，空前嚴(yán)厲的限購和信貸政策已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。另一方面，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商已經(jīng)意識到調(diào)控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價(jià)來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商近期的首選。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，近幾周來，北京、上海等一線城市供過于求的態(tài)勢愈加顯著，一二手房價(jià)已全面松動(dòng)。新房市場方面，中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量環(huán)比下挫15%，一線城市的下滑現(xiàn)象更為顯著。北京連續(xù)兩周的周成交量處于今年以來的低位，深圳更是環(huán)比大幅下降50%。二手住宅市場同樣持續(xù)低迷。上周，京滬深穗津5大重點(diǎn)城市的成交環(huán)比降幅有擴(kuò)大的趨勢，其中，廣州和深圳環(huán)比降幅分別達(dá)到63%和64%。

　　另據(jù)中原對重點(diǎn)城市市場的監(jiān)測，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個(gè)城市的房價(jià)將率先進(jìn)入下降通道，京滬深穗津5大城市的中原二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)也仍在低位維持。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，8月上半個(gè)月，北京商品住宅的成交均價(jià)為22110元/平方米，對比2月份的成交均價(jià)24953元/平方米，下降了11.4%。同時(shí)，通州、大興、房山、昌平四個(gè)遠(yuǎn)郊新城8月的成交均價(jià)也比2月份分別下降了14 .4%、10 .3%、6.1%、30.9%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，近段時(shí)間以來，有關(guān)特價(jià)房的消息不絕于耳，愈來愈多的項(xiàng)目開始了打折促銷，并且這樣的風(fēng)潮大有蔓延之勢。他舉例子說，位于北京通州北關(guān)環(huán)島附近的翠福園起價(jià)為12900元/平方米，創(chuàng)下了熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格新低。此外，房山的水墨林溪本周末即將推出新的一期，均價(jià)8500元/平方米，比價(jià)格最高峰時(shí)每平方米降了1500元。

　　中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來兩個(gè)月內(nèi)，在嚴(yán)厲的限購及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應(yīng)的持續(xù)增加，新房價(jià)格的下調(diào)將帶動(dòng)二手房價(jià)的下行，房價(jià)拐點(diǎn)已逐步顯現(xiàn)，降價(jià)將是大勢所趨。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說，7月份全國房價(jià)環(huán)比漲幅逼近持平，預(yù)計(jì)9月份前后房價(jià)將首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，一線城市房價(jià)下個(gè)月有望下降。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就房價(jià)數(shù)據(jù)而言，同比、環(huán)比的漲跌往往與普通消費(fèi)者的感受并不一致，參考性不是很強(qiáng)，能否在70個(gè)大中城市中選取某一特定區(qū)域，公布這一特定區(qū)域、同等地段在不同時(shí)期的房價(jià)變動(dòng)情況，這可能對普通消費(fèi)者而言參考價(jià)值更大。

　　對未來一段時(shí)間的政策走向，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，加息以及房價(jià)下跌的預(yù)期逐步增強(qiáng)，使得全國范圍內(nèi)房價(jià)上漲的城市在減少，房價(jià)漲幅在縮小，但是不管是新建商品住宅價(jià)格，還是二手住宅價(jià)格，70個(gè)大中城市中仍有一半的城市在上漲，隨著住建部限購五條標(biāo)準(zhǔn)的出臺，二三線城市的限購已在所難免。