□本報記者 張陽春

　　楚天金報訊 中國已走向老齡化社會，2009年武漢全市60歲以上的老人就高達121.9萬人，養老問題為社會廣泛關注。本月8日，民政部副部長玉沛據在全國社會養老服務體系建設會上提出，要積極引導開發包括“以房養老”在內的服務市場，解決城市老有所養的問題。一時間，“以房養老”這一提法激起了眾人的興趣，并引起熱議。在我們現在這樣的社會，“以房養老”行得通嗎？

　　用房子補充養老金

　　“在年輕的時候貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸全部還清。然后把房子抵押給銀行，使用權依然歸我，銀行每個月給我支付生活費。我在整個老年過著衣食無憂、享受生活的日子……等我離開這個世界后，房子就由銀行來處置。”

　　這就是“以房養老”所描繪的生活。

　　形象地說，就是“60歲以前人養房，60歲以后房養人”。房主把擁有合法產權的房子抵押給保險公司或銀行等商業機構，這些商業機構根據評估得出房屋價值，定期付給房主養老金，直到房主去世，房子產權歸商業機構所有。

　　實際上，這是一種“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”。相當于老年人以自有住房作為抵押，從銀行定期借款，到期后以房屋來還貸，這種方式與傳統的按揭貸款正好相反。

　　這樣的養老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。

　　而目前的現狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統的觀念。

　　“以房養老”將打破我們的傳統模式。據了解，這種“倒按揭”的養老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經是一種比較成熟的養老模式。

　　根據這種模式進行的初步推算顯示，在國內大中城市，如果一位擁有一套150萬元到200萬元房產的65歲老人，采取“以房養老”的方式，每個月可以拿到1萬元左右的養老金。

　　打破傳統觀念不易

　　養老已成為現今一個突出的社會問題。據民政部最近發布的數據，中國目前有1.67億老年人，其中不能自理的失能老年1036萬人，半失能老人2135萬人，大中城市空巢家庭達到70%。

　　在武漢，人口老齡化步伐繼續加快。據預測，“十二五”期間，武漢市人口將突破1000萬人，其中老年人口將達170多萬人，占總人口比重達16%。

　　在這樣的情況下，“以房養老”的提出，旨在為養老的解決提供一個新的選擇。

　　記者調查發現，對于這一方式，一些思想前衛的年輕人比較接受，特別是一些丁克家庭更是期待這種模式；而一些老人則難以改變傳統的觀念。

　　在外企工作的劉先生是一個丁克族，他說，這種方式挺好的，退休后可以有著可靠的收入來游山玩水、享受生活。

　　60來歲的李大媽的老伴在武漢生活，兒子在深圳工作。她覺得，“以房養老”這種方式無法接受，房子將來肯定是屬于兒子的，兒子將來住不住、賣不賣是他的問題。“但寸方寸地、留于子孫耕”是國人的傳統觀念。思想傳統的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的，只有留給下一代才安心。

　　房價未來難估算

　　除了觀念方面的原因外，“以房養老”的這種模式在我們的現實生活中可行性究竟怎樣？

　　本地一位保險公司人士指出，“以房養老”是一個金融創新，這樣的產品設計過程中必須考慮到多方面的因素，包括房產價值、房地產未來價格走勢、抵押人的健康狀況以及將來房產的變賣處置等。

　　這之中，僅房地產未來的價格走勢就是一個難以預測的因素。與普通銀行按揭不一樣，普通房貸是年限越長貸款余額越小，金融機構風險也越小；而這種“反按揭”則越往后貸款余額越大，風險也越大。

　　因而，如果房價下跌，金融機構將承擔巨大風險。房價近年來穩步上漲，甚至是大量泡沫摻雜其中。從趨勢來說，現在的房價未來是否估值過高，未來房價有沒有下跌風險？這樣的問題，誰也難以給出一個準確的判斷。

　　此外，銀行也好保險也好，拿到了房產之后如何處置也是一個大問題。過去，金融機構處理房產一般都是處理不良資產，都是被動地去處理，而從未主動地去進行過大量房產買賣。

　　還有一個問題，就是土地使用年限的問題。住宅用地的使用年限一般是70年，老年人把已經使用幾十年的房產抵押出去時，土地使用權期限已所剩無幾了。目前，隨著物權法的出臺，使用權期限到期后，可以將權限延續，但又可能涉及到重繳土地出讓金的問題。

　　新模式只屬于小群體

　　“以房養老”也不是在國內第一次提出。

　　據報道，上海市公積金管理中心前幾年曾試點推出“以房自助養老”：65歲以上的老年人，可將自己的產權房賣給公積金管理部門；交易后，老人可一次性收取房款，房屋再由公積金管理中心再返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。不過，真正申請試點的對象僅是個位數，目前該試點已停止。

　　另外，民間有一些個人“以房養老”行為。比如一些人到老年后，把大房子換成小房子，或者把城中心的房子換到郊區去，進而獲得一筆養老收入。

　　其實，“以房養老”更大程度上是金融創新的一個方向，而絕不是養老問題的主要方向。養老問題的解決根本還是靠社會養老體系的逐步完善。

　　這一模式實行的時機尚未成熟。就現在已經步入老年的人來看，大部分并沒有購買商品房，很多是單位分房。真正有條件“以房養老”的，是現在已經購買了商品房的中年人，不過這些人往往有著較好的生活條件。

　　此外，目前真正養老問題最突出的，不是有房的城市老人，而是廣大農村和城市低收入家庭。“以房養老”即使施行也是一個小群體的選擇。