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北京:樓價微漲 開發商預期后市或現量價齊跌

http://www.sina.com.cn  2010年10月08日 03:46  第一財經日報

  陰雪

  本想利用國慶節假期看看房的周小姐最終還是打了退堂鼓。

  “剛剛和家里人商量好、下定決心要買房,本想趁著“十一”放假去大興的幾個樓盤轉轉,誰知道突然出臺了房地產的調控政策,我們決定還是等等再說了。” 首次購房但并不是迫切的剛需一族的周小姐如是說。

  在這個“二次調控”突襲后緊接而至的國慶假期,北京樓市中有不少如周小姐一般放緩購房腳步的購房者,但與此同時,不少在“十一”期間開盤的郊區低價盤仍然受到了市場追捧。

  成交量回歸

  根據北京市房地產交易管理網的數據,10月1日~6日,北京樓市住宅期房成交804套,除經適房及限價房等保障房之外,純商品住宅期房成交762套,日均成交量127套。盡管這一數據同比去年10月1日~6日的日均77套,上升了64.9%,但相比成交大幅提升的9月日均303套的成交量,下降幅度達58%。

  需要指出的是,盡管國慶假期期間的北京樓市成交量相比市場最為火爆的“金九”有所下調,但與5、6月份調控后市場迅速轉冷、日均不足100套的成交量相比,仍然高于其水平,基本上與此前的6、7兩月市場逐步適應宏觀調控后的水平相當。

  基于此,北京中原三級市場研究部總監張大偉認為,“二次調控”后的北京樓市成交數據依然處于高位。

  而在新的調控政策面前,北京的二手房市場則表現得更為敏感,其成交狀況可以用慘淡來形容。北京市房地產交易管理網的數據顯示,10月1日~6日,存量住宅網上簽約共計138套,日均23套,相比中秋小長假的日均104套,下跌了78%。

  價格仍漲

  在宏觀調控后對北京樓市起到強大支撐作用的郊區低價新盤,仍然是此次“十一”長假期間北京樓市成交量維持高位的主要因素。

  10月5日,在位于管莊附近的遠洋新悅項目開盤現場,前來選房的購房者擠滿了整個售樓處,令人很難想象,不到一周之前,新的“國五條”剛剛頒布。而該項目也從8月初的16500元/平方米的預計價格上漲到開盤時的18000元/平方米的最終售價。

  盡管如此,該項目此次推出的272套房源還是吸引了將近4000人前來排號。項目銷售人員表示,此次開盤售罄已基本不成問題,10月下旬將開始第二輪排號,均價預計還要再次提高至19000元/平方米。

  位于房山長陽的中糧萬科長陽半島項目也同樣選擇了“十一”期間開盤,該項目仍然延續了前兩期開盤即售罄的勢頭。北京市房地產交易管理網的統計顯示,該項目此次推出的376套房源目前已全部處于已預訂或已網上簽約的狀態。

  “盡管有些客戶受到首付提至三成的影響而放棄了購房,但由于我們前期積累的客戶量比較大,因此還是在1日開盤當天就全部賣光了。”北京萬科營銷總監肖勁如此解釋長陽半島項目熱銷的原因。

  “在新政影響下的北京樓市將面臨量價的全面下降。”肖勁同時表示,“先是很快能看到成交量的下降,然后房價也會隨之下降,但房價下降的時間目前還不好判斷。”

  SOHO中國有限公司董事長潘石屹同樣對于下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。“從上半年上市公司財務指標分析來看,負債率普遍偏高,平均比2009年高出20%。”潘石屹分析,寄希望于“金九銀十絕地大反彈”的開發商們卻在9月底迎來了五條新的調控政策。“尤其按揭政策對市場影響是立竿見影的,如果三成的首付還壓不住房價,可以調成四成、五成或更高;同時,房產稅也有很大的空間。”

 

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