如果房價上漲幅度遠遠超過上繳房產稅的代價，那么征稅對抑制房價一點意義也沒有

　　本刊記者  劉欣然  發自北京

　　2010年4月10日，杭州的芳芳給6歲的兒子在市中心買了一套學區房。這一天她簽了合同，然后就等中介辦理手續。

　　4月14日房地產新政呼嘯而來，芳芳一下子覺得天旋地轉，第一個念頭就是：完了，自己下半輩子被套牢了。

　　新房子在市中心的文三新村小區，60平米，算上稅總共156萬，公積金貸款 67萬，月供不到5000；另外，從朋友那里借了80萬。和多數靠借款買房的人一樣，芳芳從朋友那里借的錢，都是由幾千、1萬、2萬、3萬、5萬、6萬、10萬、14萬等到處籌集累積而成。

　　還活不活了？

　　房產稅的傳聞被新政裹挾而來，芳芳覺得：“本來每個月房貸就夠受的了，再多出一筆房產稅，還活不活了？”芳芳一度想毀約，想種種環節的可能，希望這個單子黃掉。但她已經和賣家簽了合同，約定2周內付首付，此時毀約也要付給賣家和中介損失費。

　　當時盛傳公積金中心二套要停貸，芳芳到公積金中心去問，想終止合同，“結果公積金中心說，我們的第一套房子不在主城區內，現在買的這套還算第一套，可以貸款。”“后來的政策又把我們現在住的這個區域，也納入計算范圍了，這是后話。”

　　焦慮之極的芳芳常常睡不著。就這么不情不愿地繼續走程序，當時還托了一個人，公積金貸款三四天就下來了。

　　“當時有人說不會出臺房產稅政策，有人說肯定出，我當然從心理上傾向于不會出這種說法。”

　　芳芳2005年在杭州郊區買了一套聯排別墅，剛剛還完貸款，“松了口氣”。當初開發商承諾的學校變成了民辦學校，收費很貴。這幾年兩口子一直在斷斷續續看市區內的學區房，每次看完就覺得太貴，下不了手，糾結很多年。

　　芳芳老公回憶說：“看著房價像火箭一樣往上躥，心里那個焦慮，真想拿老婆的長筒襪套在頭上去做點壞事。”“老婆還是一如既往，某天說，誰誰誰買了學區房了。某天又說，誰誰誰也買學區房了。到后來，聽到學區房3個字，我撞墻的心都有，這做爹的，混得真慘，都幾年了，還沒給孩子買套學區房，慚愧死了。”

　　三四月份，周圍又一大群人買了學區房。孩子一天天長大，明年就要上學了。痛定思痛，芳芳的老公覺得，“是該我做一個了斷的時候了。”

　　“當時我們單位有一撥人都是新政前后買的房，因為那時候漲得太瘋狂了，有的人覺得不買就更加買不起了。”

　　結果沒想到，最終下單是在房價最高的時候，“真是悲催啊！”“負債130多萬，生命不息，還賬不止！”

　　“后來各種說法都有，不知道信哪個了，權威部門也相互打架，沒個準確消息，現在也不怎么擔心了。”芳芳說。

　　“現在我其實也管不了那么多，決定權不在小百姓的手里，我的任務是還貸。擔憂沒用啊，我現在想的就是把這些錢細分成誰的，積一小筆，還一點。”

　　“我當然希望不出這個政策，如果出，也不能在我們這種工薪身上再壓一座山吧，至少有個界線。”

　　“真奇怪了，個人所得稅的起征點叫了這么多年要提高，沒見個動靜。一加稅，有關部門起勁得很吶。”

　　懸了一年的靴子

　　2010年4月17日，新“國十條”提出，要加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”，就這么簡單的幾個字好像大石入水，讓人們以為喧嚷多年沒有結果的房產稅，將正式亮相，整個社會激起層層波浪。隨后，關于房產稅是否開征經過多次反復澄清，專家學者開發商，包括被傳為試點的上海和重慶政府負責人，眾說紛紜，各種說法令人眼花繚亂。

