張曉玲

　　在住建部、國土部和監(jiān)察部的督促下，始于北京的“限購令”開始在全國蔓延。9·29新政之后，深圳率先出臺細則，限制居民購房套數(shù)最多為2套；10月7日，上海再出限購一套房細則，國慶后第一周，杭州、南京、寧波、福州等地，也紛紛出臺本地住房限購政策。

　　二次調控的迅即出臺同時，伴隨著“行政調控”色彩濃烈及“一刀切”的質疑。以抑制需求為主的“限購”政策出現(xiàn)了由北京推廣至全國的趨勢，打壓了樓市成交，國慶后迅速走低，似乎遏止了樓市過度回暖的勢頭；而另一方面，暫時的限購，又埋藏著未來需求釋放、房價報復性反彈的風險。

　　如何化解限購這把雙刃劍？增加供應是此輪調控政策的另一重要指向。而包括保障性住房及中小套型商品房的供應能否跟上，取決于各項政策如信貸、土地、問責等政策執(zhí)行的力度。

　　限購全國化

　　今年5月1日，北京市率先實施限購，即每戶居民家庭限新購一套商品住房，拉開了限制居民購房套數(shù)的序幕。當時，北京業(yè)內曾認為，該限購政策因其行政色彩過于濃烈，或僅能執(zhí)行半年。

　　但隨著9·29調控出爐，各地限購住房套數(shù)成為常態(tài)，也逐漸成為二次調控落地細則的主流形態(tài)。

　　10月11日，杭州市出臺新規(guī)，暫定杭州市及外省市居民家庭，只能在杭州新購買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復征收房地產登記等相關收費，并落實差別化信貸政策。

　　這是繼北京、深圳、上海等熱點城市“限購”之后，又一高房價城市出臺限購令。個別二三線城市也開始對外地居民進行購房限制，如位于北京近郊的河北燕郊，要求首套房首付50%，不能提供本地一年以上納稅或社保證明不予貸款等，樓市因此陷入低迷。

　　但本報記者在北京、深圳等地的調查表明，限購令的執(zhí)行并不十分到位，比如要求提供本地居住證明的，“花幾千元就可購買一套社保或納稅證明”，多家中介機構人士稱，且能通過親屬關系、聯(lián)名等方式，規(guī)避限購一套房政策，獲得銀行貸款。

　　考慮到9·29調控政策中涉及行政問責的條款，此輪限購的普及，被一些分析人士認為是地方政府的政治性表態(tài)，其執(zhí)行力度和效果還需進一步觀察。

　　限購雙刃劍

　　即使執(zhí)行到位，限購令的出臺，在諸多業(yè)內人士看來，也并非是一劑良藥。

　　國慶后一周，北京、深圳等地樓市交易數(shù)據(jù)顯示，受新政影響，成交量環(huán)比大跌約六成。

　　“此輪新政的影響立竿見影”，SOHO中國董事長潘石屹說，不過，他并不認為限制家庭購房套數(shù)，是抓住了問題的關鍵。

　　廣東東方金源律師事務所律師金焰表示，限購對于抑制投資、投機性需求有明顯作用，單就“限購令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房價上漲過快的根本原因還是市場供求不平衡，根源問題若得不到解決，“限購令”無疑只是隔靴搔癢。

　　深圳中原董事總經理李耀智認為，如果沒有配套政策，限購反而會成為市場的巨大隱患。因為限貸令與限購令都是將目標集中在打壓需求上，在供應方面并沒有太多的動作。如果未來限購放開，積壓的需求將可能再次報復性反彈。他建議，政府應落實更多的土地計劃和建房計劃。

　　但住建部政策研究中心主任陳淮表示，9.29新政不存在抑制剛性需求的問題，新政主要是抑制四種不合理的需求，一是投機、投資性需求；二是奢侈性需求；三是不具備購房風險防范承受能力的需求；四是過度超前消費的需求。

　　北京一資深券商人士分析，此輪調控其實是在保護剛需，讓他們不在此時進入市場，從而避免背上未來過度月供甚至負資產的風險。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰也認為，二次調控的目標是調控預期，即讓人們對未來房價不再上漲的預期加重。從這一角度而言，房價報復性反彈的幾率不大。

　　供給能否跟上？

　　在抑制需求的同時，各地實施細則都提出要加大保障性住房供應規(guī)模。

　　目前保障房增加的供應量大于業(yè)內預期。北京中原根據(jù)房地產交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至目前，北京包括經濟適用房及兩限房在內有14個項目，總面積為106.7萬平米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20萬套——這大抵相當于目前上海商品住房年銷量的一半以上。廣州市公租房管理辦法日前公示，首次將外地戶籍納入保障范圍，今年將供應8000套公租房。深圳今年將推出14宗保障房用地，提供4萬余套保障性住房。

　　國信證券對金地集團的研究報告顯示，下半年金地推盤量占全年的四分之三，四季度將有較多新盤等待上市。9月單月的銷售均價為11962元/平方米，小戶型產品占比升高。

　　龍湖地產執(zhí)行董事秦力洪表示，為順應調控后的市場變化，龍湖快速推出一批40-100平方米的中小戶型項目，如重慶龍湖U2、成都龍湖北城天街等均受到市場追捧，3個月銷售上千套。“持續(xù)進行的宏觀調控必將對市場產生深刻的影響，龍湖將增加對二三線城市需求以及自住型需求的關注。”秦力洪說。

　　潘石屹認為，增加供應之外，9.29新政其實還提供了后續(xù)政策出臺的空間，即動用稅收杠桿，“這次真的是狼來了”，一方面積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，一方面將新房價格與土地增值稅預征率掛鉤，房價漲幅大，開發(fā)商被征收的土地增值稅稅率將會水漲船高，以削弱開發(fā)商漲價的動力。

　　調控目標是什么？潘認為，標準就是回到常識：如租金回報率、空置率等指標回到正常范圍之內。對許多城市來說，回到2009年初的水平是回到了正常范圍，這取決于經濟環(huán)境和政策執(zhí)行力。