林喆

　　□本報記者 林喆 萬晶

　　“部分城市推進房產稅改革的條件已經成熟，相關管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進；城鎮房地產稅的改革和擴征已為期不遠。”一位接近發改委財政金融司的地產資深人士坦言。

　　自2010年4月新版“國十條”中出現房產稅擴征端倪后，實現對住宅保有環節征稅，成為房地產調控的重要儲備手段。但關于房產稅的種種真偽難辨的消息和針鋒相對的爭議也此起彼伏。

　　“9·29新政”后，中央明確提出將“加快房地產稅改革試點推進工作，并推廣到全國”；至此，房產稅擴征至住宅領域的路線圖逐漸清晰。“現在只是時間問題，房產稅試點將在數月內啟動；上海、重慶將分頭試點后再總結推廣。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示。

　　業內專家預計，房產稅擴征的推廣將對各地樓市產生深遠影響，如果能夠對第三套以上住宅征收重稅，將徹底改變投資房產的收益預期，從而有利于遏制房價過快上漲。

　　“稅改”進行時

　　“早在今年初，財政部稅政司就已開始著手修訂《城鎮房地產稅暫行條例》，為房產稅擴征至住宅領域做準備；目前，修訂工作已進入最后沖刺階段。”北京稅務系統一位內部人士透露。

　　聶梅生也表示，房產稅改革是“十二五”期間的重要議題。“再過幾個月就將進入‘十二五’，房產稅改革試點已經到了‘論月數’的時候”。

　　由于涉及到評估、征收手段等方面的操作細則制定需要一段時間的準備，《條例》修訂稿的出臺時間可能得到明年初；不過可以肯定的是，原《條例》中對城鎮住宅的免征優惠待遇將取消已成定局。而《條例》修訂的具體思路是，對個人擁有兩套及以上非自住房特別是高檔大戶型住房按適當稅率征稅。

　　資料顯示，《房地產稅暫行條例》最早頒布于1986年，目前各地方政府對此條例的執行方式，均是對城鎮的經營性用房，如商業、廠房等征稅，而對居民住宅的保有環節實施“免征優惠”，而最近正在修訂的《條例》便是為向住宅征收保有稅鋪路。

　　據中國證券報記者掌握的材料，為改善地方政府的財政收入來源，提高其對房產稅征繳的積極性，未來住宅保有環節產生的稅收收入將可能全額歸地方財政所有。

　　“房產稅屬于既有稅種，擴征不須經過全國人大批準；《條例》屬于國務院規章范疇，修訂只須國務院批準即可生效執行。目前的工作主要是確定稅基、稅率和征收對象。只要地方政府配合，今后如何具體征收不是問題。”中國房地產業協會副會長朱中一認為。

　　而傳聞中最有可能試點開征房產稅的城市主要集中在上海、重慶；另外，深圳、北京試點的可能性也很大。目前，上海市已建立房屋狀況信息中心，為征收房產稅鋪路，上海有開征房產稅的基礎條件，一旦國家政策明確，可加快推進。

　　不過坊間傳聞紛紛，至今官方仍未有確切時間表。深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，是否開征房產稅關鍵要看此次調控新政的效果，目前還沒有從官方得知任何房產稅的消息，相信現在只是釋放信息。但如果要開征，相信上海、重慶、深圳、北京將是第一批。深圳綜合開發研究院旅游地產研究所所長宋丁也坦陳，對于房產稅何時開征還沒有權威消息，明年年初推出房產稅的可能性較大，腳步正在逼近。

　　跨越“兩道坎”

　　觀察人士指出，房產稅擴征至住宅領域要變成現實，關鍵要解決房產評估和有效甄別征稅對象兩大難題。關于房產稅改革的探討和嘗試，主要也是解決這兩大難題。

　　根據現行《條例》，城鎮房地產稅有兩種征收方式：一是房產原值減除10%-30%的額度后，以1.2%計征；二是對于產生租金收入的房屋，以租金收入的12%計稅。目前這兩種方式都只針對除住宅以外的經營性房產，并不針對住宅。

