北京樓市新規：買房內部認購今起將被嚴管

　　本月起，北京樓市開始執行兩項新規�！侗本┦猩唐贩款A售資金監督管理暫行辦法》，要求房地產開發企業在申請商品房預售許可時，應提交商品房預售方案，方案包括預售項目基本情況、建設進度安排、預售計劃、本期預售商品房情況、本期自留商品房情況、預售資金監管方案等11項內容。

　　同時，《關于加強商品房預售方案管理的通知》也將實施，要求未來開發商提交預售方案時，商品房預售價格、優惠幅度、房屋預留情況乃至搖號流程等40余個方面的細節問題，都應寫入方案并在售樓處顯著位置公示。

　　北京售房需公示優惠幅度 嚴打開發商捂盤惜售

　　此次預售細節明確主要為改變以往購房者對預售細節模糊不清的被動局面。部分開發商交易暗箱操作，臨時降低優惠幅度甚至漲價的行為將受到遏制。至于能否遏制住捂盤惜售現象，業內并不樂觀。

　　北京預售資金監管制度致11月樓市供應量爆發

　　據北京房地產交易管理網數據顯示，截至11月20日，本月以來，北京預售項目及預售公示項目合計已經達到了28個，相比8-10月同期合計的26個還要多2個。28個新增項目總預售面積達到了74.3萬平米，遠超過前兩月總和。

　　北京中原預計，11月北京新增預售項目將超過9月份的40個，成為年內最高。

　　預售款監管直扼開發商喉嚨

　　不少業內專家認為，由于開發商的主要收入來源是預售款，一旦收緊，或使開發商的資金鏈嚴重吃緊，更不排除資金鏈不怎么充足的開發商面臨被淘汰的風險，對目前持續走低的樓市也將會雪上加霜。

　　謝逸楓指出，從開發資金來源來看，房地產項目的預售款包括定金、預收款及個人按揭貸款。其中，首付款在項目開盤銷售時就已交付，個人按揭貸款則在簽署購房合同辦理銀行按揭手續后由銀行發放。進入2010年后，因為房企融資渠道不斷被收緊，銀行、資本市場等低成本融資渠道幾乎完全關閉，只剩下如信托、民間資本、海外資本等少數高成本融資渠道可以獲得資金，預售款對于開發商的現金安全顯得更加重要。從另外一個角度來看，監管商品房預售款或許遠沒有提高商品房的預售標準來得更為直接，對開發商造成的資金壓力更大。

　　或成高房價"最后一把稻草"

　　北京聯達四方總經理楊少鋒認為，限購令已經使得銷售低迷，而預售款監管一旦全國推廣，整個房地產行業將面臨近十年來最大的危機，“沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房價大幅下跌、爛尾樓頻現或許將再次大規模出現�！�

　　“從《辦法》對開發商資金的壓力和監管的合理性來看，實際監管的力度已經遠遠超出防范風險所需的力度。”對于北京的監管政策，SOHO中國董事長潘石屹表示，如果監管是為了防止出現爛尾樓，政策本身有些“用力過猛”，將造成開發商的資金完全凍結在監管賬戶里。

　　監管預售款掐的是資金鏈 定會影響樓市走向預期

　　按照常理分析對預售資金監管，肯定會影響地產商和買賣雙方對樓市未來走勢的預期。從房屋供給的角度來看，則會對捂盤行為帶來直接的現金流壓力，會對在建樓盤的資金供應和質量、工程進度保證等帶來正面作用，中長期來看，還將延緩及影響地產商的拿地、開發、擴張速度。因為流動性的影響和壓力，地產商唯有降價以求快速銷售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開發周期的企業，也將會加快現有項目的開發，使得市場可能在短期增加大量供應。