中房信兜售應對三策：快賣房、緩供應、巧拿地

　　雖然各地執行中央新國八條程度不一，但是國內房地產市場悲觀氣氛已經在蔓延。在諸多的采訪中，不單單是研究機構和專家們均認為樓市已經步入速凍期，即便是開發商內部，不少管理人員也一改去年“不降價”的強硬語氣。一位大型房企的人員在談起今年4月即將開售的新盤時，連連嘆息“到時候看市場的大環境而定吧，如果都將降價，我們也會降。”

　　毫無疑問，開發商們而今正面臨比2010年更為嚴厲的調控，2011年伊始中央政府突然連續幾記重拳砸向樓市，不但為2011年的房地產市場調控延續定下基調，更展現出政府打壓房價的巨大決心。房企應當如何度過政策寒冬？中國房產信息集團(簡稱中房信)研究中心發布《2011年中國房地產市場展望》報告，并提出應對三策：快賣房、緩供應、巧拿地。南都記者輾轉獲得的這份報告認為，房企應當堅守現金為王之道并放慢節奏，如拿地不開工、開工節奏放慢、緩拿預售證、小批量供應等。

　　調控升級 信貸收縮最可怕

　　1月26日，“國八條”在預先毫無征兆的情況下突然出臺，第二天，重慶和上海兩地正式出臺房產稅試點，2月8日晚，央行公布再次上調存貸款基準利率的通知……盡管2月份尚未結束，但從中房信統計的周成交數據來看，受春節及政策的雙重影響，2月份大部分城市成交下滑至谷底，全國樓市成交量驟降。

　　南都記者在采訪中發現，全面限購、房產稅落地、信貸收縮，諸多的升級版調控措施中，諸多研究機構均認為對房地產行業影響最大的是信貸收縮。“限購令被強化，短期影響巨大，而房產稅從長期看，對市場有一定的威懾力量，但是信貸收緊則加重了樓市回落的預期。”中房信報告認為，2010年三季度以來央行共7次上調金融機構存款準備金率、3次上調存貸款基準利率，無疑已宣告進入緊縮通道，全國樓市已經步入了速凍期。

　　加息不單單增加了購房者的貸款成本，信貸緊縮更是有銀行全面停止房地產貸款的傳言。

　　“事實上，我們銀行從去年四季度就基本停止了對房地產企業的貸款。”廣州招商銀行一位不愿具名的人士向南都記者透露稱，“但也并非全部停貸，大型的房地產企業，尤其是央企，比如保利這樣的企業。但中小房地產企業除非不是房地產項目的，肯定是貸不到款，”

　　2011年房企融資顯然不容樂觀。本報此前報道，房企發債融資潮已顯。整個1月份，恒大地產、合生創展、雅居樂等房企通過海外發債、優行票據、向外資銀行借貸等方式融得的資金，已經超過160億元。

　　寒冬下仍存在四類機會

　　經緯行研究中心主任曾英杰認為，“對于大型房企，尤其是上市房企而言，失去了銀行的貸款，它們還可通過資本市場進行融資，但對中小型房企而言，資本市場融資的方式非常難。”

　　“上半年成交量將出現明顯下滑。下半年可能迎來窗口期機會，但時間很短，需要企業快速有效的把握。”南都記者從一家大型房企獲得的這份中房信報告認為，2011年房地產市場將進入較長時間的低迷，但仍不乏機會點。據悉，這份報告是該房企從中房信購買的。

　　寒冬下仍存在四類機會，報告認為，旅游、商業、商辦式酒店式公寓等產品則由于不在政策調控之列，受到沖擊較小，甚至可能迎來快速發展期，萬科、華潤、保利等企業均計劃加大商業地產投資比例至20%或以上；而今年政策調控固然“突然”、“力度大”，但回顧去年4·17新政，政策效果關鍵仍取決于政策執行力度，2010年三輪嚴厲調控下，市場僅低迷了三個月就快速回暖。此外，我國在這一段時間內仍處于人口紅利期，旺盛的剛性需求成為市場的最大支撐力，不在限購范圍內的三四線城市存在著機會。

　　中房信認為，3-5月份的市場表現將是今年樓市走向的關鍵，此后的走勢將會明朗。如消費者是觀望還是繼續出手，企業是降價還是保持現狀，地方政府的執行力度是否到位，經濟整體走勢和中央財政收入狀況將決定中央是否有決心把房地產調控貫徹到底。不過報告認為，2011年房價基本不可能上漲，預計全年成交量將環比下滑20%至30%，全國房價將以下滑走勢為主。

　　快賣房、緩供應、巧拿地

　　樓市陡然進入速凍期，房企大佬們會如何選擇應對之道？萬科董事會秘書譚華杰前日在接受媒體采訪時表示，針對此輪國家對房地產行業的調控，萬科近期將減少拿地量，以保持資金的充裕度過行業低谷期。與此同時，萬科仍將采取快速周轉、以銷定產的策略。

　　“快速開發的高周轉類型的房地產企業肯定更能適應當前的形勢。”世聯地產首席分析師王海斌接受南都記者采訪時表示，在嚴厲的調控之下，走房地產產業化、專業化的道路，“盡快回籠資金，現金為王才是王道。”

　　中房信報告亦建議房企抓住機遇快速賣房，“看準時機果斷的價格優惠，有助于企業在激烈的競爭中脫穎而出。”報告舉例恒大在2010年的快速發展，2010年5月5日，恒大全國實行8.5折優惠促銷，率先打響第一輪價格。2010年11月5日，恒大還推出了“全國聯銷10億元大優惠活勱”，共涉及恒大在22個城市的60個樓盤。

　　“通過二級市場拿地，能降低成本，獲取優質土地，提高開發效率，從而降低整體風險。其中，保利2010年新增土地中，通過一級市場獲取的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。”中房信建議，通過合作、參股、收購等方式獲地，避開一級土地交易市場上激烈的競爭，企業在拿地成本上的管控更加容易，不過需要注意的是，二級市場拿地需要企業建立穩定與業的項目兼并收販財務及法律團隊，如牽涉到被收購或者被參股的公司的債務問題等情況，需要企業有足夠的應對能力。“對于資金實力較強的企業來說，可通過并購二線城市的小型企業獲得土地儲備。”

　　除了快速銷售去除存量和多種方式靈活拿地之外，中房信報告建議放緩供應節奏，如拿地不開工，開工節奏放慢，緩拿預售證以及開盤后小批量供應。在整個開發環節實行現金為王的策略。一位不愿具名業內人士對此點評稱：“在政策規定最大程度的延緩開發節奏，實現資金最長時間的停留在房企手中，從這個角度看，的確可取。但要注意的是，這可能引發新一輪的閑置土地或其他房地產違規行為的出現。”

　　南都記者 李乾韜