短命的復(fù)蘇？

　　樓市的迅速回暖可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控

　　文 張育群

　　中國房地產(chǎn)市場再次顯示了“彈簧”秉性—施壓越強，反彈越大。

　　在8月中旬，開發(fā)商們還在四處叫苦。SOHO中國董事長潘石屹就房價是否將降回2009年年初與網(wǎng)友展開了微博(http://t.sina.com.cn)論辯，華遠地產(chǎn)董事長任志強多次在公開場合奉勸開發(fā)商“從了”中央調(diào)控政策—降價。他們目的當(dāng)然只有一個，盼望中央對于行業(yè)調(diào)控見好就收。

　　但一轉(zhuǎn)眼，房地產(chǎn)市場便迎來一個“小陽春”。 4月中旬嚴(yán)厲調(diào)控祭出僅半年，中國房地產(chǎn)在象征性地冷卻之后即現(xiàn)回暖跡象。富力地產(chǎn)董事長李思廉向《環(huán)球企業(yè)家》指出，購買力回來得比發(fā)展商想象還要快。萬科地產(chǎn)稱，繼6、7月銷售金額連續(xù)突破80億之后，萬科8月份創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)銷售之最—單月賣出了120億元，前8個月已累計實現(xiàn)銷售金額572億元，料將實現(xiàn)800億的全年業(yè)績目標(biāo)。

　　類似萬科般取得歷史性突破的房地產(chǎn)公司還有很多，他們似乎因銷售回暖而有了更多做多的動力。9月8日，中國住宅樓面價的新高—35490元/平方米在上海誕生。這次來自香港的九龍倉房地產(chǎn)奪得標(biāo)王。事實上，僅在9月初，上海、廣州和武漢三市就接連拍出新地王。

　　“這顯然是決策層不滿意的，但他們又有什么辦法？”北京大學(xué)教授徐滇慶這樣向《環(huán)球企業(yè)家》指出。

　　在這種背景下，二次調(diào)控的確存在可能。獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠向《環(huán)球企業(yè)家》指出，中國政府統(tǒng)治理念是讓民眾相信一切都在政府掌握范圍內(nèi)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的搖擺會讓百姓對政策完全喪失信心。“中國的現(xiàn)行決策者是心理醫(yī)生和警察的合體，當(dāng)病人有病時，監(jiān)管者以心理醫(yī)生的角色告訴病人，情況沒那么嚴(yán)重。一旦情況超出預(yù)期，又會扮演警察重手整飭市場。”

　　脆弱的反彈

　　如果僅看成交量，房地產(chǎn)市場確實在持續(xù)回暖中，但對全面反彈的擔(dān)憂有被夸大之嫌。

　　從7月底開始，全國主要城市商品住宅市場成交量均現(xiàn)回升之勢。隨著北京、上海等一線城市商品住宅項目的促銷，房市迎來了“小陽春”。據(jù)統(tǒng)計，30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地房地產(chǎn)市場自調(diào)控以來首次集體飆升，創(chuàng)4月調(diào)控以來的月度最高銷量。

　　購房者們等著“變天”的幻想，似乎正在逐漸被打破。不過多數(shù)受訪者也很肯定，房地產(chǎn)回暖的根基并不牢靠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控前不管什么地段、價格、質(zhì)量，只要有房子出來，就一哄而上、一搶而空了。

　　這一輪成交量回暖中，有一些樓盤銷售當(dāng)天就被一搶而空，在北京備受矚目的是萬科中糧長陽半島、首開智慧社、保利茉莉園等多個新開樓盤，在杭州市是保利東灣、萬科杭州三大樓盤等，這些熱銷樓盤都伴隨著“價格讓利”。與之相應(yīng)的是，同樣也有許多樓盤銷售慘淡，8月份北京就有四分之一的在售樓盤“零成交”。

