李文龍

　　相對于樓市過去幾年在“金九”時的火爆，今年用“熱鬧”來形容更為合適。既有開發商借成交回暖之際降價推盤，也有個別樓盤趁勢重新漲價。隨著剛性需求的集中釋放，樓市在亂象叢生中迎來了供銷兩旺。

　　伴隨成交量持續上升，房價又有反彈的跡象，一線城市的一些樓盤價格已彈回新政前的高點。這也促使樓市調控又趨嚴厲，“二次調控”預期升溫。

　　26日，國土部和住建部聯合發出通知，明確規定企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。而從9月中旬開始，住建部已與銀監會組成聯合檢查組，對主要一線城市第二套住房貸款政策的執行落實情況進行檢查。有不少業界人士認為，這可能是新一輪調控來臨的前奏。

　　樓市調控之所以山雨欲來無疑是因為目前樓市的火熱程度已經超出了各方預期。進入傳統旺季以來，廣州甚至上演了平均一分鐘就有一套樓房成交的搶房大戲，近日北京大興某樓盤也出現了即使交20萬元定金仍有千人哄搶的“壯觀”場面。

　　盡管樓市調控已持續5個月，但是購房者的心理防線還是抗不過成交火熱的刺激。根植在許多人思維里的房價上漲預期仍未發生根本改變。這使得房價不僅未出現實質性下降，在樓市回暖時仍有著繼續上漲的慣性沖動。有業界人士預計，中秋小長假樓市的火熱已經為國慶黃金周以及整個“銀十”奠定了基調，這波行情還將持續。

　　值得注意的是，隨著成交量回暖，樓市的博弈格局已開始悄然轉變。部分開發商通過靈活的銷售策略不僅加快了資金周轉速度，同時對后市有了信心，反而增加了提價和不降價的底氣，而購房者則顯得愈發急躁。

　　在這樣的樓市回暖期，最需要警惕的就是要防止部分開發商以及炒房者利用成交上升的噱頭，借助其對樓市的影響力重新炒作，以避免出現恐慌性購房。兩部委于此時出臺新的調控措施有利于鞏固調控成果，穩定購房者的預期，釋放的政策信號能讓購房者看到政府對樓市堅決調控的決心。

　　從兩部委所發通知的內容來看，管好土地和信貸兩個閘門，仍是最有效的調控手段。過去幾年我國部分城市房價過快上漲，主要原因就是投資性需求過度膨脹導致住房供應相對不足，中低價位、中小套型住房比例低。如果打擊囤地的措施能夠嚴格執行，必然觸及開發商未來的盈利模式，從而督促開發商加速施工，增加住房有效供給。

　　另外，有針對性地對不同地段、不同價位區域實行重點調控成為樓市調控的新思路。比如此次兩部委規定，在高房價地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。這既可以拉低房價高漲地段附近居民的預期，又可以防止投機者借某些“概念”、“噱頭”進行過度炒作。

　　國泰君安的一份研究報告認為，近期樓市銷量的大幅上升將刺激房價恢復上漲，后者將導致政策調控加強，而前期的調控政策將進一步深化和落實。在樓市的回暖期持續甚至加大調控的氛圍促使開發商出貨，能有效緩解供需短期內失衡造成的房價重新上漲壓力，從而為旺季過后促使開發商快速降價形成條件。

　　顯然，購房者觀望等待的時段也是剛性需求積攢的時段，目前市場里已積攢了大量剛性需求亟待釋放。不管是因為孩子上學，還是年輕人結婚首次置業，各種類型的購房需求在當前旺季到了階段性釋放的時候。長城證券分析師劉昆認為，隨著四季度供給將大幅上升，樓市銷量有望持續放大。而一旦樓市的量價齊升超出當前政策所能容忍的底線，可能引發更嚴厲的“二次調控”。

　　不過可喜的是，盡管隨著時間推移，樓市新政對市場的威懾力開始減弱，但前期的調控政策仍在深入發揮作用。在“金九”期間，為了以量補價，主動降價求售的開發商和樓盤仍在增多，除去最普遍的總價折扣優惠方式外，中秋期間一線城市部分樓盤還出現了購房送車、送面積以及降低首付等促銷方式。

　　據統計，10月份上海及周邊優惠樓盤共計142個，環比9月份增加10.9%，促銷樓盤數量自新政出臺以來已連續5個月上升。這表明，盡管目前市場已回暖，但大多數開發商對樓市調控繼續趨緊、房價繼續回調的預期并未改變，降價促銷的步伐也未就此減慢，這給新一輪調控措施出臺的時機提供了更多的選擇空間。