文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：種種跡象表明，房產稅的試點并逐步向全國推廣，已無可避免。房產稅的開始征收，在近期具有調控樓市的功能，如對投機性需求會形成震懾作用，但從長期來看，其實是為地方政府帶來了一個穩定的主體稅種。

　　這次房產稅真的會開始征收嗎？自2003年房產稅開始空轉，每年都會有人提起，但一直只是停留在傳說階段。尤其是從今年4月份以來的新一輪房地產調控中，中央文件和上海、重慶等個別城市，頻頻表態將推出房產稅或消息流傳，但最終都被證明是“小道消息”而不了了之，這次還會重蹈覆轍嗎？

　　房產稅即將開征？

　　房產稅真的要來了嗎？近日，一則重慶將率先開展房產稅試點的新聞，猶如油鍋里掉進去了一滴水，立即炸開了鍋。

　　近日，重慶市國土房管局再次表態明確房產稅，并表示正在完善房產稅征收方案，做好了依市場走勢及時出臺實施的相關準備。這意味著房產稅的開征已然箭在弦上，只是何時放箭，目前尚不得而知。根據重慶市房管局的說法，其實也可以大致推斷出一個時間節點，即在今年第四季度，假設房價依然處在高位，甚至還保持上漲勢頭，那么房產稅在年底必將出臺。

　　就在此前不久，深圳也傳出房產稅試點的消息。有媒體報道稱，深圳市委市政府會同各部門召開緊急會議，討論房產稅在深圳試點的落實工作，并就深圳房產稅試點實施方案的相關修訂稿提出了修改意見。這家媒體還援引知情人士的原話，房產稅征收試點“2個月內將在深圳落實實施”。雖然隨后深圳市政府就此消息進行辟謠，并宣稱近期不會試點房產稅，但無風不起浪，市場對房產稅開征的預期，又提前了一些。

　　而在早些時候，上海也曾傳出即將開始試點房產稅的傳言。有業內人士甚至公開了更多的細節，如房產稅稅率為0.3%～0.4%，而且給出了開征的具體時間節點，如年內開征的可能性很大。

　　在最近一段時間，多個部委也向市場傳遞出這樣一個相同的信息，即房產稅即將開始試點，并逐步擴大到全國。此前有報道稱，“十一”長假之后，財政部、國稅總局、住建部已經聯合啟動了對房產稅會簽的相關程序，其中包括對上海、重慶兩份試點方案修改的內容。也就在最近一段時間，包括國家發改委、財政部、住建部等部委有關人士在不同場合，均表態房產稅試點勢在必行。

　　房產稅離我們真的不遠了。

　　今年年底正式試點？

　　業界判斷，房產稅有可能作為調控的后備力量，來繼續對樓市施壓。

　　有業內人士對記者分析指出，由于人民幣升值壓力猶存，這使得國際熱錢一直對中國房地產市場，尤其是一線城市的不動產虎視眈眈。可以肯定的是，隨著人民幣不斷升值，勢必會招致更多國際熱錢涌入，除了投入股市之外，樓市也會被光顧。資本的推動，有可能導致房價重拾升勢，這樣，政府則會采取后續調控措施，如開征房產稅。

　　其實，也有業內人士認為房產稅遲早會出臺。SOHO中國主席潘石屹表示，目前內地樓市的調控其實還有許多空間，例如房產稅的出臺、購房首付款比例的提高、按揭貸款利率的提高。在所有的政策中，房產稅可能是最見效的政策。潘石屹還表示，在美國實施量化寬松政策、大量印發貨幣的形勢下，全球資產泡沫以及中國資產泡沫都將會出現。

　　上海知名房產專家蔡為民也對本刊記者表示，其實房產稅的開征，可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種，而這對于目前不少建設用地逐漸趨緊的城市來說，是最希望出現的局面。“當地方政府看到土地快要用光了的時候，推出房產稅的意愿就會進一步加強。”他說。

