房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代即將結(jié)束；沒有人再懷疑政府的決心，更沒有人敢賭這只是“一場虛驚”

　　□ 財新《新世紀》記者 李慎 | 文

　　前面是一個十字路口，你不清楚該選哪邊，只知道原地踏步和悶頭向前都是行不通的，無論向左還是向右，開發(fā)商們必須有所選擇了。

　　一些市場人士將這種危機和王石(微博 專欄)、任志強(微博 專欄)最近淡出前臺相聯(lián)系，這未免有些牽強。王、任二人的游學、退休早有計劃，并非因當前的市場形勢而定。但結(jié)論其實是“歪打正著”，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代確實即將過去。

　　隨著限購和信貸的收緊，開發(fā)商“打著高爾夫賺錢”的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬套、今后五年3600萬套保障房的入市，先不論其是否能真正轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，商品房的市場空間無疑將被大幅擠壓。

　　一些人質(zhì)疑，保障房真能落地嗎？就算落地，相關(guān)的進入、退出機制尚待完善，或許將出現(xiàn)供應(yīng)和需求的錯位，導致保障房空置率提高的狀況。但從中央到地方，目前所有信息都顯示著保障房“大干快上”的局面，從2010年4月到現(xiàn)在，幻想逐漸破滅，沒有人再懷疑政府的決心，更沒有人敢賭這只是“一場虛驚”。

　　失去“護身符”

　　與此前任何一次調(diào)控不同，此次以深化“限購令”為核心的“新國八條”，徹底撲滅了開發(fā)商之前僅有的一絲樂觀，悲觀和極度悲觀情緒在市場蔓延，即便有人聲稱保持“謹慎樂觀”，但業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的急迫性已難以掩飾。

　　新“國八條”后，限購被當作主要工具。政府完全了解限購副作用，仍將其全面推廣，凸顯出調(diào)控的強勢與決心；但在土地財政等體制問題尚未涉及的情況下，地產(chǎn)調(diào)控的難度不言自明。

　　“限購令”的威力可以想見，且何時退出仍不得而知(參見本刊2011年第8期“限購龍卷風”)。龍湖集團董事長吳亞軍(專欄)在該公司3月21日的業(yè)績發(fā)布會上表示，“我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會在未來一段時間內(nèi)反復，對行業(yè)、對開發(fā)商的品牌及操作能力、執(zhí)行能力、財務(wù)安全是一個重大的考驗，可能會看到行業(yè)發(fā)生比較大的變化。”

　　信貸也被政府牢牢壓住，除了提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對開發(fā)商的開發(fā)貸也呈趨緊之勢。國家開發(fā)銀行一位人士向財新《新世紀》記者透露，部分銀行確已有計劃停止對開發(fā)商提供開發(fā)貸，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近貸款四處碰壁，最后在國開行得到幾個億的貸款，非常高興”。

　　政府部門也在多種場合暗示，開發(fā)商們需要“自尋出路”。一位民營上市房地產(chǎn)公司人士對財新《新世紀》記者表示，過去國家大搞城市化，需要開發(fā)商給政府捧場，而實際上地方政府也在其中大撈好處；而現(xiàn)在，房價飆升、二三線城市房地產(chǎn)泡沫等等罪名歸咎于開發(fā)商頭上 ，“以前在桌子下面的交易，政府現(xiàn)在要把它擺到臺面上講，為了給政府正名，開發(fā)商必然成箭靶子。”

　　除了上述心理和實際層面的壓力，保障房計劃的公布，一方面擠壓了商品房的市場空間；另一方面，撕下了房地產(chǎn)行業(yè)拉動內(nèi)需、拉動產(chǎn)業(yè)鏈、拉動GDP的這一張張“護身符”。

　　一位接近決策層的智囊機構(gòu)人士曾向財新《新世紀》記者表示，關(guān)于房地產(chǎn)有三個威脅論，即房地產(chǎn)是經(jīng)濟引擎，打擊地產(chǎn)市場，經(jīng)濟增速會放緩，銀行會被套牢，老百姓變成負資產(chǎn)。

　　然而，現(xiàn)在銀行風險被認為是可以量化的，調(diào)控打擊的主要是最后進場的富裕人群。至于對經(jīng)濟的拉動作用，則可以通過2011年1000萬套保障房、今后五年3600萬套保障房，來彌補商品房市場開工量縮減的缺口。

