樓市新政出臺時值滿月，調控效果已初步顯現。記者昨天了解到，新一輪調控下各地樓市成交的回暖態勢戛然而止，成交量明顯下降。

　　中國指數研究院監控數據顯示，上周(10月18日-10月24日)監測的35個城市中，20個城市成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過10%。而10個重點城市(北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都)中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲，其中深圳環比漲幅近40%。這是由于在最嚴厲的“限購令”出臺后，迫使深圳成交銳減并持續低迷約10天，上周略見起色。

　　另外，記者從北京中原地產等研究機構了解到，房地產二次調控以來，北京商品房成交量下降超過三成，低價房成交占比上漲也致商品房價格整體下降6.6%。北京中原地產張大偉表示，第四季度房價再度下跌可能性越來越大。

　　在中央“二次調控”政策指向下，各地陸續出臺相關細則，有關部委也不斷有相應舉措跟進。10月20日央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，該舉措雖非專門針對房地產業，但限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應。加上近日證監會宣布暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請將進一步征求國土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴重受阻，融資環境再度收緊。而北京率先出臺的開發商新房預售款的監管制度，被認為有可能向全國推廣，這也被認為掐到了開發商的資金“命門”。

　　不過，從近期陸續公布的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家標桿房企所擁有的資金情況尚好，短時期內因資金壓力而急于降價拋貨的可能性并不大。據中原監測的10家標桿房企數據，萬科、保利、中海、富力、復地等5家銷售額已完成年度計劃四分之三；金地、雅居樂已完成70%以上。

　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在國家嚴厲調控形勢下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執行和共同作用的話，開發商壓力將越來越大。

　　有券商分析報告認為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對此前的調控措施起到放大加成作用，成為市場調整的真正決定力量。

　　專題撰文/本報記者梁國瑞、賀涵甫、李媛、李鳳荷、邱瑞賢、王丹陽、龔夷菲、陳白帆

　　南京

　　離婚率翻倍 買完房復婚

　　南京“限購令”的出臺不僅降低了樓市溫度，更出人意料地引發了離婚的熱度。雖然現在尚無部門證明離婚率上升與“限購令”直接相關，但有知情人士告訴記者，南京限購令出臺后，某區離婚申請的數字是新政公布前的兩倍多。

　　10月12日出臺的南京樓市新政，規定南京市擁有兩套以上住房的本地居民便不能申請購買第三套房產。這不同于上海、杭州的“限購令”對原有住房既往不咎，而是直接“限購”第三套房，被稱為“嚴厲版”限購令。

　　有知情人士告訴記者，“限購令”出臺后，為了規避政策，不少購房者動足了腦筋，其中甚至包括“假離婚”，“因為新政的作用，一些所謂‘笑著臉離婚’的現象越來越多”。

　　蔣女士夫婦就是其中的一對。“家里有兩套小戶型，一套自住一套出租。前不久看中了一套江寧的房子。但是限購令這時候出來我們措手不及，要賣掉現在這套時間上不允許，另外一套出租的合約又沒到期。”蔣女士對著記者大吐苦水，“政策的初衷是為了限制投資，但也不能把需要改善居住條件的群體也列入調控目標吧，現在這樣子只能先離婚，買完房再復婚了。”

　　但是，本該在嚴厲版“限購令”打擊下急劇降溫的南京樓市，卻在10月中旬迎來一波成交熱潮。記者采訪發現，這一反常現象的產生，是眾多購房者為了搶搭南京樓市契稅優惠的末班車。

　　杭州

　　限死拼接戶型 近20樓盤停售

　　10月11日，杭州“限購令”等22條新政出臺，買房者暫時只能新購一套商品住房(含二手存量住房)。盡管由于對過往房產既往不咎，僅對新購房作出限制而被稱作“溫柔版限購令”，但有近20個“拼接戶型”樓盤因杭州新政陷入尷尬境地，紛紛停售。

　　杭州市民趙勇最近很著急，他前陣子剛看中城西一套160平方米的新房，還沒來得及下單，突然而來的樓市新政就打亂了他的購房計劃。他被告知，按照新政，他買不了這套房——這批房子屬于“拼接戶型”，有兩本房產證。

　　所謂“拼接戶型”，是指2006年國家出臺“90/70政策”后，開發商為了銷售大戶型，用多套小戶型拼成一套大戶型銷售而形成的房源。一套房子分為好幾本房產證，買一套房相當于同時購買多套小戶型。

　　記者了解到，杭州2007年左右開盤的樓盤，有不少都是多套小戶型合并成一套大戶型甚至排屋。據不完全統計，目前杭州有此類戶型設計的新老樓盤近20個。

　　但“限購令”一出臺，“拼接戶型”迅速被打回原形。記者多方求證發現，目前涉及到的有在售房源的“拼接戶型”，都處于停售狀態。有業內人士私下向記者透露，已經有開發商準備把拼接好的大戶型重新拆開，打造成單套再投入市場。

