理財一周報記者 / 曹怡婷

　　理財一周報實習記者/俞冰禮

　　房產稅會不會對存量房開征？上海年內是否會上調首套房首付比例？下一輪調控的“當頭炮”是什么？

　　為了厘清未來的政策走向，《理財一周報》邀請了上海華燕置業發展有限公司總裁助理范偉國等八位業內專家，對下半年可能出現的八大樓市新政進行詳解。

　　猜想一：限購令在全國貫徹執行？

　　理財一周報：對于“限購”這劑“猛藥”，它的執行應該從嚴從緊嗎？

　　范偉國：作為打擊投機炒房的主要舉措，限購令的殺傷力很大，因此受到的關注度較高。然而在具體執行上我覺得并沒有落到實處，比如上海對第二套房的鑒定就有所放松，還有關于外地人購房的完稅政策也是一樣。

　　宋會雍：房地產市場不能卡得太緊，限購令出臺后導致了一系列的市場現象，比如中介公司倒閉引起的失業，比如交易量下降過大導致稅收的缺失。我認為限購之下市場反而不穩定，甚至剛性需求也被殃及，應該放松或者取消。

　　理財一周報：是否有必要擴大“限購”的隊伍？限購令年內有可能在全國貫徹嗎？

　　陸騎麟：限購令在抑制房價過快上漲的同時，又成了那些還沒被“限購”的城市房價上漲的推手。對比年后各地的房價可以發現，三四線城市住宅價格環比的漲幅明顯大于一二線城市，而漲幅排名前列的多為一些還尚未在“限購”范圍內的城市，這就是限購令的“倒逼作用”。開發商正在大力發展非限購城市的市場，新的投資泡沫也正在涌現，為了“按下”這股勢頭，不排除限購令擴大的可能。

　　范偉國：我覺得限購令不太可能在多數二三線城市展開。北京、上海等一線城市人口已相對飽和，環境、社會資源都不堪重負，綜合管理能力又跟不上。中央對于人口的整體戰略布局還是相當明確的，而限購也是緩解人口壓力的手段之一。只有在一線及一些重點二線城市執行限購，才能有效“擠”出人口，全國鋪開的可能性不大。

