7月12日，溫家寶總理在國務院常務會議上提出，房地產調控方向不動搖、調控力度不放松。對已在全國近40個城市出臺的限購政策，明確提出要繼續嚴格執行，而房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。限購擴大至二三線城市的調控新政依然箭在弦上。住建部近日下文，各省區市在8月20日前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，該項消息意味著二三線限購城市名單很可能將在8月底9月初公布。

　　從一、二線城市上半年的房地產市場表現來看，“限購”無疑是對市場影響最大的調控措施。對于房地產調控深化，限購擴大至二三線城市，業界普遍預測將對下半年二三線城市市場造成重大沖擊。中原集團研究中心近期對50個尚未實施限購的城市市場情況及出臺限購政策的可能影響進行了調研，結果表明，一旦這50個城市出臺限購政策，成交量受影響的城市數量將占九成。其中，22個城市(占比44%)將受到明顯沖擊，另22個城市(占比44%)將受到一定影響，其余6個城市(占比12%)將不會出現明顯變化。因此，隨著二三線限購城市名單的后續公布，這些城市或將難再獨善其身。

　　主要城市樓市成交普跌

　　8月以來，全國樓市出現降勢，成交量低位運行，主要城市市場下行軌跡明顯。據中國指數研究院發布的8月第一周數據顯示，被監測的35個城市中，僅10城市樓市成交量同比上漲。重點城市中，僅成都、天津和武漢同比上漲，其余多數城市成交量皆同比下跌，其中杭州跌幅最大，達55.89%，其次是重慶，跌幅亦超過40%。以北京市場為例，8月第一周，北京商品住宅(期房加現房)成交1020套，環比7月最后一周下降了50%，成交面積僅12.55萬平方米，創今年調控以來新低，調整態勢非常明顯。而此前北京市房地產業協會公布的數據顯示，1-7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年均價下降8.2%。

　　在限購政策下，符合條件購房者的數量是有限的，因此提早鎖定潛在客戶已逐漸成為開發商的共識。中原集團對7個重點城市的監測顯示，供應已回升至相對高位。從最近4個月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為1.74、1.58、2.63、1.63，而上海、廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26、1.03、1.11。從市場的表現來看，上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質性降價的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。

　　一線城市調控再度深入

　　7月，一線城市中的上海、深圳均出臺了新的房地產調控政策，不約而同地提出了限價要求。與限購相比，限價政策更具行政意味，同時與地方政府的執行力度也密切相關。我們認為，上海的限價對市場影響較小，而深圳的限價政策將對市場產生實質性影響。

　　上海的“滬四條”徹底堵住了通過補交納稅證明的購房渠道，同時還提出房管部門要指導房地產開發企業參照本區域同質樓盤實際成交價格、委托房地產估價機構評估等方式合理定價。由于限購政策出臺后上海的外地購房者比重已經明顯下降，因此限制補交納稅證明對全市住宅成交的影響有限，僅對部分外地客戶占主導的樓盤影響較大；而限價政策也未出臺實質的實施細則，具體操作取決于各區縣的房管局，我們認為，限價政策或對定價偏高的高檔住宅造成一定影響，尚不會影響上海整體住宅市場的價格水平。

　　深圳規定8月1日起執行新的限價政策。將按照90平米以下、90至144平米，144平米以上這三種面積段進行限價。規定新開樓盤不得超過同質樓盤的均價，新拿證項目不得超過上月實際成交價格。深圳的限價政策有具體的執行細則，可操作性較強，開發商很難規避，尤其對新開的高端樓盤而言，大幅溢價開盤必將受限。因此，8月1日之后如何推盤及定價將成為深圳發展商的頭等大事，這將在一定程度上影響短期內的住宅供應。

　　資金趨緊 以價換量大勢所趨

　　日前，銀監會對房地產信托業務規模較大的信托公司進行了“窗口指導”，已有20余家信托公司暫停了房地產信托業務。數據顯示，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元。在收緊房地產信托后，開發商目前唯一未受調控的融資渠道僅剩下海外融資，而海外融資本身的限制條件較多，對當前內地房企來說無異于杯水車薪。目前房地產企業的融資大門已經基本關閉。在融資無門的情況下，部分資金緊張的中小發展商將加快降價或項目出售的步伐，房地產行業集中度將進一步增強。

　　中原集團對最近4個月重點城市供應分析數據顯示，在成交持續低迷的情況下，開發商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度。這種情況表明開發商已經意識到調控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環境下，通過小幅降價來刺激銷售已經成為眾多開發商近期的首選。中原集團研究中心人士認為，目前一線城市和二線發達城市的房價已經出現全面松動，尤其在一些供應集中的區域，價格戰已初現端倪，而品牌開發商的率先降價將進一步帶動區域整體價格的下調，房價拐點已逐步顯現。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。

