《投資者報》記者 劉敏

　　早在房產調控剛剛開始的時候，就有地產分析人士斷言，無論政策是“溫和”還是“嚴厲”，經過一段時間市場對政策的消化之后，樓市將再次回暖，回暖的時間，當時普遍預測為國慶前夕，目前看來果真如此。

　　今年8月，我愛我家的房產經紀人趙拴利做成了兩單二手房交易，這個業績他已經近半年沒有遇到過了，這之前的幾個月里，由于房產買賣市場清淡，本來只做賣樓業務的他一直在靠轉做租房來維持一定量的生意，近期樓市銷售的升溫讓趙拴利終于又可以開始已經久違的售房業務了。

　　“9月里已經賣掉一套了，還有一套現在正在簽，所以最少也能和8月的業績持平。”9月20日上午，正要去見客戶的趙拴利這樣告訴記者。但對于自己售樓業務的前景，趙拴利也坦承并不是太樂觀。“想趁著現在樓市回暖趕緊多賣幾套，因為心里老隱隱覺得這樣的情況不會持久，自從樓市調控政策開始以來這種危機感一直都有。”趙拴利說。

　　讓趙拴利有如此隱憂的原因，就是緊隨房產市場回暖之后同樣迅速升溫的樓市二次調控預期，近期的種種跡象正在不斷表明，一旦房價再次抬頭的趨勢持續，樓市會毫無懸念地遭遇二次調控政策的阻擊。

　　樓市快速回暖

　　今年樓市在“金九銀十”期間的表現看來不會令開發商們失望，早在8月，樓市已經露出快速回暖的勢頭，進入“金九”，這一開局正得以節節攀升。

　　國家統計局9月10日公布的數據，2010年8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，漲幅環比與7月持平。8月份，商品住宅銷售價格上漲13.1%，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%；經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%。8月份，二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，環比上漲0.1%。

　　重點城市則在8月就表現出量價齊升的勢頭。數據顯示，8月份，15個大城市中， 13個城市成交量環比上漲。整體平均漲幅達26.8%。而從房價細分表現來看， 6個房價一線城市的整體漲幅為32.7%，9個房價二線城市整體漲幅為23.5%。

　　“金九”伊始，樓市成交放量跡象無論從幅度還是范圍來看都更為明顯。中國指數研究院的統計顯示，9月6日至12日這一周中，35個重點城市大部分出現成交量連續上漲。其中，北京、大連和三亞成交面積環比漲幅都在70%以上，僅少數城市成交量環比下降。10個重點城市中，僅上海、重慶和天津環比下跌，其他城市成交面積均環比上升，其中北京升幅達72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　“鏈家地產”市場研究部統計，9月上半月，全國八個城市(成都、大連、青島、天津、廣州、蘇州、上海、深圳)的主要成交數據中上升明顯的是廣州、蘇州、深圳三個城市，廣州的環比上升幅度為37%，同時比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月廣州市商品房成交量達到5494套。其中，9月9日成交554套，達到了8月份以來單日成交量的最高值。而且，9月上半月，廣州有10天的日成交量在300套以上。同期，蘇州環比上漲達到了28%，深圳的成交上漲環比為18%。其余城市的環比上漲幅度在2%至7%之間。

　　根據中國指數研究院統計，9月第三周，35個城市中，28個城市成交面積環比出現上漲，過半重點城市成交量已經出現了連續8周保持上漲，大部分城市成交量基本接近到4月上旬水平附近。當周，三亞成交面積環比上漲231%、哈爾濱為168%，深圳為120%，蘭州和包頭環比上漲也超100%。

　　房價也保持著震蕩上行態勢。在能監測到價格的城市中，19個城市價格上漲，北京、廣州漲幅分別為18.48%、29.05%，寧波、包頭和昆明的銷售價格上漲也在15%以上。

