房企資金迷局：調控難壓“賭漲”預期

　　作者：■見習記者 石俊

　　“房企融資呈多元化趨勢，由于‘賭漲’未來預期，未來調控壓力仍然巨大，需要繼續加碼落實調控政策。”有專家表示。

　　如今的土地市場，正上演著年末的“瘋狂”。不僅京、深、穗等一線城市的“地王”紀錄再度被刷新，而且這種趨勢更是蔓延到了二三線城市。這不禁讓人產生疑問，為何持續數月的樓市調控，房企仍然不差錢，頻頻大手筆拿地？房價是否會再次陷入越調越漲的怪圈？

　　事實上，今年的樓市調控中，“收緊房企銀根、力促有效供給”成為一條主線。一方面通過執行差別化信貸政策來抑制投資投機性需求；另一方面，提高土地出讓保證金比例、叫停上市融資以及監管預售金等措施，則意在逼迫供給方加大促銷力度。

　　“房企融資呈多元化趨勢，由于‘賭漲’未來預期，未來調控壓力仍然巨大，需要繼續加碼落實調控政策。”有專家表示。

　　步步緊逼扼“銀根”

　　身處“史上最嚴”的調控中，房地產業今年的資金情況到底如何，或可從國家統計局的數據中窺見端倪。

　　數據顯示，今年1-11月，房地產開發企業本年資金來源6.322萬億元，同比增長31.2%，但這也是自4月份出臺“新國十條”以來，連續第七個月呈同比增幅下滑。在總量放緩的同時，各項資金的來源結構也出現顯著變化，國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款的增幅和占比逐月在下降，企業自籌資金以及外資的比例則上升。

　　房地產業資金上的種種變化，與監管層漸次出臺的調控措施不無關系。

　　在今年1月份出臺的“國十一條”中，明確提出抑制投資投機性購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，二套房貸首付比例不得低于40%，同時還強調要收緊房地產開發貸款。

　　此后，國內貸款和個人按揭貸款更是日益趨嚴和細化。“新國十條”中就要求，首套90平方米以上的自住房貸款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，貸款利率上浮10%。及至9月29日出臺的“國五條”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停貸。

　　與此同時，市場上的貨幣流動性也在進一步緊縮。12月20日，央行再度上調存款準備金率0.5個百分點，這已是年內第六次的上調，至此存款準備金率達到了18.5%，創歷史最高。與此同時，10月20日，時隔34個月央行首次加息0.25個百分點。“目前房地產市場需求過旺，而房價的不斷上漲與流動性過剩密切相關，上調準備金率和加息能對沖流動性，間接上有助于房地產供求關系的平衡以及對房地產市場的總體調控。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出。

　　除了來自銀行部門的直接融資收緊外，開發商的其他間接融資途徑也在遭遇“圍堵”。

　　早在今年3月，證監會就表示，正聯合國土部擬訂上市公司募集資金管理新政，旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準，嚴把房地產企業融資關，致使上市房企的千億融資遭遇擱淺。而隨著近日銀監會頒布《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各家信托公司立刻對房地產信托的合規性和風險狀況進行自查。這也意味著，目前較為活躍的房地產信托融資，也開始進入監管層的調控范圍。

　　事實上，緊扼房企“銀根”已經在部委間形成合力。國土部提高土地出讓金保證金比例至20%，同時要求在一個月內繳清成交額50%的首付款；國家稅務總局要求加強土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴格清算土地增值稅。

　　而住建部門則出臺將開發商的預售賬款存入專門賬戶的有關辦法，進行監管實行“專款專用”，北京已經在12月開始正式實施。同時，住建部還與外匯管理局發出通知，進一步規范境外機構和個人購房管理，防止熱錢進入內地樓市。

　　市場加速整合分化

　　政策層面對房企“銀根”的緊逼，是否會傳導到房價的變化上？開發商迫于資金壓力進而降價促銷？

　　但國家統計局的數據顯示，9月至11月全國房價呈反彈之勢，已經連續3個月環比上漲。本報在此前系列報道中就指出，調控數月房價并未有實質性降價，僅在部分區域出現較小的降幅以及優惠折扣。

　　據SOHO中國董事長潘石屹透露，新政出臺后，他們通過今年上市公司的年報統計發現，70%以上的上市房企現金在100億元以上。“如果保持目前的開發速度，這些企業可以撐兩三年的時間。”

