本報記者源姬 發自上海

　　仿佛就在剎那間，大家都成了氣象學的愛好者，“回暖”一詞一下子被眾多的人所認識。而在這史上最受人關注的行業遭遇史上最嚴厲的調控5個月后，人們都在戰戰兢兢中等待是否真的已經“回暖”。

　　“但回暖這一用詞，我覺得是媒體的誤讀。”中華企業市場部主管戴正芳直言。

　　在戴正芳看來，本次長達5個月的調控，必然會有許多剛性需求要被釋放。哪怕8月份上海出現量價齊升的局面，也是正常的放量，只是用最近的時間來彌補之前數個月里的交易，而且眼下更不是最高的數值，只不過是一個平均的量化數據。“只是發展商不必急著去漲價，以彌補今年前季度沒有達到的指標。”

　　面粉并未少于面包

　　中華企業(600675)，這家幾乎與共和國同齡的房企在今年的半年報中直言，第二季度預、銷售計劃受到宏觀調控政策的影響，報告期財務指標較去年同期有一定幅度下降。報告期公司結轉營業收入10.23億元，同比下降39.08%；實現營業利潤1.40億元，同比下降61.21%。

　　根據公告，該公司上半年實現凈利潤6863.89萬元，比上年同期(同比)下降69.86%；實現基本每股收益0.049元，比上年同期下降76.56%。

　　中華企業稱，主營收入下降主要原因為：其一，2010 年上半年公司部分預收賬款尚未達到結轉條件；其二，“受調控政策影響，公司一季度良好的預、銷售勢頭在二季度明顯受阻，使原制定的銷售計劃受影響”。

　　對此，戴正芳解釋，作為國有企業的中華企業，不同于地產界的四大巨頭“招保萬金”(招商、保利、萬科及金地地產)，國有企業基本上很少去刻意追求最大利潤，“我們不會激進，我們需要的是穩中求進”。

　　如今年3月份周浦的印象春城項目。據稱，印象春城1個月的時間就賣掉了1000多套，成為上海單個項目銷售量的第一名。

　　“成功的理由很簡單，就是價格定位合理，有大量改善型需求得到滿足，開盤的價格在1萬多，而周邊的其他樓盤都有賣到1萬8的價格。”戴正芳現在再看那次銷售業績依舊相當高興，“新政前賣掉1000來套是非常不錯的。”

　　隨著中國城市化進程加速，經濟數據持續向好，人們對物質生活的標準不斷提升，諸如此類均對國內房地產市場提供了有力支持，戴正芳提到的剛性需求推動也將持續處于上升趨勢。

　　“其實從供求而言，上海可銷售的房子并不是太多，個人還覺得少呢。”戴正芳指出，從歷年的統計數據來看，上海正常的成交量應該是2000萬到3000萬套，但現在可供的樓盤并不是最多，未來還有相當部分用于保障性用房，所以商品房這塊暫時跌的可能性不大。

　　“畢竟政府的土地價格現在賣得高，動遷成本也高，開發商的硬成本都在擴大，1萬7的房子以后賣成1萬2的可能性幾乎沒有，至少現在是還沒出現面粉大大少于面包的需求。”戴正芳表示。

　　調控應避免誤傷

　　有相關數據顯示，中國目前的商品房存量約為GDP的200%左右，若房地產投資每年增速為15%，不貶值的話，房地產業可以直接為GDP貢獻3個百分點的增速，此外，它還帶動了水泥、鋼鐵等20來個產業的發展，因而針對該產業的政策頻出難免傷筋動骨般地折磨宏觀經濟。

　　自8月以來，上海新房住宅成交量持續數周上漲。強硬派認為，房價如此堅挺，應出臺進一步的緊縮措施；而另一派則認為，房價的同比漲幅已出現了大幅度的回落，房地產調控的目的已基本達到，同時中國經濟也開始出現了明顯的減速，不應該繼續加大目前的政策調控力度。

　　在戴正芳看來，更為合理的調控完全可以從標的上來，比如限定最高貸款額度。“調控的手段，房產稅是一種，貸款收緊也是個辦法。但是房產稅的影響多數停留在心理層面，對炒房者來說，8‰的房產稅相對于10%的利潤只是個零頭，并無太大影響，反而誤傷真正的剛性需求與改善型需求。”戴正芳說。

　　事實上，戴正芳認為房地產并非是暴利行業。“之所以給人感覺利潤很高，首先是因為它的標的夠大，絕對額大，而且其中還有杠桿發揮的作用，但是未來的地產回報率跟當前肯定大不相同，開放商的財務成本全都在提高，利潤率就再不可能有以往的高峰了。”