　　伴隨樓市的回暖，近日各地土地市場上再次頻頻出現地王。8 月31日，廣州城建以樓面價7282元/平方米取得番禺中心南區4-2地塊，刷新番禺“地王”紀錄。同一日，萬達購得武漢東湖中央商務區核心地段的兩幅商住用地。地塊47 公頃，總價達76 億元，一舉超越華僑城在2009 年底所創下的43億元的武漢總價地王。兩天后，上海合生競得上海松江板塊廣富林2-5號地塊，樓面價為16488元/平方米，刷新松江地區地王紀錄。9月8日，上海黃浦江沿岸地塊總價48.28 億元，折合樓板價35490元/平方米，不僅總價高昂，還創下浦東住宅用地樓板價新高。

　　如此局面與同樣是傳統銷售旺季的5月時出現的低迷形成了鮮明對比。彼時，樓市新政剛剛出臺，5月份的成交量環比驟降了51%，3大一線城市5月份的成交量較4月份下降了46.32%，8座二三線重點城市成交環比更是下降了54%以上。隨后的6、7月份，雖有所反復但低迷態勢依舊，直到8月份開始出現了明顯改觀，9月起，這種改觀不斷加速。

　　回暖成因

　　對于樓市出現的這種變化，信達證券地產分析師張冬峰認為，主要是由受調控政策影響觀望數月的部分自住性需求出手入市造成的。另外，居民消費價格指數呈現不斷上漲的趨勢，居民儲蓄體現為高額負利率，一些游資、儲蓄性資金再次進入房市，也是重要推手之一。

　　在華創證券研究員周東海看來，樓市量價齊升現象的原因則主要來自宏觀經濟環境的變化。

　　變化之一是實體經濟增速的恢復。統計數據顯示，8月份，規模以上工業增加值同比增長13.9%，比7月份加快0.5個百分點，扭轉了前4個月的同比增速下滑。環比看，繼7月份增速回調之后，8月份的環比增速繼續上升，恢復到4月份的水平。這一數值被業內認為，工業增加值環比增速已恢復到正常水平。

　　變化之二是貨幣金融環境回歸正常水平，二季度末緊張的資金狀況，已得到緩解。這也導致了通脹壓力正在增大。8月通脹(CPI)雖然符合市場預期，但遠超3.0%~3.1%市場傳言。“實體經濟增速恢復、通脹壓力加大的背景下，內需的強勁驅動力以及政策消化后的供需反彈，為房價上升提供了較大的內在驅動力。” 周東海表示。

　　調控加碼預警

　　被稱為史上最嚴厲的房地產政策調控“新國十條”出臺至今已有近半年時間，一般情況下，從政策出臺到政策充分發揮效果，半年的時間已經足夠，因此現在正是檢驗政策效果的時候了，不過，近期交易量回升帶動的房價上漲勢頭無疑給調控政策迎頭潑了一盆涼水。

　　中原證券地產分析師吳劍雄分析，從4月調控政策實施以來，房地產市場經歷了明顯的兩個發展階段，其中，成交量經歷了明顯的迅速萎縮和恢復性回升兩個階段，而房價則幾乎沒有經歷過下跌。

　　“如果說房價是政策的最終目標，那么我們可以認為，即使是號稱史上最為嚴厲的“新國十條”，目前調控的目標遠沒有實現，雖然我們還不能輕易說此次調控已經失敗，但是調控政策的部分失效卻可以認為是不爭的事實。”吳劍雄由此得出如是結論，同時其認為，今年第四季度將是調控成敗的關鍵期。

　　“此次調控的部分失敗，其社會成本非常昂貴，它強化了消費者和開發商的兩個預期，一是房地產行業的調控政策最終總是無效的；二是房價不可能被政策調下來，甚至會越調控越漲。而社會預期對于政策目標的最終實現在地產行業卻至關重要，一旦上述兩種預期再一次被調控政策失效強化，后續無論是實質性還是輿論性的政策都難以真正有效。”吳健雄這樣分析道。

　　事實上，政府對于此種成敗得失自然心知肚明，盡管目前還沒有新的政策出臺，但是通過各種方式實行的“口頭預警”頻率已經非常密集。

　　國務院副總理李克強于8 月中旬兩次發表講話，表示要鞏固調控成果，顯示出政府對于調控從嚴不變的決心。隨后，國家發改委、財政部、工信部和中國社科院等部門在短短幾周內相繼討論房產稅。國家統計局對幾個一線城市住宅空置率的調查更是透露出房產稅的醞釀時間大大縮短。