　　5月底市場一度傳言上海將出臺細則。5月24日中午，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在微博上寫道：“上海樓市細則近兩日將出，據稱比較嚴厲，可能對市場產生較大負面影響。不過我個人認為，在其他城市細則越出越溫和的情況下，上海細則嚴厲程度不一定會超過北京。”

　　大約兩小時之后，一則更為重磅的信息出現在了楊紅旭的微博上——“最新消息，將要出臺的細則包括房產稅，天呀，地產股又要跌了，大家快逃命。”數分鐘后，這條微博被推薦至新浪房產微博首頁。最吸引眼球的是15時11分的微博：“據悉，上海樓市細則明天發布。”

　　25日，傳言言之鑿鑿：“今天下午上海將宣布開收房產稅。新購房以0.6%征收。不出意外，3點左右將發布。”受此影響，A股房地產板塊午后加速下跌，盤中最大跌幅達3.47%。

　　當天下午2點，上海相關主管部門辟謠：仍未明確上海版樓市細則的發布時間表。

　　社會上為此陷入混亂，買房者倍感焦灼，房地產企業也無所適從。

　　有數據顯示， 2010年5月，上海市商品住宅累計成交面積約為30萬平方米，環比4月大幅萎縮70%，成交達到5年來最低，比2008年低谷期還要低30%左右。

　　上海弘基企業集團副總裁高棟在微博上寫道：“前個星期，一開發商突然叫停旗下所有正在打樁的項目，靜待新政細則出臺，等半天等來了有個專家稱‘房產稅三年免談’，非常高興，通知全面恢復打樁，繼續深挖洞。后來得知這消息不屬實，晚上開會準備再次叫停。“

　　剛剛消停了兩天， 5月31日，中國政府網全文公布了《國務院批轉發展改革委的通知》，其中“逐步推進房產稅改革”9個字，如重磅炸彈，再度將人們的神經挑至極度興奮，媒體驚呼：房產稅真的要來了！

　　資本市場隨即作出反應，地產板塊午后大幅跳水，下跌3.41%，上證綜合指數也下跌2.4%，跌破2600點。

　　此后半年，關于房產稅的說法，仍然是一團亂麻，始終沒有定論。

　　政府未必真要調控樓市

　　今年48歲的許城算是老北京人，父母輩就開始在北京工作，積下幾處房產，自己也不年輕了，在房價暴漲之前，已經將需要的大面積改善型房和學區房之類的置備完畢，家庭擁有6套房產。

　　對于叫嚷一年的房產稅，許城說：不討論，也不擔心。

　　“房產稅全稱是房產保有稅，在國外比如美國，是對永久性擁有的財產征的稅，而且取之于民用之于民，稅收拿來改善社區環境等等用途。但是咱們的房子本身只擁有70年產權，它不是我的，70年后政府理論上可以收回，重新評估等等，所以咱們學美國征收房產稅本身就沒道理，而且征來的稅會用到哪里去？官老爺們是不是拿去吃了喝了，誰也不知道。”

　　“可是如果政府一定要征呢，我也沒脾氣，比如就像這個限制車的政策，二手車號牌不過戶，這都沒道理，可是你也沒脾氣啊。”

　　“我的房子都是我有使用需求才買的，政府不征這個，征別的，也一樣。所以不討論，也犯不著擔心。”

　　“我覺得鬧房產稅都是為了炒作，快速掙錢。政府未必是真要調控樓市，因為還是有杠桿，允許炒，否則你把信貸控制住不就完了嗎？”

　　許城說，自己剛跟財政部的官員接觸過，到目前為止他們仍然覺得房產稅出不出臺政府內部有很多爭議，沒有定論。

　　諸多問題

　　房產稅出臺遲緩，是因為在法理爭議之外，其作用以及征收途徑都存在較大的分歧以及難題。

　　陳先生2009年3月在北京南四環公益橋附近買了套房子，當時1萬塊錢一平米。“前兩天我去問了問，兩萬五了！這連兩年都不到。”陳先生樂呵呵地說。

　　房價自2009年初開始，繼續以火箭速度上升。房產稅被當做抑制房價的利器提上日程。但是房產稅究竟能否起到這個作用，各方首先就意見不一。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，物業稅和房產稅一旦征收，對市場的影響會非常大。“社科院有個研究日本經濟的學者說，日本征收房產稅后，房地產行業立刻垮了下去，20年都沒有再起來，經濟也一路下滑。”