　　而從另外一個角度來看，房產稅被業界看作是懲罰性稅收，其作用主要是加大房產投資者的持有成本，從而降低市場投機預期。從這個層面來看，房產稅的開征其實也是樓市調控的一個組成部分。蔡為民分析指出，房產稅開征之后，手中擁有大量物業的投資者，持有成本會大幅增加，這會讓他們感受到來自稅收的壓力，從而調整資產結構。

　　至于房產稅試點的時間，目前尚沒有具體說法。記者與上海部分業內人士交流時得知，他們目前還沒有接到任何與房產稅有關的通知。上海漢宇地產交易按揭部高級經理倪岱爾告訴記者，目前還沒有收到任何配合房產稅試點工作的通知。此外，上海德佑地產等其他中介公司相關人士也給出了相同的說法。

　　但在專家看來，房產稅試點工作極有可能在近期展開。蔡為民表示，從近期樓市交易情況來看，雖然交易量已經萎縮，但是房價水平并未真正回調。來自房產中介的說法也佐證了他的說法，據上海德祐地產三級市場研究部提供的數據顯示，市中心區域高端公寓掛牌價近期并無變化。倪岱爾甚至告訴記者，少數賣家還會“跳價”。

　　專家分析指出，如果房價持續維持在高位，有可能會加速房產稅的推出。蔡為民表示，如果房價走勢堅挺，甚至出現小幅上漲跡象，房產稅在今年底就會開始試點。“這是出于調控需要，政府不再希望房價反彈。”他說。

　　而如果房價小幅回調，短期內調控壓力會有所減小，但這也并非表明房產稅不會推出，只是推出時間會稍微延后一些。蔡為民補充說：“如果房價小幅回調，那么房產稅的推出有可能會稍稍延后一點時間，如明年一季度。”

　　房產稅如何影響樓市？

　　房產稅將對樓市產生怎樣的影響？到底能不能抑制炒房，甚至起到遏制房價上漲的作用？而對于正常的剛性需求來說，又會帶來哪些影響？

　　至于能否起到抑制的炒房、以及遏制房價上漲的作用，各路人士分析認為作用有限。蔡為民表示，鑒于目前通脹壓力很大，人們持有不動產來抵御通脹的意愿大大增強，雖然對房產稅的開征有所擔憂，但相對通脹來說，房產稅仍然在可承受范圍之內，因此不排除出現寧可負擔房產稅而堅持持有物業的可能。

　　有專家分析指出，房產稅能不能控制炒房、遏制房價上漲，最根本的還是要看房產稅的稅率是多少。房地產作為保值增值的投資品，如果稅率確定之后，炒房者仍然認為炒房的利潤有吸引力，那么房產稅的征收仍難以抑制投資投機行為。如果是累進稅，炒房者覺得炒房不合算，則可能對抑制炒房和穩定房價有積極的影響。但根據現有的信息來分析，房產稅稅率在0.3%～0.4%之間，相對通脹來說，要小得多，這會促使業主繼續持有物業。

　　可以肯定的是，房產稅將會推高租金水平。蔡為民表示，對于手中持有物業的投資者來說，在房價上漲預期不高，而且持有成本增加的前提下，勢必會考慮將這部分成本轉嫁出去，因此提高租金水平成為唯一切實可行的辦法。這已有先例，在今年5月份，上海曾傳出將進行房產稅試點的消息，于是不少房東紛紛提高租金用以應對成本的增加。

　　至于房產稅征收，會否造成市場拋售量的增加，專家表示可能性存在，但影響的范圍和力度比起“限購”、“限貸”政策措施來說，肯定要小得多。專家分析認為，如果房產稅的稅率在0.3%～0.4%之間，這會讓部分原本資金量不大，且很在意稅費成本的人考慮拋售物業，從而在短時間內造成供應量的上升，不過這種態勢不會持續很久。

　　房產稅會否影響到自住需求？根據目前的情形來看，無法給出明確的答案。根據目前流傳最多的說法是，房產稅只針對超過一定面積的物業征收，如上海對超過200平方米或是三套住房征收房產稅，而重慶的說法則是針對超過140平方米的豪宅征稅，那么可以初步判斷，房產稅對自住需求影響不大，不會增加自住需求的成本。