　　理財一周報：“限購”還會持續多久？

　　宋會雍：限購的副作用很大，它的推出只能說明國內的房地產市場已經到了失控的地步，光靠市場本身無法健康發展。限購應該是階段性的政策，不會長期執行下去。

　　李驍：限購的確是一個不得已而為之的政策，我認為決策層更多考慮的是限購一旦放開會造成報復性反彈，那損失更大，后果更嚴重，因此年內還將繼續執行限購。

　　猜想二：存量房也收房產稅？

　　理財一周報：房產稅目前的執行效果與人們的預期相去甚遠，這是為什么？

　　陸騎麟：開征房產稅，辦法對了但卻用錯了，房產稅的實際征收范圍過于狹窄，自然難以發揮作用。因此不是房產稅無效，而是執行的問題。

　　宋會雍：目前試點的稅率過低，比如上海是0.4%~0.6%，而國際上稅率大多在0.8%~3.0%。

　　薛建雄：房產稅的繳納時間是滯后的。上海規定當年度稅款繳納截止時間是每年的12月31日，重慶規定為每年10月份，所以目前很多問題還沒有反映出來，市場影響也不大。

　　回建強：上海和重慶這兩種模式的執行效果都是不盡如人意，到現在為止房產稅還沒有一個可行、明確的政策出臺，有關征稅的一系列問題并沒有解決。

　　理財一周報：想要真正發揮作用，房產稅勢必要“加碼”，那么這是否有執行的空間？有沒有可能增加試點的城市？

　　薛建雄：別的政策可能放松，但房產稅不會，征收房產稅是房地產業的發展趨勢，在制度建設上也得過了這關。

　　陸騎麟：從目前試點的力度來看，決策層是有所保留的，而且房產稅才征收了一個季度，我相信房產稅在全國的推廣會暫時放緩。

　　理財一周報：房產稅會不會進一步收緊？存量房征收房產稅年內可能啟動嗎？

　　宋會雍：今年還來不及對存量房征稅，但有可能會加大清查力度。上海是以家庭為單位征收的，可以調低人均面積標準或者在套數上面收緊。

　　陳立民：房產稅全面開征，不是會不會，而是遲或早的問題。存量房征收房產稅，我認為最多三五年就能實現。

　　李驍：年內動存量房的可能性不大，因為這需要很多準備工作。如果涉及存量住房，征收對象、征收面都會放大，情況會復雜得多。

　　薛建雄：存量房要納入征收范圍的話，時間上不會很快，最少也要拖到明年。

　　猜想三：購房首付比例再度提高？

　　理財一周報：浙江已經把首套房最低首付比例上調至四成，北京也取消了利率優惠，這會不會是全國調整的序幕？上海下半年可能跟進嗎？

　　李驍：浙江先行一步調整了首套房首付比例，我相信全國不少地方和銀行會跟進。上海下半年調整的概率非常高，提高首套房最低首付比例與上浮貸款利率是聯系在一起的，會同時調整。

　　楊堅東：各地銀監會否認了首付比例要上調到五成的傳聞，各地銀行也說暫時沒有收到相關指令，不過空穴來風未必無因。政府可能也想測一測市場的反應，未來把首套貸款利率再往上調也有可能。

　　回建強：提高首付比例的政策未必會推廣到全國，我認為暫時只會在浙江省試點。浙江也并非所有銀行都上調了首套房的貸款比例，這只是地方銀行為了防范信貸風險而做的舉動，未必與調控有關。

　　理財一周報：提高首套房首付比例及貸款利率，會有多少購房者受影響？其造成市場波動在所難免，房價是否會應聲下跌？

　　李驍：可以預計的是，如果提高首套房首付比例和貸款利率，至少有一半以上的剛需置業計劃會被打亂，樓市交易將再入“休克”狀態。如果只看商品房，我認為個別城市房價一定會有下行，尤其是執行限購的一二線城市。

　　宋會雍：房價一定會下跌，但調控已經走入怪圈。我們想要房價下跌，最初的意圖是因為大家買不起房，但是現在哪怕房價跌了5%，若首付比例又提高了10%，買不起房的還是會買不起。不惜傷害剛需、以信貸手段來挽救房價的做法，顯示了中央對調控的無奈。

　　猜想四：商品房該不該“反暴利”？

　　理財一周：發改委正在研究對商品房執行“反暴利”的規定，您認為“反暴利”政策會落實嗎？

　　宋會雍：“反暴利”幾乎無法定義，落實的機會很低，而就算硬生生被落實，也不可能持久。何謂“暴利”？房地產價格虛高并不僅僅是房企促成的，從土地的“招拍掛”再到項目立項、開發、銷售、流轉，其中的眾多稅費，也都是構成房價的重要部分。

　　回建強：最大的問題在于，房地產項目開發的“暴利”很難界定。一方面，不同地域、不同項目的利潤率肯定是千差萬別的，如何統計、能不能公開都是問題，而且存在跨行業橫向比較的尷尬局面。另一方面，實際上“暴利”一說也站不住腳，開發利潤并沒有人們想象中那么高。

　　楊堅東：這個政策“胎死腹中”的機會很大，執行的阻力會比較大，畢竟商品房應在自由市場中被買賣。利用信貸、稅收手段來給開發商施壓是可行的，比如控制融資渠道、緊縮銀根從而促使房企自行降價、加快銷售，但如果直接干預定價，就不是自由市場了，我認為不具備可操作性。