　　如果說這些還都只是言語警示的話，近期一些地方的動向已經表明樓市調控加碼正在從口頭向實際動作轉化。

　　9月15日，重慶市發布了首次購房補貼優惠政策，規定重慶主城10 區首次按揭購房者，同時在10 區內繳納個稅的購房產權人，根據所繳納的個稅額度將享受財政補貼。這一表面看來是優惠的地產政策，在被眾多分析人士視為打擊地產投機性需求政策出臺的鋪墊。

　　申銀萬國證券研究所分析師殷姿和江征雁認為，從重慶這一政策出發的著力點來看，強調首次置業，符合“國十條”對于首次置業的鼓勵和支持的政策導向。但同時也指出，一方面重慶在6 月底就已經出臺過相應的政策，另一方面從此次政策出臺時點來看，正處調控預警的風口浪尖，因此不排除是為了對沖后續房產稅等負面政策。“我們認為，由于當前房價回升，中央調控信號非常明顯，重慶政策的出臺，并不代表中央調控意愿的減弱，且從政策博弈的角度而言，反而有可能使得中央更快釋放調控的信號。”二人如此表示。

　　而在上海，隨著樓市回暖，一些小級別的收緊措施已經出現。9月2日，上海市房管局重申，建筑面積小于3萬平方米的商品房項目必須一次性申請預售，并規定房地產開發企業應當在銷售方案中申報“一房一價”，新推樓盤價格在3萬元以上的，必須經市級房管部門審批。

　　隨后，上海又公布了《市財政局轉發財政部等關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》，明確對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠。在北京，正在征求意見的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》甚至被認為是“二次調控”的預演。

　　一連串的預警顯示出，房地產行業面臨的“二次調控”已經是“山雨欲來風滿樓”了。

　　調控政策走向

　　一旦樓市的“價升量漲”超越當前政策所能容忍的底線，可能引發哪些更嚴厲的“二次調控”政策呢？

　　對于未來政策的走向，中信證券調研認為目前的政策選項主要有兩個，其一是不斷刺激供應方的量，配合自助和少部分改善性需求造成價平量增的局面；二是以強力控制需求的方式打壓。增加供給的方式是主流，包括增加土地供應，限制開發企業資金迫使其推盤，以及通過釋放政策信號使開發企業感受調控壓力，使購房人對房價的預期不一致。

　　而對于未來政策與房價的博弈，中原證券地產分析師吳劍雄認為最可能出現這樣一種路徑：房價在“金九銀十”有上漲的沖動，政策會通過輿論等對房價進行“敲打”，必要時會重申過去的政策。最可能的政策工具過去已有政策的重申，以及代表政策取向的新聞輿論的‘窗口指導’。”

　　“在目前調控政策未見明顯成效的前提下，調控政策還會不斷深化，但出臺新政策的可能性仍舊不大。比如，房產稅的試點工作可能會推出，但是真正執行還需要技術、環境的配套。” 民生證券研究所分析師王新亮表示。

　　華創證券研究員高利則認為下一個政策的著力點將是保障房供給。其判斷的基本依據是加大保障性住房建設力度是本輪調控的一個基本線索，近期國務院副總理李克強也多次強化保障房建設的政策分量，“今年580 萬套的保障房建設任務不僅是歷年來力度最大的一年，而且也將開啟保障大規模建設的起點，保障房建設將成為未來地產調控的常態化主題。”高利這樣預計。

　　數據顯示，截至今年8 月末，保障性住房已開工220 萬套，占全年計劃的75%；各類棚戶區改造開工190 萬套，占全年計劃的65%。其中，廉租住房開工率75%、公共租賃住房開工率85%、城市棚戶區改造開工率70%。雖然不同地區的開工進度并不平衡，但整體上已經較為可觀。按照問責要求，秋季到來，建筑施工進入“黃金期”，住建部已要求各地9 月底必須全部開工，年末建成或基本建成的必須達到60%以上。

　　有分析認為，今年保障性投資完成額將超預期，不僅可以大幅度對沖預期中的商品房投資回落對經濟增長的負面影響，而且也將是本輪調控能夠引向深入的有力支持。