國務院要求，建立和完善個人住房信息系統，加大應用房地產價格評估技術。這兩項工作是征收房產稅的基本技術前提

　　【財新網】 (記者 王長勇)略顯意外，市場盛傳的房產稅試點仍未露面。1月26日國務院召開常務會，會議主題劍指房地產市場調控。顯然，面對去年房價從高位重啟升勢，中央政府的擔憂日益加重。

　　除了升級去年主打的限購、限貸等政策，本輪房地產調控，借用管控普通商品的限價舉措，國務院會議要求地方政府“合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”。

　　雖然國務院會議沒有提及房產稅，但對房產稅的兩個重要方面提出明確要求，一是要求將評估技術用于實踐，即“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞”；二是要求建立個人住房信息系統，即“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎”。

　　這兩項工作，都是對居民自住房屋征收房產稅的基本技術前提。之前，建立房地產信息系統、構建房地產評估技術和評估體系的工作，都是由財政、稅務部門推進(相關報道見《新世紀》周刊2010年第25期“房產稅綢繆‘落地’”)。此次國務院常務會議的決定，是首次以中央政府名義向地方政府提出要求。

　　由此也可看出，對居民自住房征稅，不僅是制度方案的設計爭論激烈，基礎性技術條件依然難盡人意。

　　在保有環節征稅的準備“悄然潛行”的同時，提高交易環節稅負的套路再度高調登場，本輪調控涉及營業稅、土地增值稅和個人所得稅。

　　國務院會議要求，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足五年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。也就是個人銷售購買不足五年的普通住房，也要按照其銷售收入征收營業稅。

　　而之前的營業稅政策規定，個人銷售購買不足五年的普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以后的差額征收營業稅。

　　此外，個人銷售購買五年以上的非普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以后的差額征收營業稅；個人銷售購買五年以上的普通住房，免征營業稅。國務院會議對這兩項政策未做調整。

　　按營業稅暫行條例，轉讓住房屬于銷售不動產，營業稅稅率為5%。同時按營業稅稅額繳納7%的城建稅(城市市區)和3%的教育費附加。營業稅及附加的綜合稅率為5.5%。

　　本輪調控中提及的土地增值稅政策，僅重申“加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查”。

　　這一規定，基本延續了2010年4月國務院10號文(《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)的要求。不同之處是，這次對“房價過高”用相對比較的方式界定，即“定價明顯超過周邊房價水平”。和國務院10號文比較，實際執行部門更易于操作，有“槍打出頭鳥”的意味。

　　對房地產企業開發住宅征收土地增值稅，稅務部門采取先預征、后清算的做法。去年6月，國家稅務總局發文要求，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

　　同時，國稅總局規定，對確需核定征收土地增值稅的，核定征收率原則上不得低于5%。

　　實際操作中，有些省份對高房價項目提高了預征率，比如，從去年下半年起，內蒙古對銷售價格為8000元/平方米以上的項目，土地增值稅預征率高達6%。

　　重慶市地稅局則發文，將普通住房的土地增值稅核定征收率從1%上調到5%，除普通住房以外的其他開發品核定征收率從1.5%-2%上調到6%；個人轉讓非住宅舊房取得收入，核定征收率調整為6%。

　　若地方政府能夠按國務院會議要求，加強對土地增值稅的征管，對房地產開發企業的現金流和利潤，都將帶來很大影響。

　　對個人轉讓住房，國務院會議沒有調整此前政策，即“個人銷售住房暫免征收土地增值稅”。

　　對個人轉讓房地產所得稅的征收政策，本次國務院會議沒有提出新的政策，只是要求“嚴格執行”現行政策。目前個人買賣住房的所得稅政策是：對個人轉讓自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅；對出售自有住房并在一年內重新購房的納稅人，不再減免個人所得稅。