鄔瓊

　　作為珠三角地區新崛起的最重要的房地產市場之一，佛山房價正經歷徹底的洗禮。“3月18日調控之后，幾乎每周的成交量都在以40%-60%的速度下跌。”世聯地產佛山公司董事總經理劉世恩對佛山市宏觀調控開始之后的市場心有余悸，“4月份的成交量可能已經下跌到了30多萬方甚至20多萬方。”

　　時至5月，佛山市的成交量有所回升，劉世恩認為，支撐成交量回升的是房價下調。

　　冷卻的市場

　　2008年之后，銜接廣州、中山、肇慶、江門，代管順德、三水、高明、南海四市的佛山成為珠江三角洲地區房地產成長最快的城市。“2008年房價下跌的時候，佛山市中心區還有4800元的房價。”劉世恩對本報記者說，2009年迅速擴張的市場使得佛山房價迅速上漲，按佛山市住房和城鄉建設局發布的《2010年1—12月佛山市房地產(住宅部分)交易情況》。2010年，佛山市房地產成交均價達到7448.16元/平方米，較2009年大幅上漲27.20%，其中市中心禪城區一手房均價漲至9909.31元/平方米；而南海市則上漲至8429.37元/平方米。“市中心的高端房趨向2萬了，很難找到萬元以下的樓盤。”劉世恩認為，即便如此，佛山市的房價仍屬健康，因為佛山房地產市場除金沙洲區域之外，基本購房群體均來自本地，但整個佛山經濟發達，購買力強，“萬科、招商、保利這些企業在2006年之后進入佛山市場，實現佛山市場產品更新，并在佛山形成供應。這刺激了佛山本地市場的改善型需求，這一類需求在這兩年爆發性地增長。”

　　在此背景下，佛山成為整個珠三角地區房地產市場增長最快的城市，其成交量相繼超過深圳及廣州，成為廣東省一手房銷售面積及套數最多的城市，其市場能力亦為更多的開發商認同，自2007年，新鴻基及瑞安等香港品牌房地產開發商相繼進入佛山。

　　但高速增長的房地產市場在今年3月18日佛山發布調控細則后戛然而止，大佛山的成交量在以每周40%-60%的速度滑落深淵，部分樓盤開始出現零成交的情況。“經過2010年的市場是無法接受有零成交的日子的。”佛山市某開發商對本報表示。時至5月，佛山市場方才見到好轉。“5月份的時候，大佛山每天的成交量可以到兩三百套。”劉世恩說，“但這個數字比去年5月還是下滑了11%，去年5月不是旺季，而是房地產市場剛剛啟動的時候，但今年5月應該按旺季來算。整個市場還是很緊張。”

　　事實上，劉世恩認為，5月份市場稍微好轉的另一個重要原因是佛山市多數樓盤進行了價格調整，價格調整幅度為降價10%-15%。

　　降價

　　碧桂園引領了佛山降價。

　　5月1日，碧桂園位于佛山東平新城CBD的碧桂園城市花園突然宣布降價，其中推出兩套7993元/平方米的特價單位，整個樓盤均價經過數層優惠之后由公開的1.2萬元/平方米，折扣至9900元/平方米，降價幅度達到17%。

　　碧桂園降價策略幾乎達到了佛山市自3月18日以來樓盤銷售的最好效果，其開盤兩周后推出的200套貨量銷售一空。

　　緊隨碧桂園，保利香檳、招商依云水岸、萬科水晶城及萬科金域藍灣等品牌開發商項目均開始調整價格，其中保利香檳優惠折扣后價格由此前的9000元/平方米調整至8000元/平方米，降價幅度12%；招商依云水岸的價格由1.8萬元/平方米降至1.3萬元/平方米，降幅20%；萬科水晶城價格由1.7萬元/平方米調整至1.37萬元/平方米，降幅20%。

　　由大型開發商自中心城區而起，佛山的降價浪潮迅速蔓延開來。“五一之后，佛山市場是全面性的降價，并不僅僅是佛山核心區，三水等周邊市以及樂從這樣的周邊鎮也開始降價。目前下調的目標基本上是10%-15%。”合富輝煌佛山市場部高級研究經理曹紹林對本報說。

　　上述項目五一之后大多數“舊盤新推”即推出新的組團或貨源，此類房源的實際成交價格已經較之前的成交價格低——這意味著，實質性的降價已經出現。對于世聯地產和合富輝煌這樣的中介機構而言，他們對自己代理樓盤開發商的統一建議是：下調價格，價格調整10%—15%，唯有降價才是解決當前銷量的唯一手段。“從5月份的市場情況來看，開發商讓利10%—15%的剛性需求產品，市場是可以接受的。現在購房者也明白不會出現2008年城市核心區賣4800元的價格。”劉世恩說。

　　滯漲的市場

　　對于佛山市房地產市場迅速冷卻的原因，開發商和中介代理機構統一指向了限購政策。“佛山限購，我們沒有辦法，只能降價。”碧桂園方面相關負責人對本報表示。

　　按佛山市(全市境內)的限購政策，佛山本地居民只能限有兩套房，外地居民只能限有一套房，且外地居民在佛山無房需購房的，必須提交一年的佛山市社保證明。“限購變通的渠道也沒有了，我們了解在其他一些城市限購還是會有一些變通的渠道，在佛山的話是完全沒有辦法做，有兩套房再買房的，房管局根本就不給備案。銀行的額度現在也很緊張，他們有額度的時候就給批一批貸款，沒額度的時候就不給批。現在的情況就是你交了定金，甚至和開發商簽了約，政府不給備案，政府給備案了，可能做不了按揭，做了按揭了，可能拿不到貸款。我們甚至不知道怎樣才算是正式成交了。”劉世恩說。

　　即便降價，高端住宅依然賣不出去，那些買高端住宅的客戶基本擁有兩套或兩套以上的住房，他們一旦購買了新的大戶型住房，政府將不給備案。

　　這意味著佛山市的高端住宅面臨著降價無用的尷尬局面，就像滯漲一樣上不去下不來。但自2006年開始的佛山房地產市場調整中，此類大戶型又為市場主力。

　　按照合富輝煌佛山公司的統計，大佛山市，高端住宅的市場占比約30%，但在禪城和桂城這樣的城市中心區，該類住宅占比可以達到60%。

　　“我們預計下半年市場會下跌到20%的水平，但那僅僅是符合剛性需求的中小戶型的中低端產品。”曹紹林說。

　　來源：經濟觀察網