　　福州、廈門

　　限購3個月抑制樓價待觀察

　　一路高歌猛進的福州、廈門樓市在10月當地出臺限購令后終于剎住了成交暴漲的勢頭。記者從福州搜房網新房頻道檢索到，從10月17日~24日，新房日成交量從150套大幅下降到52套，其間每日成交數量約在50～80套之間。廈門限購令較為寬松，只對新購房屋數量進行限制，故此成交量在限購令宣布后每日環比跌10個百分點以內。

　　成交量下跌，但樓價卻未見松動，開發商定價相反還非常進取。10月21日，廈門島內樓盤中央美地二期開盤，本期推出300套房子，排號資格是兩房必須出示50萬元存款證明，三房單位必須有70萬元存款證明，300套房源依然吸引了3000人前來競購，15800元/平方米起、均價17000元的價格讓不少購房者大跌眼鏡，8月份一期開盤最低10600元/平方米、均價12000元，短短兩個月即提價30%～40%。樓價高開，二期開盤即消化近80%，也讓市民及業界人士非常意外。

　　廈門及福州房地產業界人士均表示，雖說政府明確宣布限購令有效期截至今年12月31日，是全國限購城市中的“異類”，但這3個月時間是政府對市場“聽其言，觀其行”的時期，若調控不到位，3個月后限購令有可能續期。

　　大連

　　“剛需”仍挺房價穩步上升

　　10月19日，遼寧省大連市的住房限購令的出臺，使我國采取限購措施的城市數量上升到14個。這個目前最遲發布“限購令”的城市曾經以每年22%的房價增幅，在全國大中城市中排至第三位。

　　“由于‘剛需’的存在，以及東北三省對大連所處地理、位置環境的認可，我們預測大連‘限購令’在發布四個月至半年內將暫停或取消。” 大連房地產經濟協會副秘書長賈廣葆說。

　　來自搜房網的調研報告顯示，限購令實施的前一周，大連市七區(不含開發區)整體成交2421套，環比上漲82%，呈爆發性增長。其中大連中心區域中山區成交量增幅最大，成交392套，環比上漲989%。原因主要是受政策因素指導，出現集中備案的情況。報告認為，新政之下，首套房首付款比例調整至30%，對剛性需求起到了一定程度的限制，剛性需求雖然依舊為冷淡市場之下成交的主力承擔，但是從成交占比上看略有下降。

　　最新的抽樣調查也印證了這一點。在對大連24個新盤在19日限購令后一周的抽樣調查中，樓盤周訪問量1532，比限購前一周環比下降2.92%，周成交量261套，僅比上一周的268套略少，成交均價18465元，價格比較穩定。其中，位于風景區的某均價19000元的別墅大盤，在本周成交環比高達520%。

　　大連指南針房地產營銷副總經理袁曉姬表示，大連房產市場反應比較遲鈍，主要還是以北京、上海、廣州等大城市反應為風向標，“限購令”的效果可能半年后才能呈現。“目前大連的‘限購令’還沒有制定實施細則，大連也沒有實行‘網簽’，比如對家庭住房數量的認定，具體流程等都模糊不清，加上部分地區與大連房產局沒有聯網，‘限購令’具體實施的操作還模糊不清。”

　　大連房地產經濟協會副秘書長賈廣葆則表示，大連的“限購令”在全國14個已發布“限購令”的城市中，顯得相對“溫和”，這與大連房產市場的發展現狀比較匹配。“大連‘限購令’主要在于打擊投機和投資，進行差別性貸款和征收房產稅等，其中房產稅問題更為購房者所關注。”

　　深圳

　　地產中介門可羅雀

　　深圳推出的房地產調控補充細則，包括了史上最嚴厲的“限購令”。在深圳已經擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭將不得購買新房，限購令出臺一周后，深圳樓市成交量跌六成，不少地產中介半個月沒有成交，住宅投資客紛紛轉向商業地產，豪擲億元購商鋪。有關專家預測，“新政”的影響是毋庸置疑的，對樓價上漲的勢頭也一定有抑制作用的，深圳的房價將有可能回歸到17800元/平方米的水平。

　　記者從多家中介了解到，限購令對他們的影響比較大。

　　深圳世華地產一家分店的置業顧問小張表示：“從前幾乎沒有出現過這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺后，我們6~9月的每月銷售額都在5000萬~6000萬元。而這次的影響讓我們有點意外，至今只有1000多萬元的成交量。”