　　理財一周報：具體可能會出什么細則？

　　陳立民：具體方法可以是設定一個“合理”利潤率，開發商利潤被發現超過警戒線的，則視為“暴利”，并賦以重稅，或者暫停該開發商競拍土地的資格。

　　宋會雍：政府可能對住宅開發的利潤或者對售價進行直接干預和限定。

　　猜想五：上調存款準備金率后就是加息？

　　理財一周報：5月18日起央行存款準備金利率再上調0.5%，達到21%的歷史性高位。很明顯銀行貸款在收緊，年內預計還會有幾次提高準備金率？

　　陳立民：估計還會有兩次，每次調整比例將會在0.5%，今年存款準備金率會最終達到22%的高位。

　　楊堅東：目前CPI還比較高，所以存款準備金率肯定會再上調，我估計還會有兩到三次調整。

　　理財一周報： 上調存款準備金率后，銀行放貸的成本變大，這是否會對房地產業產生連帶影響？開發商降價可能性大嗎？

　　陳立民：銀行貸款將進一步從緊，開發商取得貸款的難度不斷加大。開發商不倒一片，政策不會松懈，甚至層層加碼的可能性非常大，降價已成為必然。

　　理財一周報：利息是否也會相應調整？年內預計會有幾次？

　　李驍：上調存款準備金率是連鎖反應的開始，隨之而來的就是銀行收緊信貸及加息。存款準備金率提高后，銀行用于放貸的資金被迫縮減。今年4月新增人民幣存款同比少增了8925億元，而住戶存款則凈減少4678億元，這說明在通脹預期下人們存款的比例越來越少了。銀行拿不到存款又不能放貸，加息勢在必行。

　　陳立民：利息仍存在上漲空間，估計會陸續上調，我個人預計還會有兩次加息。要是樓市仍未見逆轉，則銀行貸款政策將進一步從緊，最壞打算是停止貸款。

　　猜想六：別墅也限外？

　　理財一周報：國內房地產實際使用外資金額居高不下，這是否值得警惕？

　　宋會雍：去年11月出臺的限購令雖然對境外個人和機構購置自住房有了套數的限定，但仍舊存在變通的空間。今年1月至2月，我國房地產實際使用外資41.5億美元，同比增長50.5%，這無疑說明“限外”仍舊是失效的。

　　理財一周報：在限制外資方面，可能還會有什么動作？

　　李驍：據我所知，未來可能會禁止外商投資別墅項目，而過去對別墅的建設與經營，僅僅是被劃在限制的行列的。外資如要購買非自用房產，就必須在國內設立外商投資企業，這原是一條限制政策，但一直以來卻被視作是熱錢流入的通道之一。如果明令禁止境外資金流向別墅項目，一定會對市場造成一定影響。

　　陸騎麟：一般海外熱錢會采用收購國內企業股權的方式實現“曲線投資”，這種不直接參與購買的行為很難被約束，我認為有必要在這方面進行限制。此外，外資在商業地產方面的投資熱情向來高漲，但限外政策卻始終圍繞住宅展開，鮮有對商業地產的管制。

　　猜想七：土地政策會“動真格”嗎？

　　理財一周：從2010年末至今，國土部門動作不可謂不頻繁，不過實質性動作還是較少，那么下半年是否有可能出臺一些“實打實”的政策？

　　宋會雍：我認為“頻繁喊話卻不動真格”的作風還將持續，撼動土地財政無望，盡管我們都希望國土部門能拿出實質性動作，但其實這不是靠一個部委的一己之力能夠完成的。

　　回建強：今年土地政策面從緊的趨勢是肯定的，除了動作頻繁，高層也一直在表態。比如，國土部調控和監測司司長劉隨臣就透露，全國實際閑置房地產用地要遠遠大于13萬畝，未來會加大查處力度，這就是在釋放政策信號。

　　理財一周報：如果從土地源頭方面進行控制，是否還存在其他的可能性？比如提高土地增值稅，或將北京“限地價、競地價”的方式推廣至全國？

　　范偉國：“國八條”中對完善土地出讓方式有規定，其中就有“要大力推廣‘限房價、競地價’的方式”。這樣做對加大中低價位普通商品房的供應量、拉動地價下行都有幫助，但顯然有悖于地方稅收政策的意愿。不靠土地財政，城市化建設會受阻，資金哪里來？經濟如何發展？這是很矛盾的，需要找到一個平衡點。

