文/謝斌

　　針對房地產行業高密度的調控政策，影響力度在某些地方已經顯現端倪，目前大部分企業的人均盈利能力已經開始下降，高管薪酬的增長也與企業業績的增長趨勢有所背離

　　2010年是對房地產大力調控的一年，“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”……一系列政策紛紛出臺。雖然由于政策實施的遞延性，目前這些調控措施似乎還未對房地產行業造成顯著的影響，但在某些地方已經開始初顯端倪。

　　盈利增長“國進民退”

　　2010年，A股上市房地產公司的平均營業收入約為30億元，較2009年增長了27%，總體銷售業績良好，其中國有控股企業平均增長率為37%，非國有控股企業平均增長率為14%。雖然一直處于行業龍頭企業的萬科A的增長率只有3.7%，但另外幾家大型房地產企業，如保利地產和金地集團等則以高于行業均值的勢頭繼續保持著高增長率。

　　各上市房地產公司凈利潤的總體增長趨勢也與營業收入的增長呈正向相關，2010年房地產行業總體凈利潤較2009年平均增長了24%，其中國有控股企業的平均凈利潤增長率為28%，非國有控股企業的平均凈利潤增長率為19%。

　　雖然國家在此前出臺了一系列對房地產行業的調控政策，不過由于進入結算項目的土地獲取較早，成本較低以及結算滯后的原因，2010年房地產行業整體銷售額和凈利潤都維持在較高的水平，超過了2010年初市場對于政策影響帶來的過于悲觀的預期。然而從總體增長趨勢來看，非國有控股房地產企業無論是在銷售收入增長率還是在凈利潤增長率上，都顯現出略遜于國有控股公司的趨勢，這很可能是由于相較于大多數國有控股企業，民營房地產公司在融資、資金、品牌和規模優勢等方面相對競爭優勢較小，在行業調整過程中彈性不足，因此受政策影響較快造成的，政策調控的影響力已經在非國有控股企業中初步顯現端倪。

　　龍頭企業王者歸來

　　2010年，各上市房地產公司的總人工成本占銷售收入的比例整體與2009年持平，其中國有控股企業從2009年的平均占比4.3%下降到2010年的3.5%，而非國有控股公司則從3.2%上升到3.6%，一升一降兩個方向性指標也從另一個層面體現了民營公司在整個行業調整過程中的應變能力較之國有控股企業有所不足。從公司營業收入規模來看，除營業收入在1億元以下的規模較小的企業，平均人工成本占總收入比例為13.5%外，其余各不同營業規模的公司平均人均成本占營業收入的比例都僅在3%到6%之間，與金融、高科技等板塊相比，房地產行業的人工成本支出占比明顯偏低，行業人才的整體薪酬可提升空間較高。

　　更為直接體現房地產行業人均盈利能力的指標是平均人工成本利潤(=凈利潤/總人工成本)，2010年上市各房地產公司平均人工成本利潤率為3.83，即各房地產公司平均每支付1塊錢的人工成本可以獲得3.83元的凈利潤，相較于2009年提高了5%，顯示出較好的行業整體人均盈利能力。然而深入分析后發現，營業規模在50億元以上的大型龍頭企業，其平均人工成本利潤達到了4.66，超過行業總體水平，企業規模中等或較小的房地產公司，平均人工成本利潤均比2009年行業平均值(3.63)有所下降，其中營業收入規模在1億元以下的小型房地產公司更是已經出現負增長。導致這種情況出現的原因，除了大型龍頭企業的管理相對完善，人均效率較高外，在一定程度上也是受房地產調控政策的影響。2010年出臺的諸多政策，主要是針對住宅市場進行調控，商業地產及辦公樓等物業形態則不受影響，大型龍頭企業組織龐大，業務形態種類繁多，因此在應對外部調控時，可選擇彈性較大，更能趨利避害選擇盈利性較強的業務發展。

　　高管薪酬爭奪戰激烈

　　與2009年統計結果基本一致，2010年上市各房地產公司中，只有一半左右公司的最高薪酬獲得者是董事長或者總經理，44%的公司最高薪酬獲得者為其他董事或高管。其中國有控股公司的最高薪酬平均值從2009年的82.6萬元上漲到92.9萬元，平均增長了12%，而民營企業則從2009年的73.1萬元增長到了2010年的91.3萬元，漲幅高達25%。從數據上可以看出，兩種不同性質的房地產公司的最高薪酬已經基本持平，說明房地產行業高端人才的市場化競爭已然日趨激烈。

　　2010年上市房地產公司董事長的平均薪酬約為84萬元，整體較2009年增長了15%，但不同性質的企業間差異性卻很大。非國有控股企業董事長的平均薪酬卻從2009年的68.5萬上漲到2010年的87萬，漲幅為27%。與之相反，國有控股企業董事長的平均薪酬卻從2009年的83.4萬下降到了2010年的78.8萬，降幅平均為6%。總經理薪酬方面，國有控股企業雖然沒有出現如董事長平均薪酬那樣不升反降的情況，但平均漲幅只有9%，遠遠低于非國有控股企業22%的增長幅度。

　　通過分析總裁薪酬與其他高管平均薪酬的比值大小，不難發現半數以上的上市房地產公司存在高管薪酬內部差距過小(系數小于1.5)，不能有效體現高管間各層級差異性的情況。其中國有控股公司尤其顯著，58%的國有控股公司存在內部薪酬差距過小的現象，其原因可能是由于國有控股企業的領導班子多為上級任命制，更多依靠團隊力量完成業績，且薪酬往往受國資委或其他上級主管單位管控，因此很難拉開內部差異。另外整體還有6%的上市公司內部薪酬差距過大(系數大于3)，在此次統計的各上市房地產公司中，只有42%的公司內部公平性良好(系數在1.5—3之間)，行業整體高管薪酬結構有待調整。

　　國企董事長薪酬倒掛或為“過冬”

　　結合國有控股和非國有控股房地產公司2010年各自的平均營業收入增長率和凈利潤增長率分析，我們發現雖然國有控股企業在營業收入增長率和凈利潤增長率上平均都高于非國有控股企業，然而其薪酬的增長幅度卻遠遠低于非國有控股公司，國有控股公司董事長平均薪酬的降低更是與其良好的業績增長呈現出強烈的對比。這種增長的不匹配是否與國家出臺的強力調控政策有直接關聯目前還不得而知，然而一向對政治敏感度較高的國有企業在2010年這個特別的時期采取此種措施，讓人很難不猜測是否在為房地產行業即將面臨的嚴冬做準備。

　　綜上所述，2010年雖然國家出臺了一系列針對房地產行業的調控政策，由于政策效應的遞延性和回款的后滯性等原因，行業的整體業績依然超預期增長，調控的影響力度目前在某些地方已經顯現端倪，大部分企業的人均盈利能力已經開始下降，高管薪酬的增長也與企業業績的增長趨勢有所背離。未來在政策疊加性的影響下，這種趨勢很有可能會進一步加劇，各上市房地產公司能否在嚴厲的調控下繼續保持穩步的發展，將極大程度取決于公司自身的管理能力和組織效率，優勝劣汰的篇章將在房地產行業再一次顯現。