　　南方日報記者 李廣軍

　　政策動向

　　住建部發布新增限購城市5項標準

　　據了解，住房和城鄉建設部近日下發文件，要求各省區市在8月20日前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，并給出新增限購城市的5項建議標準。

　　這5項建議標準分別是：6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題、社會反映強烈的。

　　中原集團的數據顯示，根據上述新標準，預計可能有30—35個二三線城市被列入新增限購城市名單。而鏈家地產提供的調研數據顯示，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺、揚州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽、桂林、常德等14個城市滿足兩項以上限購標準，而贛州、丹東、惠州、韶關、襄陽、牡丹江、岳陽、濟寧、銀川、中山、嘉興、北海、廊坊、保定、香河、鎮江、連云港、汕頭等18個城市則在單一標準衡量中位于前列。

　　據悉，住房城鄉建設部提出，符合上述條件較多的即兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改。住房城鄉建設部要求，各省(區、市)對上半年轄區內各城市房地產市場調控工作情況進行總結，對調控政策落實不到位、房價上漲過快的城市進行約談。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策；限購范圍僅限于城市局部區域、部分房屋類型等的要盡快調整，從嚴執行。

　　由于此次文件下發臨近“金九銀十”的傳統銷售旺季，是否將對各二三線城市樓盤銷售造成影響，成為業內關注的焦點。近期媒體報道也特別關注限購令會否引發房企降價拋售的情形。對此，住房和城鄉建設部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興8月17日表示，此次的限購令并不會導致地產商突然大規模降價，而所謂“金九銀十”的概念也正在逐漸淡出公眾視野。趙路興表示限購令是國家針對房地產重要的調控政策之一，不會是短期行為，房地產市場發展取決于很多宏觀經濟的背景。

　　南方日報記者 李廣軍

　　業界反應

　　限購令將持續多久？

　　二三線城市限購的政策風聲越吹越緊。對于這一現象，房企大鱷、地產名嘴任志強近日公開表示，“限購令肯定不會成為一個長期的政策�！痹谒�看來，近期限購令火熱出臺將助推部分城市房價上漲。政府的想法其實是希望用房價的下跌去換取銷售量。只要價格沒下來，限購就不會停止。但是在嚴厲的限購政策下，有些人不是買不起，而是沒有資格買。因此即使房價下跌，也換不來成交量。任志強認為，未來一段時間內，緊縮仍然是一種常態，但是，限購令肯定不會成為一個長期的政策。

　　對于限購令的影響，任志強此前表示，上半年一些非限購城市的房價上漲很快，如果對這些城市再限購，只能將房價上漲的壓力進一步傳導給其他沒有限購的城市。

　　對于限購令的政策延續性，世聯地產首席技術官、世聯廣州分公司董事長黎振偉則有不同看法，他預測政策可能要持續兩三年。他表示，高房價問題要解決，但在沒找到新的辦法之前，限購是不敢取消的，一旦取消價格反彈會更大，更可怕。所以兩三年也只是一個預計，問題是找到下一個解決房價的辦法沒有，如果找不到這個方法，還要繼續限購。黎振偉強調，房地產需要調整，一些二三線城市的房價的確主要是被外來客拉高的。外來客投資房地產或買房，短期內不會產生稅收。而當地人貢獻巨大，增加財政收入，卻要面臨高房價的壓力。

　　限購令出臺的效果如何？

　　在限購令出臺后的效果上，業界看法也呈現兩極分化。8月8日，大連萬達集團董事長王健林針對二三線城市限購表示，房價受綜合性因素影響，想靠限購抑制房價太天真。王健林稱，在國內目前的房地產買賣市場中，投資投機性需求占比不超過10%。王健林以已出臺限購令的北京為例解釋，根據北京市上半年統計，非本市居民，包括在京納稅滿5年以上的工作人口的購房比重維持在10%以內。該數據可以說明投資投機需求已基本被擠出，然而同期北京整體房價下降有限。據此，王健林認為，中國的房地產市場下半年會有點困難，但拐點不會出現。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前表示，從目前市場來看，限購政策初步效果已經顯現。中原地產項目部總經理黃韜認為，此前城區樓盤的開發商，還抱著好盤不愁賣的心態，通過延緩開盤時間捍衛價格，不過現在是前有調控政策的大軍，后有保障房開工的追兵，價格不降也難。黃韜并表示，當前廣東省限購的二三線城市會在政策影響下，逐步增多，除之前已明確限購的廣州、佛山、深圳外，隨后還將有5、6個城市有可能被限購，而其中肇慶、江門、東莞、惠州等城市可能性都較大。

　　南方日報記者 李廣軍