　　猜想八：房地產信托門檻再抬高？

　　理財一周報：政策日趨嚴厲，那開發商還有什么應對之策？房價要降多少政策才會出現松動？

　　陳立民：開發商已經沒有什么辦法了，至于要降多少這個很難預測，不過必然要死一批開發商，不僅僅是降價問題，而是要淘汰掉一部分，進行行業整合。

　　理財一周報：在資金上對開發企業施壓，必然會加快其開發、推盤的速度，近期還會有哪些政策對房企的“錢袋子”造成影響？

　　回建強：可以肯定的是，房地產信托會進一步收緊。按現行政策，房地產項目開發的自有資金必須達30%以上，房地產業的財務杠桿率并不高，爭取貸款并不容易。

　　李驍：有傳今年可能會抬高房企在項目開發時必須的自有資金比例。如果是走貸款的方式，原本是要求“4-3-2”，也就是“四證齊全、30%的自有資金和二級開發資質”，今年可能會把要求的自有資金比例提高到40%。如果是股權融資的方式，原先要求50%的自有資金，現在可能會提高到60%。

　　量跌價穩將成常態，年底是購房時機

　　理財一周報記者/曹怡婷

　　如無意外，下一輪調控的基調不會有很大的調整，因此用“量跌價穩”來概括下半年市場走勢會比較合適。價格方面，業內分析認為，10月后可能會出現松動，屆時降價樓盤將陸續“現身”，因此年底會是購房的好時機，需要好好把握。

　　稅收、信貸、行政手段仍是“主力”

　　觀察前三輪的調控軌跡可以發現，利用信貸、稅收杠桿以及包括限購令在內的行政手段對房地產市場進行調控的效果最為明顯，而在接下來的新一輪調控中，上述手段依然會是調控的“主力”。

　　信貸方面，雖然還不能明確上海或者全國其他城市會不會“跟風”浙江在下半年提高首套房首付比例、取消首套房利率優惠，但這種趨勢是在所難免的，調整想來只是時間問題。

　　稅收方面，房地產相關交易契稅上浮的傳聞不絕于耳。此前曾有傳言稱，上海將按照公寓房及別墅房源征稅，分別由現在的1%~3%調整為4%~6%。對此，上海市財稅部門已予以澄清，但業內人士卻傾向于契稅上浮，畢竟上調契稅能增加地方政府的稅收收入。

　　全國房地產經理人聯盟上海主席李驍的觀點頗具代表性，他認為契稅等稅收的調整最快也最容易，況且也存在上調的空間。“上海歷史上曾有7%的交易契稅，后來經過數次下調才到 1.5%，就算不會回到7%的高位，回到3%也大有可能。”

　　行政手段方面，以“一房一價”為核心的價格干預會是下一輪調控的一大特點，但其推行阻力較大，執行力度堪憂。

　　從現有情況預計，下半年很難出臺實質性的、超出原有調控邊際的政策，如許多人關心的對存量房征稅，其年內啟動的可能性就非常小。

　　房價不會有實質性下降

　　對于房價，人們的心態是分化的。有房的希望房價穩漲，沒房的盼望房價下跌，炒房的則恨不得房價飛漲。一項統計顯示，大部分購房客希望房價會降得更低，最好有20%的下調。

　　盡管愿望很美好，但可惜無法實現。下半年房價不太會有實質性的下降，但不排除個別城市尤其是房價上漲壓力過大的城市在短期內出現房價下跌，不過這種下跌也很可能是“假摔”。

　　最主要的原因是，政府不一定希望房價從高位一下子掉下來，而是傾向于讓房價在一個較小的區間內浮動，因為房價下跌過快的后果會很嚴重，比如銀行可能面臨負資產的危險。

　　況且房價上漲多時，就算下跌個兩三成也難以回到前幾年的行情。即使房價真的下跌20%，許多人恐怕依舊難以承擔。

　　對于調控房價，政府已做出了努力，但市場經濟之下供求關系決定價格，國人對住房、買房的觀念一時很難扭轉，量跌價穩仍將是下一階段的市場景觀。

　　好在泰山壓頂之下，開發商難免要降價求售，以盡快回籠資金，估計今年年底將陸續出現購房的時機，具體下調比例則視各開發商情況而定。因此，建議購房客可長期關注目標房源，密切留意樓盤動態消息，一旦到了可以接受的心理價位，就盡早出手。