李曉東 資深房產信托基金投資專家，現(xiàn)任建銀精瑞資產管理有限公司董事長、全國工商聯(lián)房地產商會副會長

　　 國家統(tǒng)計局9月公布的數(shù)據(jù)顯示，居民消費物價指數(shù)CPI同比上漲3.6%，環(huán)比上漲0.6%。八大類商品價格同比六漲二降，其中食品價格上漲最為突出，達到8%。紡織原料中，棉花的市場價格和期貨價格雙雙創(chuàng)下歷史新高，同比增長高達50%；棉花替代品粘膠短纖、滌綸短纖也隨之不斷走高，同比增長了12%和21%。不難看出，食品、服裝等生活相關必需品的上漲是CPI上漲的重要推動力量。看似“衣、食”撥動了CPI的弦，誰是背后的手？

　　 房地產調控改變了過剩流動性的走向是CPI上漲的重要推手

　　 2008年受國際金融危機影響，國民經濟陷入疲軟狀態(tài)。以房地產和汽車行業(yè)為例，增長速度大幅回落，同比增速降到了十年來的最低水平，全國商品房銷售面積和銷售額甚至出現(xiàn)十年來首次負增長，同時外貿出口快速下降。為抵御危機對我國的影響，國家出臺了大量的扶持、刺激政策。2009年在扶持政策刺激下，房地產市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象，銷售持續(xù)升溫，銷售面積和銷售額均創(chuàng)新高，全國商品房銷售面積93713.04 萬平方米，同比增長42.1%，商品房銷售額43994.54 億元，同比增長75.5%；汽車行業(yè)也迎來了迅猛的發(fā)展，全年汽車銷量達1364.48萬輛，同比增長46%。

　　 可以看出過去兩年房地產和汽車行業(yè)的迅猛增長吸納了國家為刺激增長而釋放的大量流動性。由于跟國際慣例相比，我國的CPI統(tǒng)計中“住、行”所占權重相對較低，如居住類只占14%的權重（美國約占42%、歐洲約占30%），且買房被統(tǒng)計為投資，房價不計入CPI，只統(tǒng)計租金價格，而去年租金的漲幅遠低于房價漲幅。因此在流動性大量過剩的情況下去年CPI仍能基本保持低位運行。

　　 今年4月份以來，政府連出組合拳進行房地產調控。大量資金被擠出房地產投資市場，其中很大一部分資金進入了CPI統(tǒng)計中相對占比較高的“衣、食”領域。CPI構成中“衣、食”價格上漲的背后，是本次房地產調控改變了大量過剩流動性的流向，成為CPI上漲的重要推手。既然如此，房地產調控該何去何從？

　　 一、增加保障房供應。住房保障制度的缺失是過去十年導致房價問題引發(fā)社會矛盾和輿論高度關注的主要原因。由于中國經濟的持續(xù)高速成長，我國城鄉(xiāng)居民平均收入水平也連年穩(wěn)定增長，同時由于城市化形成的大量新增城市住房需求、現(xiàn)有居民改善住房條件的需求，以及在貨幣貶值壓力下的保值性需求和投資、投機性需求的多重疊加，造成了商品房市場的供求矛盾，導致房價逐年走高。單一住房體制下房價高企造成了在改革開放過程中由于各種原因被邊緣化的部分低收入人群的居住困難，以及部分社會夾心層的階段性購房壓力，形成突出的社會矛盾，如果不加以妥善解決甚至會對整個改革開放的大方向都產生質疑。因此加大廉租房、經濟適用房、公共租賃房等保障型住房的供給，取代單一住房體制是中國房地產發(fā)展的必由之路。一方面如果措施得當，保障性住房建設本來就可以吸納大量的社會資金；另一方面只有將福利性、保障性的住房需求與市場化的商品房需求脫鉤，才能在全社會建立起理性務實地討論房地產問題的基本輿論氛圍，才能在關注房地產的發(fā)展對社會造成的一些負面影響的同時，也能夠注意到房地產發(fā)展對社會經濟及普通民眾生活帶來的深遠而積極的影響。

　　 二、鼓勵有條件的居民購買自住商品房。基于政府在全國范圍內大力推進保障性住房建設，在提供給困難階層最低居住保障和夾心層的過渡性住房保障安排后，必須鼓勵和幫助有條件的居民自購首套商品房和改善性商品住房。這是推動經濟發(fā)展、社會進步的必需，同時也是保持和發(fā)揚中國人傳統(tǒng)的自力更生、艱苦創(chuàng)業(yè)精神的必需。因此，政府應調整對購買商品房的政策限制，轉而鼓勵有條件的居民購買自住商品房。

　　 三、鼓勵房地產直接投資基金的發(fā)展。各類房地產投資基金在國外市場極為常見、運作成熟，近年來國內的房地產投資基金也從無到有，逐漸起步。房地產基金通常投資于房地產的開發(fā)建設階段，可以增加商品房和保障性住房的有效供應，同時稀釋和分享過去由房地產開發(fā)商壟斷的高額開發(fā)利潤。同時也可以吸引和分流長期以來由于缺乏有效投資渠道，大量堆積在商品房終端產品階段炒房投機的社會資金，房地產投資基金的大力發(fā)展對房地產宏觀調控目標的實現(xiàn)具有積極的現(xiàn)實意義。

　　 我國仍處于社會主義初級階段，據(jù)統(tǒng)計09年城鎮(zhèn)家庭恩格爾系數(shù)為36.5%，農村家庭恩格爾系數(shù)為41%，多數(shù)人還處于溫飽剛剛解決的階段。“衣食住行”中“住”的方面，經過過去十多年房地產業(yè)的快速發(fā)展，已基本解決了多數(shù)人的住房困難，人均住房面積從1998年房改初的18.7平米已經躍升到09年的27.9平米，住房需求多數(shù)已是改善型和提前保值消費型了；“行”的方面，汽車消費更是屬于消費升級的非生活必須消費。“衣、食”價格的過快上漲對普通老百姓的傷害遠大于“住、行”價格的上漲。調控房地產不能病急亂投醫(yī)，盲目打壓商品住房需求有可能導致房價和生活必需品價格之間“按下葫蘆起了瓢”的蹺板效應，在完善住房保障體系的基礎上，正確引導充裕的社會流動資金的投資、消費需求才是行之有效的辦法。

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