　　南山幾家地產中介的置業顧問反映，二手房不再與去年一樣，今年期待的“金九銀十”也早早進入了“冬季”。采訪中，有地產中介郁悶地表示：“以往國慶前后，都是成交的旺季，但是如今卻冷冷清清，在‘限購令’之后，整整的半個月里，沒有一單成交，差不多所有的收益都來自出租。”后海大道上的一家中介置業顧問苦笑著說。

　　近日，記者到龍崗萬科新推出的金色沁園售樓處看到，現場來看房的人并不多，只有十幾個人。“現在買房有沒有什么優惠？贈送多少面積？”記者詢問售樓員，一名工作人員表示：“誠意客戶登記可享開盤當天九七折購房優惠。不送面積。”

　　近日出臺的“限購令”，又令商鋪和寫字樓迎來新的春天。一位投資客豪擲1億元購買位于后海灣的11個商鋪，近期在深圳一直炒得沸沸揚揚。記者采訪地產中介了解到，十一之后，來了解商鋪信息的人，比7月、8月約多出2倍。

　　海口、三亞

　　樓價仍高 普通市民未受惠

　　自今年1月海南國際旅游島的建設上升為國家策略的消息發布后，海南樓市旋即進入了瘋狂的狀態。而海口、三亞房價也在今年以來多次領漲全國，因此也一直被認定為屬于“房價過快上漲的城市”。

　　在全國各大重點城市于10月初陸續出臺“限購令”后，三亞和海口也分別于10月12日和14日出臺各自的限購令，兩市的限購令內容大致類似，均規定本市及外省市居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女)只能在本市新購買一套商品住房。兩者的主要區別在于海口市的限購期限從2010年10月14日～12月31日，而三亞并沒有對限購時間做出規定。

　　很多當地開發商認為，三亞和海口出臺限購令不過是當地政府為了順應全國調控的大趨勢，因為從今年2月份之后，海南樓市已經逐漸變冷，如果是為了遏制購買需求而出臺限購令并不是很必要。甚至有開發商認為，三亞和海口出臺限購令其實是不得已而為之，“海南樓市在今年春節的瘋狂程度已經傳遍全國，在現在全國樓價上漲過快的城市紛紛出臺限購令的時候，一直處于風口浪尖的三亞和海口自然無法避免。有可能中央其實已經有一份必須要落實《關于貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》的城市的名單，漲幅明顯的三亞和海口必然會在這類名單上。”不過，由于三亞90%以上的購買力來自島外，海口也有50%以上的購買客戶來自島外，因此，海南很多開發商認為，針對海南的特殊客戶群體，除了在信貸方面嚴格把關外，僅靠“限購”未必可以遏制得住樓價。來自海南省住房建設廳信息網數據顯示，即便是在國慶7天假期期間，海南樓市成交量也僅為90余套，三亞成交量最高，達到了66套，均價為19605.94元；海口成交10余套；陵水成交13套，均價為27703.98元。

　　盡管限購令以及加息消息對目前相當平淡的海南樓市無疑起到雪上加霜的作用，但有海口和三亞市民則表示，限購令還無法給當地市民帶來實惠，由于本地人的收入與樓價相差太遠，反正也買不起，因此大家對限購與否并不是特別關心。

　　寧波

　　商用公寓忽受追捧

　　寧波樓市調控細則“甬九條”出臺以后，直接導致開發商紛紛延緩開盤計劃，而購房者則更趨謹慎。

　　“甬九條”規定，寧波市戶籍居民家庭限新購1套住房，能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。而無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

　　在記者采訪中，不斷聽到開發商關于“商用公寓利好”的說法。因為新政并未涉及此類物業，不少開發商斷定，在“限購令”的調控下，市場上原本的資金將轉戰商住樓及辦公樓市場。

　　中國國際品牌研究會秘書長兼房產品牌研究所所長蘭馬分析說，新政對公寓市場的推動效果尤其明顯。“寧波的民間資本特別看好這種物業，因為公寓是投資性質的，而且寧波的公寓總價低、升值空間大、用途多。”蘭馬說，寧波的公寓一般總價在50萬~100萬元之間。“新政后，公寓市場將量價齊升5%左右。”蘭馬說。

　　不過，總體看來，新政出來后，寧波樓市降溫明顯。寧波搜房網數據監控中心10月20日發布的統計數據顯示，從15日~17日，3天時間里，日均銷售都不足70套。分析人士認為，這與契稅新政實施有較大關系，主要反映投資性購房需求的“虛火”明顯降溫。這不僅讓購房者成本支出加大，更重要的是，讓投資者感受到政策調控的力度越來越大，因此，這會讓很多投資者對市場不可避免地出現觀望情緒。

