早報記者 秦明明

　　有‘任大炮’之稱的華遠集團總裁任志強近日在上海開腔。在其新書上海讀者見面會上，任志強保持其一貫風格，通過對中外購房者結構的分析，得出與眾不同的結論：大家都有錢，房子太便宜。

　　房價將穩中有降

　　《任你評說》是任志強近年來房地產評論的文章結集，目前也已在國內各大書店上架。上海讀者見面會由復旦大學EMBA、藍獅子讀書會、中信出版社、東方早報、上海市各地在滬企業(協會)聯合會共同舉辦。

　　在見面會上，對于新政之下，房價到底是漲還是跌的問題，任志強給出了自己的判斷：“穩中有降。很多人認為會下降50%，我們認為不可能出現�！�

　　供需矛盾的尖銳性將得到緩解，是任志強判斷的理由之一。他發現，從2009年9月份開始，房地產投資開始高速增長，開工面積逐步增加�！皬娜ツ甑�29億平方米達到了現在的35.9億平方米，到今年年底估計將接近40億平方米。新開工面積超過12.8億�！� 任志強指出：“新政措施出臺還導致了需求略有下降�！逼渲幸粋�原因是，一部分人期待保障性住房，放緩了自己的需求。今年將會有580萬套保障房、120萬套農危房，這些人具備了等待條件，不積極進入市場。

　　第二個原因是，首付款比例提高、貸款條件發生變化等，使得購房者需要攢更長一段時間錢才能湊足首付款。利率提高到一定程度后消費能力受到抑制�！霸诙嘁蛩厍闆r下，短期之內政策不是很明朗或者不夠明確時，現有政策對于一部分的需求起到抑制作用�！�

　　“房價應該是穩中有降，但不會出現暴跌�！比沃緩娡瑫r強調，“一些開發商的現金流都不會出現問題，不要指望房價因為這個而暴跌，小的波動會有的。”

　　他指出，從長期來看，樓市供求矛盾得不到真正緩解，以后，將有更多需求爆發出來。在預期過程當中，它還會逐步顯現。10月份多個城市新房成交下降，但二手房交易很多城市仍在上升。

　　任志強建議：“房價每平方米下跌2000元就可以出手了。南京現在均價是1.5萬元/平方米，那就是跌到1.3萬元/平方米；上海均價是2萬元/平方米，那就是跌到1.8萬元/平方米�！�

　　“房子太便宜”

　　對于蝸居、房奴等熱點問題，任志強語出驚人：“(中國的)房子號稱是最貴的，收入水平和國際沒法比，都是最低的。但是中國人買房的年齡比國外更低，也不知道國內的房子是貴了還是便宜�！�

　　據央行調查，英國人在39歲第一次購房，日本人是35歲，美國人是31歲，而中國人則是27歲。國內22個城市中，貸款首付比例均值為37.07%；而這些國家首付款比例均值在5%~10%之間。

　　從不同區域中借款人年齡分布來看，20-40歲之間貸款比例是最高的，東部、中部和西部同樣如此。大頭都讓中間的這段人拿走了，其中一部分是剛性的結婚需求和家庭分裂需求。另外一部分人是改善性需求。這兩塊比例最大。

　　“從按揭貸款的比例來看，2009年因為刺激政策導致所有人都可以貸款，提高到了37.4%。如果不是這個的話，這兩者基本上相等�！比沃緩姼袊@，“這說明了什么，中國人手中的現金太多了，房子不值錢了�！�

　　通過統計數據任志強還發現，在購房首付款來源中，自己家庭積累的所占比例，20-30歲中是一半以上，全部樣本當中的比例是66.84%，接近于70%�！斑@意味著這個比例很高，很多人說三代人到四代人買房，接受父母無償捐助的年輕人只有20%，剩下人群全部樣本只有10%，從親朋好友借的只有1%多。”任志強表示。

　　由此任志強感嘆：“搞不清楚是收入統計不合理，還是大家把錢藏起來了，反正是有錢。從結構來看，并不像社會上很多人說的我們買不起房子，我們一定要做房奴，其實是大家都有錢，房子價格太便宜了�！�

　　調控如同水中摁皮球

　　演講一開始，任志強就對管理層出臺調控政策、遏制房價的做法再次“放炮”。

　　任志強認為，當人們的住房問題沒有得到解決的時候，就像一個皮球，沒有把它的氣放掉，哪怕使勁往水里摁，摁得手都酸了，只要你一放手，皮球還是會彈起來。而對房子的需求，就是那股氣，只有老百姓有房子了，氣才能真正被釋放。

　　任志強認為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費能力享用的。他表示，中國人的“怪”習慣是一輩子買一套房子，一買就買大套。而在美國，一個人一生要買7次房。先租房，然后買個小房子，結婚后換個大一點的房子，生孩子后再換更大大。生第二個孩子后又換。等孩子長大了離開家又換成小房子，老了以后換更小的房子，以免征收遺產稅，這其中還不包括因工作調動而換房子。

　　對于低收入群體而言，任志強認為，應該是將“保障買不起房”變成“保障租不起房”，從“居者有其屋”變成“居者有其所”。“屋是產權、財富概念，所是居住場所概念。”他認為，窮人應該通過公租房、廉租房等保障性住房來解決住所問題，等有了錢了再來買商品房。

　　任志強指出，合理的住房體系是，60%~70%是市場化房，20%~30%是租賃房(非政府公租房)，5%~10%為廉租保障房。

　　此外，針對近期令人關注的房產稅話題，任志強的觀點是，房產稅不太可能會推出。在他眼里，房產稅是懸在空中的一把刀。

　　“除了個別國家，全世界很少有對房產進行征稅的發展中國家。從申報的三個城市看，深圳是房產基礎資料最全的城市，房子情況好摸清。上海做了房屋普查，但很多政策還沒有決定下來。而重慶想收的是特別消費稅，對別墅或者大房子收稅�！比沃緩娭赋觥