　　上述種種信息，都傳達了相同方向的結(jié)論，房地產(chǎn)“只要能蓋出來就絕對不愁賣”的黃金時代即將終結(jié)，開發(fā)商也來到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口。

　　做不做保障房？

　　現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的一條路，是大規(guī)模參與保障房建設(shè)。但一些開發(fā)商坦言，做保障房項目是做公益，并不賺錢。想要市場化的開發(fā)商大規(guī)模介入保障房，首先需要解決“賺錢”的問題。

　　此前，多數(shù)知名房地產(chǎn)公司都做過少量保障房項目，多數(shù)是配建，即政府在土地出讓時規(guī)定開發(fā)商必須配建一定比例保障房。但實際情況證明，配建路子走不通，也不可能大規(guī)模推廣，因為保障房捆綁土地出讓，開發(fā)商是不得已而為之，房子的質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)能否過關(guān)都是問題。

　　龍湖集團曾在北京市通州區(qū)開發(fā)了一個保障房項目——大方居，吳亞軍表示，大方居這個項目不僅不賺錢，還是虧本的，2009年公司上市前只好把這一塊放在了虧損撥備。

　　萬科和龍湖面臨相同的問題。萬科高管在業(yè)績推介會上表示，“萬科非常愿意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東，而如果賺錢的話就沒有了‘道德的血液’。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺1元錢都行。”

　　萬科提到的“政府給地和錢”，實際上就是開發(fā)商不墊資的代建模式。萬科認為，這對于開發(fā)商是最好的方式，成本可控；但在實際操作層面，其實也有其他不可控因素。“有個地方，領(lǐng)導視察后給業(yè)主名單晚了六個月，因此導致我們積壓了六個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業(yè)誰來管？還有可能出現(xiàn)腐敗的問題，因此萬科盡可能離得遠一些。”萬科高管表示。

　　這些問題凸顯了開發(fā)商介入保障房建設(shè)的困境。上述國開行內(nèi)部人士認為，“開發(fā)商參與保障房，就是走代建路子，應(yīng)給開發(fā)商留出一部分利潤。不應(yīng)引入社會資本和金融工具，因為它們都要追逐回報。對于保障房建設(shè)，切勿將政府責任與盈利相混淆。”他認為，保障房的建設(shè)、融資、分配應(yīng)有一整套制度規(guī)范。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，保障房真正的難題不在建或資金，難在管理，“如何準入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資源真正落實在需要的人身上？相關(guān)制度建設(shè)很重要。在政府提供一定貼息、優(yōu)惠、免稅等優(yōu)惠條件下，央企、國企應(yīng)大規(guī)模參與，分擔社會責任。”

　　對于市場化的開發(fā)商和民營企業(yè)來說，代建也是最易被接受的模式。綠城集團近日成立北方代建公司，希望大規(guī)模介入保障房，據(jù)綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理、代建公司總經(jīng)理曹舟南透露，綠城此前在青島建設(shè)的一個保障房項目，不但沒虧損，反而賺了1億多元。

　　曹舟南并沒有詳細介紹青島項目的運營模式，但他透露，目前保障房的利潤總體非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差萬別。政府雖下達了大量保障房任務(wù)，但相關(guān)制度的設(shè)計不夠完善，例如與開發(fā)商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細化。

　　目前，中國的公用事業(yè)項目融資及其路徑選擇，有BOT、TOT、PPP三種基本模式，也有基于此演變出來的變異模式，地方政府在引入社會資本參與保障房建設(shè)時，也脫不開這三種。

　　BOT，即“建造-運營-移交”(Build-Operate-Transfer)，是指政府通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營商進行項目(主要是基礎(chǔ)設(shè)施)的融資、設(shè)計、建造、經(jīng)營和維護，在規(guī)定的特許期內(nèi)向該項目使用者收取費用，由此回收項目的投資、經(jīng)營和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿后將項目移交回政府。

　　TOT是在BOT基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，即“移交-運營-移交”(Transfer-Operate-Transfer)，是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

　　PPP(Public-Private-Partnerships)即公私協(xié)作的模式，指政府與民營資本合理分擔項目的各種風險，并通過合同等工具對風險進行管理。

　　目前，上述幾種方式在保障房建設(shè)領(lǐng)域都有嘗試和運用，但地方政府的做法并不統(tǒng)一，甚至在同一個城市不同項目，對待不同開發(fā)商的方法也不相同，沒有統(tǒng)一標準可循。因此，不少開發(fā)商提出，政府應(yīng)該有明確的參加保障房建設(shè)的條件，并做好統(tǒng)一的制度設(shè)計。

