早報記者 周祺瑾

　　樓市調控的影響力在發酵。

　　7月18日，國家統計局公布的數據顯示，6月上海市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比(較5月)上漲0.1%，較5月0.2%的漲幅繼續收窄；同比(較去年同期)上漲2.6%，較5月1.6%的漲幅有所提高。上海6月二手住宅價格環比上漲0.2%，較5月漲幅持平。

　　此前有分析稱，樓市會在二季度走低，三季度或有大幅促銷出現，但中華企業營銷總監戴正芳昨日稱，從這幾個月的情況來看，樓市出現大規模促銷的可能性很低，“可能出現降價的，都是一些新開的項目，而一些已經在售的項目，促銷可能性很小�！�

　　戴正芳判斷，由于地價、人工、材料的成本都在上漲，開發商大幅度促銷降價的可能性很小。

　　上海樓市進入“夏眠”

　　來自中介機構的數據則顯示，上周上海市商品住宅市場再現量價齊跌。

　　據佑威及樓市專評網18日提供的數據：上周(7月11日-7月17日)上海市商品住宅成交面積為14.3萬平方米，環比(較前周)下跌5.41%；上周上海全市商品住宅成交均價為21936元/平方米，環比下跌4.83%。

　　佑威機構執行董事黃志堅介紹，上周上海市商品住宅成交量較前周呈現繼續下滑態勢，連續兩周以十四五萬平方米的“地量”成交，已基本宣告樓市進入“夏眠”�！俺�非出現較大幅度的實質性降價，否則在現行調控政策下，下階段成交量將難有起色。”黃志堅說，這也同時意味著開發商回款壓力繼續加大。

　　上半年的整體成交量也不樂觀。

　　據中國房產信息集團數據，2011年上半年，上海一手商品住宅成交量大幅下滑了37%，僅為384.69萬平方米，市場重現供大于求的局面�？v觀1-6月數據，一手商品住宅成交量從2月谷底的17.16萬平方米，漸漸回升到5月的81.99萬平方米，但后續乏力，6月成交量重新下滑到了78.61萬平方米的水平。

　　中房信研究總監薛建雄認為，下半年供過于求的局面將進一步惡化，三季度成交量還會繼續下滑。

　　中房信數據還顯示，2011上半年，上海新房的成交均價為22795元/平方米，與去年下半年的22787元/平方米基本持平。

　　“消化庫存需近10個月”

　　成交量下滑的背面，是庫存量的上升。

　　據同策咨詢7月15日發布的上海樓市“半年報”，截至6月底，上海全市商品住宅可售余量為782.19 萬平方米，同比(較去年6月底)增加了205萬平方米，增幅約36%。782.19萬平方米的可售余量，更是創下2009年2月以來的新高。

　　同策數據顯示，上海市商品住宅可售余量曾在2008年年底達到高峰，當時余量值達844萬平方米，隨后便波動下滑，直至2009年12月份達到475.3萬平方米的谷底；2010年新一波樓市調控啟動后，上海樓市庫存量開始一路爬升。

　　據同策研究與咨詢部總監張宏偉介紹，今年上海樓市受“滬九條”影響，2月以來，已連續5個月呈現供大于求態勢，可售余量逐月遞增趨勢更加明顯。張宏偉說，按照近一年來的住宅平均去化速度，目前的庫存量預計需要9.7個月才能消化完。

　　“由于庫存房源套均面積在148平方米，大戶型的去化難度更大。加上第四季度保障房的紛紛上市，對開發商無疑是一種巨大的挑戰。”張宏偉說。

　　開發商：融資渠道很廣

　　對中介的分析，開發商有點不以為然。

　　某不愿具名的開發商稱，目前開發企業保持現有項目的正常運營，并沒有太大難處。該開發商得出此結論的依據主要有三方面原因：

　　一是雖然近期成交量下滑，但從不少剛需項目來看，只要價格適中，成交依然會放量。

　　二是從不少項目的調研來看，因為限購而失去購房資格的購房者，遠多于看跌樓市而止步買房的人群，“限購政策不可能永久地持續下去，一旦政策放松，成交量很可能會反彈”。

　　此外，開發商的資金鏈并不如外界傳言的那般緊張。目前開發商融資渠道很廣，除了銀行貸款，還有各類基金和房地產信托。“即使某個項目運營不下去，還可能通過股權轉讓融資�！�

　　但該開發商也承認，目前開發企業的確不敢盲目拿地。

　　此前的5月底6月初，滬上樓市促銷風漸起，其中不乏一些龍頭企業加盟。但進入7月份以來，這輪促銷行情逐漸減退。滬上某開發商稱，其位于浦東的項目常年都有折扣，但新一波調控政策出臺后，成交量出現下滑，即使給出折扣，購房者的觀望情緒也較為濃厚。

　　據某不愿具名的開發商介紹，新盤調低報價，能取得很好的成交量，同時也不會因為促銷引發“負面效應”，因此此類營銷手段眼下較為普遍。

　　對此，金地集團華東區域地產公司市場營銷部總經理宋家泰稱，開發商對于調控的應對策略，要分項目來看：對于剛需項目，會注重跑量。通過定價合理的方式，讓市場接受，大幅降價可能性不大，因為土地成本很高，只能說是追求合理的利潤。至于高端項目，則只會注重品質提升，不可能降價。