　　顯然，這樣的稅基評估方式已不符合當今的市場情況，也不能起到遏制投資性購房的目的。中央財經大學財稅學院院長劉桓認為，房地產稅重點針對大戶型、高檔房，稅基評估應當以市場價格為基準。目前，全國建設系統對于所有的商品房，無論是權屬情況，還是基礎成交價格以及區域內的動態價格，都有相應的數據儲備和監測記錄。

　　此前，財政部稅政司副司長尹伯欽在接受媒體關于房地產稅征收稅基問題的詢問時也表示，城鎮房地產稅征收的稅基，可以考慮以市場化評估值進行計征，同時采用差別稅率。

　　“對于征稅對象的甄別，主動權將交給地方。”知情人士透露。地方建設主管部門將以國務院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎面積標準，同時，結合各主要城市人均居住面積的情況，由地方政府劃定轄區內的免征面積，而后上報相關主管部門批準并備案。

　　財政部統計顯示，2008年中國城鎮房地產稅收入為680.4億元，2009年該稅種稅收為803.64億元，約占當年度全國財政收入總額的2.9%。地方政府的“增收空間”和征繳動力均可見一斑。

　　“如果一人擁有多套住宅，而權屬人又不在當地，目前的設計中，可以借用個人所得稅自主申報的方式，要求以年末為結點，權屬人進行申報并繳納稅負，同時制定嚴厲的罰則，當然，這一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋權屬情況。”建設部一位官員表示。

　　關鍵看稅率

　　房產稅能否成為壓住房價上漲的最后一根稻草，業界議論紛紛。深圳綜合開發研究院旅游地產研究所所長宋丁認為，不能把抑制房價上漲的希望單純寄托在房產稅身上，房產稅應側重長期的制度化建設而不是短期內調控房價。房產稅的影響力關鍵在稅率設置，如果能夠對第三套以上住宅征收重稅，如3%的年稅率，徹底改變投資房產的收益預期，才能抑制投資性購房。

　　對房產稅的稅率設置，宋丁有一套完整的建議，不同房產要設置差異明顯的稅率，首套住宅按0.2%稅率征收，第二套稍做提高，第三套及以上住房稅率設置到3%甚至以上。既考慮普通民眾稅負承受力，也能夠保持市場穩定房價平穩。

　　世華地產研究總監肖小平也表示，房產稅的影響力大小主要看征收辦法和稅率，是否對所有商品房征收，首套、二套和三套以上稅率有無差別，征收辦法是按市場評估價征收還是按房產購入價征收，如果是按市場評估價征收影響力就會比較大，此外還要看是按年征收還是累計征收。

　　深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，單純依靠房產稅平抑房價作用不大，市場本質還是看供求關系，調節房價需要一套系統性的政策，如增加保障房供應、增加土地供應量，改變房價上漲預期。中原地產市場研究部總監王世界也表示，房產稅與房價之間沒有直接聯系，房價漲跌主要還看供求關系，如果房價上漲預期不改變，房價上漲的收益超過持有成本的增加，房產稅的作用就難以顯現。

　　西南證券房地產分析師肖劍指出，從以往經驗看，房產稅出臺的前期，房產稅的稅率普遍不高，但這會加重買房人的購房欲望，會促使一些剛性需求的人盡快進入到這個市場，不利于國家調控高房價。從國外經驗看，房產稅和物業稅的出臺，與房價下跌無必然關聯。肖劍認為，即使征收之后，一些豪宅的持有人不會在乎那點房產稅，而對于中低收入居民來說，一筆房產稅無疑會對生活造成影響。

　　中國社科院經濟所博士后李長安也認為，房產稅對房地產市場的具體影響不可預知，從報道來看稅率明顯偏低，一年征收按估價的0.3%到0.4%計算，而去年國家統計局的數字顯示，住房價格上漲了1.5%，相當于0.3%的5倍，依靠這個稅率抑制房價是夸大了它的作用。

　　對于房產稅對租賃市場的影響，肖小平認為，房產稅開征將成為房東提價的一個借口，短期內會轉嫁給租客，但租賃市場是完全市場化的，租金只由市場供求關系決定，最終成交的租金不會受到房產稅的影響。