　　事實上，今年5月6日，恒大地產率先發布全國項目八五折優惠的消息，但在10天后隨即結束。這也被業內人士認為開發商在試探市場，仍在死扛房價。

　　“我們是3月份開盤的，現在還剩十多套，房價沒有變化，除了一次性付款可以打九九折外，也沒有其他優惠活動。”北京通州某樓盤的銷售人員近日對記者表示。

　　開發商資金鏈松緊成謎的同時，盡管今年中央的調控政策日益趨嚴，但地方執行層面則直接影響到調控的效果。

　　“比如對于二套房貸款的政策，如何認定二套房，模糊的標準很難讓政策真正得到落實。”中國社科院財貿所高廣春對本報記者表示。

　　記者同時也注意到，購房差別化信貸此前也遭遇到“見招拆招”的尷尬境地。“新國十條”出臺兩個月后，部分城市開始出現了房貸松動的跡象，不僅優惠貸款仍然存在，甚至還有消費貸、房屋裝修貸的貸款形式曲線變身房貸，資金也再次流入樓市。直到8月份銀監會等三部委再次重申嚴格執行差別化信貸政策。

　　“今年信貸收緊，再加上由于限購令導致銷售收入的減少，中小開發商面臨很大的資金壓力，房地產業有可能將重新洗牌。”全經聯研究院副院長陳寶存表示。

　　事實上，由于擔心地產業務成為公司的累贅，一些此前熱衷以房地產經營作為副業的上市公司，紛紛將旗下的房地產業務進行剝離。太原剛玉、金種子酒等公司都不約而同地轉讓了旗下的房地產業，全面撤離房地產市場。

　　同時，房地產的并購也開始出現。清科集團研究中心報告稱，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增長76.1%。報告分析稱：“4月份以來，國家出臺了一系列嚴厲的房地產調控措施，在銀行貸款收緊、樓市成交量下跌、潛在購買者處于觀望的壓力下，一些規模較小的房地產企業出現成交量驟降，回籠資金困難，成為其他企業的擴張對象，資金鏈方面的壓力促使房地產行業開始洗牌，行業并購整合加速。”

　　“賭漲”預期未來調控壓力大

　　“2010年房地產開發商資金情況并不如外界預期的如此緊張，臨近歲末，房價并未達到公眾預想的調控結果，而是主要靠著各種行政措施的高壓，呈現暫時被抑制的脆弱狀態。”建銀精瑞董事長李曉東表示。

　　在這樣的情況下，明年房地產業的資金情況又將如何呢？

　　從剛剛結束的中央經濟工作會議來看，“穩健”已經成為2011年經濟運行的關鍵詞。央行也表示，要實施穩健的貨幣政策，把好流動性總閘門。央行貨幣政策委員會委員夏斌近日也表示，預計明年新增信貸7.1萬億元，明年的貸款增速將回歸常態，信貸目標的增長率大約在15%左右。

　　中國人民大學經濟學院發布報告預測，由于房地產調控和貨幣政策調整，明年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發樓市全面調整時期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房價會出現接近20%的下滑。

　　中國社科院發布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產企業資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現。隨著調控細化程度提高、執行力度加大，東部重點地區對外來需求的抑制加大，整體價格水平會顯現下降趨勢。

　　但記者也注意到，盡管今年的樓市調控力度空前，但開發商的銷售收入卻創下新高。

　　目前，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產商已經宣布提前完成全年銷售目標。萬科曾預計在2014年達到的銷售千億目標也將在今年提前實現。“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發商的融資渠道相對多元化，未來面臨的資金壓力并不十分明顯。”有業內人士分析。

　　而國家統計局數據也顯示，1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據歷史數據并結合目前銷售形勢推算，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達5.3萬億元。

　　與此同時，近日商務部也表示，11月房地產領域利用外資增幅明顯較大，將繼續加強對外資，尤其是房地產領域外資利用的監管。

　　“從近期各地出現的‘地王’來看，開發商的資金仍然充裕，最主要的是‘賭漲’未來房價預期。”高廣春表示，必須加大樓市調控的落實力度，將房地產業進行戰略性的重新定位，重點解決民生社會問題，并且最終形成法律制度予以固化。