　　盡管各統(tǒng)計機構(gòu)很少公布成交量中一次置業(yè)與二次置業(yè)的比例，但《環(huán)球企業(yè)家》記者從深圳銀行系統(tǒng)了解到，深圳市8月份的購房者中，一次置業(yè)占比超過六成。這從一個側(cè)面反映出，剛性需求是房地產(chǎn)市場“小陽春”的主要推動力，在業(yè)內(nèi)人士看來，政策利空已經(jīng)出盡，投資客或?qū)⑽搽S剛需入市。

　　北京科技大學(xué)教授趙曉向《環(huán)球企業(yè)家》指出，8月以來商品住宅市場的回暖，原因不外乎市場預(yù)期未來貨幣政策繼續(xù)寬松、通脹壓力不減，導(dǎo)致剛性需求在8月份開始釋放，而膽大的投資者認(rèn)為調(diào)控已然失效，從而在房地產(chǎn)市場再次試水。在開發(fā)商小幅度降價促銷下，積壓已久的剛性需求購房者，成為發(fā)展商業(yè)績的主要支撐力。

　　徐滇慶尤其指出，今年以來，在美元貶值的大背景下，投入北京、上海高檔住宅75%的資金來自海外，“外資進入中國有20多種合法渠道，他們首選就是房地產(chǎn)，這亦為房地產(chǎn)市場回暖推波助瀾。”

　　有分析者認(rèn)為，調(diào)控政策堅持到2011年，30%的地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)資金缺口。那時房地產(chǎn)價格才會真正出現(xiàn)下調(diào)。但房地產(chǎn)市場近期的表現(xiàn)卻說明，沒有耐心等到那一天來臨的恰恰是陷入恐慌的消費者。

　　不過大多數(shù)房地產(chǎn)商仍舊低調(diào)行事，在建項目延期開盤，高端住宅市場無人問津，仍考驗著極其脆弱的“復(fù)蘇”。而在半年來積累的剛性需求消耗殆盡之后，中國房地產(chǎn)將在10月迎來巨大的供應(yīng)釋放，這或?qū)⒍际欠康禺a(chǎn)市場的不確定因素。

　　更進一步，過早的復(fù)蘇跡象也意味著下半年房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖趨勢將放緩。因為在接下來的幾周內(nèi)，任何房屋銷量及價格回升跡象，都將讓政府備受煎熬—這個全球第二大經(jīng)濟體已經(jīng)徘徊在二度調(diào)控的邊緣了。隨著工業(yè)產(chǎn)出放緩，中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控又面臨著巨大的來自其他經(jīng)濟領(lǐng)域的壓力。

　　8月21日，國務(wù)院副總理李克強在常州強調(diào)，各地要繼續(xù)落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，切實增加住房有效供應(yīng)，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　這是李克強8天內(nèi)兩次公開強調(diào)落實房地產(chǎn)調(diào)控措施，因而被官方媒體解讀為，4月份以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會半途而廢。

　　但也有分析者指出，決策層一次次地重申調(diào)控政策不會放松，從另一側(cè)面反映了市場對調(diào)控政策的持續(xù)和執(zhí)行力，及帶來的價格下降信心不足。

　　不過謝國忠提醒監(jiān)管者說，中國亟需連貫的是房產(chǎn)戰(zhàn)略，而不是偶爾發(fā)起對投機的不可持續(xù)性打擊。謝國忠預(yù)測，近期中國存在很強的加息預(yù)期，但可能是溫和地調(diào)高27個基點，象征意味更大。

　　曾因?qū)�賭房價失敗而聞名的徐滇慶依舊認(rèn)為，政府會比開發(fā)商所預(yù)期的更為強硬，因為高房價是嚴(yán)肅的政治問題，不過消滅資產(chǎn)泡沫絕非易事，但只要錢和資源都往一線城市走，京滬穗深房價仍舊降不下來。金地集團董事長凌克亦向《環(huán)球企業(yè)家》指出，目前看來，北京房價上漲的空間還非常非常大。