　　尋找新大陸

　　與半年前對做商業(yè)地產(chǎn)“遮遮掩掩”、不愿談“轉(zhuǎn)型”二字不同，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)公開宣布介入商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新鮮的業(yè)態(tài)也成為轉(zhuǎn)型的方向。

　　SOHO中國董事長潘石屹(微博 專欄)稱，目前，確實有部分開發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方面的開發(fā)，但這種轉(zhuǎn)型是要時間的，一般需要三年以上，才能從土地的購買、隊伍的建設(shè)等方面完成真正的轉(zhuǎn)型。

　　實際情況確實如此。財新《新世紀》記者在采訪中獲知，開發(fā)商如果現(xiàn)在才開始做商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在戰(zhàn)略上落后了。在最近召開的2010年業(yè)績發(fā)布會上，招商地產(chǎn)、金地集團等正式宣布做商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，實際上都已在至少兩年前開始調(diào)研、論證、試水。

　　3月18日，金地集團董事長凌克在投資者交流會上多次明確表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地今后重點發(fā)展的方向。凌克稱，為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，金地在國內(nèi)外聘請了最優(yōu)秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊，“今后金地將會大力投資，爭取未來五年里在全國投資20個綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達到600億元，再創(chuàng)一個今天的金地集團。”

　　3月12日，招商地產(chǎn)宣布將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為存續(xù)公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。招商地產(chǎn)董事長林少斌3月21日向媒體表示，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正是希望未來能加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。但他也坦承，商業(yè)地產(chǎn)不好做，因為無論是對土地選址、資金投放、設(shè)計水準要求都很高。

　　商業(yè)地產(chǎn)的操作難度遠遠大于住宅項目。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平向財新《新世紀》記者表示，做商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是資金和人，目前不少開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)投資、購買商鋪，主要看好的是土地增值，而不是租金回報。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額只占整個房地產(chǎn)投資總額的很小一部分，有較大市場潛力。據(jù)王永平介紹，2009年商業(yè)地產(chǎn)投資額5500億元，占房地產(chǎn)總投資的15%，近年來增長較穩(wěn)定。

　　此外，相對于住宅，旅游和商業(yè)不但沒有受到調(diào)控，反而是國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)。3月22日，世茂房地產(chǎn)董事長許榮茂(專欄)在業(yè)績發(fā)布會上表示，“十二五”規(guī)劃寫得很清楚，重點發(fā)展服務(wù)業(yè)及先進制造業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力職業(yè)，或者回報很低、風險很大的企業(yè)，要改進。“所以，我們的投資也會做相應(yīng)調(diào)整。以往我們的銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會多涉及商業(yè)、旅游，這就是對服務(wù)業(yè)發(fā)展的最好體現(xiàn)。”許榮茂說。

　　世茂副主席兼執(zhí)行董事許世壇稱，“現(xiàn)在住宅受到的沖擊比較大，但高科技產(chǎn)業(yè)、旅游、商業(yè)不但沒受到影響，反而市場占有率、銷售情況非常好。旅游地產(chǎn)的市場潛力很大，所以我們非常看好旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也希望能將該產(chǎn)業(yè)獨立上市。”

　　而養(yǎng)老地產(chǎn)是更為新鮮的業(yè)態(tài)，險資已先于開發(fā)商大舉進入，但模式基本以“圈地”為主，相關(guān)研究配套進展寥寥。戴德梁行投資部助理董事曹建向財新《新世紀》記者表示，日本和美國的養(yǎng)老社區(qū)，真正做到了以“養(yǎng)老”為主，而目前中國市場上投資的養(yǎng)老社區(qū)，基本上是以“地產(chǎn)”為主，根本達不到國外養(yǎng)老社區(qū)的條件，并且選址距離城市很遠。

　　真正的養(yǎng)老地產(chǎn)由于前期投入大，資金回收慢等特點，使很多投資者望而卻步，平安集團新聞發(fā)言人盛瑞生向財新《新世紀》記者表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)確實不好做，模式還在探討中，目前險資可做的只有高端敬老院，還不知能否做養(yǎng)老社區(qū)。”

　　業(yè)界人士曾向財新《新世紀》記者分析稱，如果交易量持續(xù)保持低位，大型開發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6—8個月，相較于積極開拓新市場的大型開發(fā)商，中小開發(fā)商面臨的考驗將非常嚴峻。這也是各家在年度業(yè)績發(fā)布會上傳遞出來的共同信號。