　　華遠地產董事長任志強在博客中則亮明觀點：“中國的高房價根子在供給的不足上，但稅收的板子卻打在消費者的需求上。因此，將降房價的希望寄托于持有稅的增加上，毫無疑問這是將希望建立在了冰上。”

　　任志強認為，從美國、意大利或其他任何國家看，出臺房產稅之后，沒有一個國家房價往下走，從來都是往上走。美國從100點漲到了285點，翻了一倍多，接近兩倍。從地方政府來說，要想增加財政稅收，一定要抬高房價，大部分國家很清楚，稅收根據支出來，尤其是房產稅，如果房產稅降低，財政稅收就會減少，必須提高房產稅所收的比重，比如說紐約從1.5%，提到現在的4%，但是紐約房價跌了嗎？如果和最高峰時候比跌了，再繼續下跌了嗎？沒有。

　　就如何征收，房產稅也存在不少難題。

　　首先，要全國普查房產，實行實名制，否則如何征收？顯然普查和實名制將會觸動權貴利益，是比人口普查還困難的事情。

　　其次，車船稅與交強險捆綁，個人所得稅與公司和機關捆綁，房產稅和什么捆綁呢？稅務部門也不可能挨家挨戶去征收，怎么保證房主會自動去稅務部門繳稅？

　　征房產稅的前提是稅務部門要掌握所有居民個人信息、家庭信息、銀行存貸款信息、房產信息等，并且能夠通過這些信息，對不履行納稅義務的居民采取制約和懲罰措施。這些都是稅務部門不可能完成的任務。

　　另外，城市間房產信息沒有聯網，無法查到在外地擁有的房產，這也是一個難題。而且，面對外地投資者怎么辦？如果一個溫州人去上海投資多套房，上海如果想對此人征稅怎么征，“難道每年要去溫州找他征稅嗎？”

　　克而瑞(中國)研究中心對浦東某高端樓盤的調查表明，在其實際認購客戶來源中，上海本地居民僅占23%，相比之下，外地投資者的認購占了絕大部分，其中浙江客戶占24%，還有14%的客戶來自海外。根據屬地原則，房產稅劃歸地方，只能按同一征稅地標準在屬地計征，外地投資者的購房行為在一定程度上可以避稅。

　　再有，稅基問題，無論是按人均面積還是按家庭套數或者按評估價格，都會帶來荒謬的副作用，而且會被想出各種辦法的化骨綿掌化去，防不勝防堵不勝堵。而且先不說在中國南北方之間、核心城市三四線城市之間的巨大差別，光一個北京或者上海一個城市，市中心和郊區之間，就無法用一個標準一刀切，“如果市中心是70平米，那我們郊區是不是該放寬到100平米？”

　　還有，房產稅開征，各界紛紛認為對上海存量住宅的評估將會是一項巨大的工程，目前上海注冊房產估價師有1351名。根據中房信提供的數據，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。

　　一個最實際的問題是，如果房價上漲幅度遠遠超過上繳房產稅的代價，那么征稅對抑制房價一點意義也沒有。

　　《投資者報》記者曾做調查，2008年9月16日雷曼兄弟破產至2010年12月21日，哪種投資可以讓投資者獲得更高的投資收益？

　　數據顯示：房地產價格上漲最多，主要城市漲幅均超100%；其次是黃金，價格上漲達78%；再次是股市，上漲幅度達46%。而國際原油價格(以歐佩克一攬子原油價格為參考)則從91.26美元下跌至 88.58美元，下跌了2.93%，但同一時期，國內“93號”成品油價格從6.37元漲到7.17元，漲幅13%。

　　北方工業大學的王女士告訴記者，她有兩個朋友，2010年都出手買了4套房子，一位在通州和香河各買了兩套，一位在成都海南各買一套，泰安買了兩套。不過這兩位人士都不愿意接受采訪。王女士告訴記者，其實他們就是覺得政府控制不住房價，先把房子抓在手里再說。