新浪財經訊 1月26日晚間消息 第三波樓市調控靴子落地。央視剛剛播發國務院常務會議消息，稱會上再次提及8條調控措施，其中限購政策擴大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營業稅全額征收這“三板斧”將對樓市產生直接影響。

視頻：銀根偏緊個人房貸8.5折利率恐不保 媒體來源：寧夏衛視《財經早班車》

　　限購政策擴大

　　去年4月及9月國務院連續2輪出臺調控政策雖然抑制了價格過快上漲，但是部分區域的價格依然保持上漲，特別是9月以后全國連續4個月價格環比繼續上漲。

　　而今日公布的新8條政策是我國近幾年來有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，涉及政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面。

　　根據國務院要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　北京中原地產張大偉向新浪財經分析稱，全國性的落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這次不僅查新購更是嚴查存量，如果嚴格執行將有效的遏制需求。可能明顯的影響2月份以后的市場交易。

　　目前全國已經有近30個城市落實執行限購政策。市場人士普遍共識是，限購政策將繼續收緊，范圍很可能從現在的30個城市，擴大到60個以上。

　　二套房首付提高至6成

　　在信貸政策方面，國務院要求對第二套房的首付比例提高至六成，嚴格執行1.1倍的利率。

　　張大偉指出，上述政策將有效的抑制投機購房，同時避免了金融機構的風險。而在提高二套房首付比例和利率水平之外，他預計首套房在部分城市的優惠利率也可能取消。

　　以北京為例，最近因為商業銀行貸款額度收緊的影響，部分首套房也只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執行1.3倍的利率。

　　國務院還要求加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

　　1月25日，“鏈家地產”在與11家銀行舉行2011年房貸市場展望及預測論壇上，多家銀行行長對于明年自身個貸市場的基調都轉型為收緊，且對整體個貸市場預期都是以“緊縮”兩字來詮釋，整體的房貸市場將會全面從緊。個貸緊縮或將超出想象，二套首付6成只是前奏。

　　但在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，信貸加碼的幅度不大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關鍵要看接下來央行、銀監會的細則，以及商業銀行的執行力度，“當前已經比較嚴厲了，估計進一步嚴厲的空間并不大。”

　　不滿五年房產轉讓全額征收營業稅

　　此外，根據國務院提出調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。“相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。”

　　以一套08年100萬購買現在出售200萬的二手房5年內交易計算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。在嚴格調查堅決堵塞稅收漏洞的要求下，部分二手房將可能因為無法避稅而交易稅費翻倍。

　　此外，國務院還要求嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

　　楊紅旭稱，上海等少數城市已出土地增值稅清算細則，估計尚未出臺細則的城市將出細則；個人所得稅以前按交易總額的1-3%征繳，接下來，國稅總局可能要求各地按差價的20%征收，也即從嚴征收。

　　不過，關于市場熱議的上海、重慶兩地將正式開征房產稅的消息并未有信息公布。(丁蕊 發自北京)

5年內二手房稅費原購價100萬，再交易200萬首套100平米
稅種	調控前稅率	稅額	調控后稅率	稅額
營業稅	差額5.5%	5.5萬	全額5.5%	11萬
個稅	1%	2萬	1%	2萬
契稅	1.5%	3萬	1.5%	3萬
合計	10.5萬		16萬
部分交易因為避稅，納稅只有一半，也就是5萬左右，新國8條如果全部執行可能增加稅費10萬以上

2011年可能的首套、二套房客戶還款變化						首付
購房情況	貸款額	執行利率		月供	總利息	首付均為30萬
一套房	100萬	85折	5.44%	6845.03	642807
		基準利率	6.40%	7396.98	775275
		1.1倍	7.04%	7777.02	866485
二套房	100萬	1.1倍	7.04%	7777.02	866485	調控前50萬
		1.3倍	8.32%	8,564.65	1055516	調控后60萬
說明：央行加息兩次后，以貸款額100萬、貸款20年計算：
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