□ 方正商學院副院長 郭士英

　　社科院一則預測中國樓市在2011年有望下降20%的研究報告，讓不少對房地產望而生畏的受眾頗感欣喜。而欣喜之余也讓人產生不少疑問。

　　中國房地產剛性需求潛力巨大，住房是人的一生中必須要首先完成的最重要的一項置業行為，而且會隨著收入的增長衍生出不斷增長的改善性住房要求。當前政府正在著力建設的廉租房，其實只能延緩部分人的購房行為，而不能真正減少人們對商品房的總需求。在結構性富裕背景下的中國私人資本對中高端房地產的投資偏好和投資需求仍然高漲，是包括房產稅在內的政策調控所無法根本逆轉的。即將開始的收入增長變革對當前所謂房地產泡沫的消化魔力不容忽視。冠絕全球的中國高鐵所帶來的城市化加速和對房地產業帶來的需求及價格推動更不容忽視。

　　事實上，從來就不是被嚴重低估的平均收入水平決定著房地產價格總水平，而是那些率先富起來的人群，那些隱性收入巨大和理財能力超強的中高收入階層，在發揮著決定性的作用。而且，只要中國經濟持續增長，這部分人的購買力和影響力是會越來越強大的。

　　而且，房地產行業連接著最廣泛社會群體的根本性的大眾需求，也是與金融中樞聯系最為密切的特殊行業，它幾乎是所有國家的經濟中樞。房地產的動蕩就是國家經濟的動蕩。未來十數年，這一產業對中國經濟的整體走勢仍將生死攸關。所有發展轉型和新興增長都不能改變和顛覆這個客觀現實。

　　近一年的房地產調控政策初衷本是“遏制價格過快上漲”，這說明中國高層對房地產的認識既清醒又深刻。筆者以為，若要房地產行業出現徹底的理性回歸，至少需要動兩個“分體式大手術”。但就目前來看，這兩個“分體術”中，一個根本就沒做；一個開始并做了一半，不久料會草草收場。前一個是土地拍賣制度和地方財政改革，根本是傷筋動骨的——現有土地制度是中國經濟之靈魂，無法展開，相反，土地稀缺不可改變，土地價格在地方政府的利益博弈中不斷走高，導致“手術”的難度再度加大。后一個是中國銀行的房地產信貸，“圍追堵截”都用了，只怕這類行政干預無法長期持續。一個重要原因是主要銀行都已經上市，市場化的利益訴求最終將迫使銀行越來越遠離目前猶存的“公用事業單位”特質。即便存款準備金率再上升到20%以上，只要銀行仍有余錢，他們遲早會報復性地眷顧房地產這個資金饑渴的大客戶。

　　當前，為了抑制通貨膨脹，央行在明年或將多次動用準備金率、利率工具，這當然會對房地產市場形成較大壓力，為此，明年上半年的房地產市場可能仍將低迷不振。但即便如此，房地產行業普遍存在的高息貸款也說明，1-2個百分點的利率上揚，只會影響一些資金狀況脆弱的小型開發商，也有可能減少一些低端購買力，但不會改變整個行業的穩定性。另外一個很重要的依據是：保持房地產業可持續性應該是國家戰略決策的一項重要內容。

　　當然，房地產行業未來的再度繁榮終將依賴于政策的再度寬松。影響這一變化的因素至少有兩個：房地產商資金的持續緊張很快會演變成商品房的供應緊缺，這將使得未來房價更加瘋狂。還有一個因素：中國的大型地產商們正不得不越來越多地依賴外資，這對中國銀行業來說，不是一個可以長期忍受的狀況；對中國經濟來說，也將埋下巨大隱患。

　　更大的背景是中美經濟博弈。這場高級別的危險較量早已布局，現已漸入佳境。遺憾的是，美國擁有全球唯一的“殺手锏”——它可以持續印鈔并對黃金、原油和基本金屬等市場進行長期操縱，而他國終將無奈或被迫跟隨。中國謀求在博弈中勝出的一個重要前提是：不能率先出現經濟危機或市場災難。從這個原則來看，中國開始不得不以緊縮政策應對美元持續放水所推動的通貨膨脹。在此，筆者大膽預計，現有的緊縮和壓制政策可能將在半年后遭遇嚴峻考驗，并且，中國的貨幣政策有可能出人意料地再次回歸寬松。借助這一次的再度寬松，中國將加速人民幣的國際滲透，同時提供更多的債券高調迎接境外資本。股市和債市也有望代替央行成為中國吸收多余流動性的主要工具。在這場曠日持久的博弈中，令全世界頗感意外的局面將會是：中國將與美國一起，利用寬松貨幣及各自優勢博取更多全球資源，而那些反應較慢，政策不知與時俱進的國家則日漸被動。結果應該是：“中美國”在一場罕見的政策博弈與市場較量后居然共赴繁榮，新世紀的世界經濟格局得以奠定基礎。

　　綜上所述，個人認為，無論從內部還是外部來看，明年中國房地產市場有望先抑后揚。中國股市也終將在不久迎來以地產、銀行股為主導的穩步回升。全年來看，盡管房地產市場價格回升有限，但因為政策明朗以及房地產股本身過于低估，所以房地產板塊應該是明年股市中最大的黑馬。