　　珠三角二線城市暫不限購

　　佛山

　　出限購令可能性極低

　　本報訊 (記者歐陽媚峰)除了一線城市外，也有不少二線城市出臺限購令，所以廣州限購令出臺后，不少佛山消費者在猜測，佛山是否也會效仿廣州出臺限購令？對于這個問題，受訪的多位業內人士都一致認為，佛山出臺限購令的可能性非常低，消費者無需為此過多擔心。

　　保利華南實業有限公司副總經理張亮認為，目前出臺限購令的城市都是近兩年樓價上漲特別猛的城市，佛山的樓價雖然有一定的漲幅，但是相對其他城市，尚算理性，而且就目前的房價和收入比來看，佛山的樓價也是在合理范圍內的，所以佛山出臺限購令的可能性不大，必要性也不大。

　　東莞

　　恐慌性“趕簽”造就“銀十”效應

　　本報訊 (記者張玉云)東莞樓市在“9.29”新政頒布后出現了極為異常的情況。國慶期間，原本對調控政策一直極為敏感的東莞樓市意外擺脫了“新政魔咒”，黃金周7日整體樓市“量價齊飛”，國慶簽約量達到了2007年以來的最高峰。截至10月13日，東莞房管信息網上的每日住宅簽約量在200套以上，日成交量比新政前更火爆。直至新政出臺第三周，全市一手住宅簽約面積創2010年1月以來第二高峰。

　　究竟是什么原因造就了東莞樓市成交“高燒不退”？據了解，在新政出臺后的第一天，即9月30日，東莞的單日網簽量即出現突然暴漲的現象，住宅簽約量“井噴”至402套。合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺表示，出現這一情況的最大成因，在于新政的出臺令市場出現恐慌性“趕簽”的情況，大批樓盤已成交客戶集中簽約，為的就是希望能趕上新政實施前的“末班車”，避免出現房貸首付提高或無法通過房貸審批的情況。

　　江門

　　限購令雖未見 購房者仍退房

　　本報訊 (記者黃國金)昨日，江門住建局有關負責人證實，江門尚未收到有關即將實施限購令的通知。但連續出臺的樓市調控政策已經開始影響當地房地產市場的消費信心，少量在黃金周期間購房的購房者開始退房。而受連續的新政影響，江門開發商紛紛減緩了推貨的速度，雖然待售新房接近3000套，但市場上在售新房的數量仍偏少。

　　江門本地購房剛性需求受樓價走高的影響而遭抑制，江門樓市交易市場轉為以外來購房者為主，外來購房者由去年的不足30%，驟升至今年的超過60%。江門本地剛性需求者期盼江門也實施限購令，打壓日益增長的江門房價，實現購房夢想。

　　中山

　　廣深投資型購房者多起來

　　本報訊 (記者齊華偉)“最近明顯感覺到廣州和深圳的外地客戶多了起來。”新長江地產策劃人羅彥行說，他們公司旗下某個項目國慶開盤以來就接待了很多外地客戶。“外地客戶買房投資的還是占多數。”羅彥行分析，中山房價低居住條件好是吸引外地客戶的主要原因。

　　珠海

　　樓市抗跌性較強波瀾不驚

　　本報訊 (記者陳治家)受二次調控政策的影響，珠海房地產業總體說來，10月銷售與9月比稍有下降，但銷售價格沒有出現松動，部分高檔樓盤甚至微漲。

　　隨著部分城市相繼出臺了“限購”政策，珠海官方對此至今未有任何表現。對此，珠海多數業內人士表示，珠海不可能出臺“限購令”。業界認為出臺限購令的城市多數是房價過高、上漲過快、供應緊張的地區，珠海目前的樓市還較為理性，不屬于這個范疇。加之珠海得天獨厚的自然環境，眾多外地人涌進珠海購房，樓市抗跌性較強，珠海不可能出臺限購政策擋住外面來的購房者。

　　惠州

　　暫不限購但限制惡購

　　本報訊 (記者秦仲陽)記者近日調查惠州樓市發現，新政影響主要體現在三方面，一是本地剛性購房者熱情大減，二是外地投資者對來惠州購房興趣提高，三是當地房價仍堅挺不下。

　　惠州市房產管理局負責人近日表示，惠州目前沒有對外來購房者設置限制規定，但是反對惡意購房，比如一次性購買10套以上的，就需要向房產部門寫出書面說明，解釋購買的原因。

　　肇慶

　　房價緩慢上升壓力來自通脹

　　本報訊 (記者于敢勇)記者昨天走訪了肇慶市的一些新開發的樓盤，發現新政對樓市影響不大。業內人士稱，肇慶目前的房價相對廣深來講還很低。從肇慶房地產市場的現狀來看，短時間內政府出臺類似限購令的可能性不大，肇慶房價的長期走勢應該是緩慢上升，主要影響來自不斷增強的通脹壓力。