賣得好卻不敢漲價，開發商喜中有點“慌”

　　那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢？17日，銀監會剛剛表明沒有后續房產調控政策出臺。全國多個城市的樓市均疑似“回暖”。據稱國務院已開始調研樓市“回暖”，新一輪調控政策的“腳步”，還離我們有多遠？

　　進入9月以來房地產市場出現新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區新建住宅銷量大幅增長。新一輪樓市調控到底如何前行引發廣泛關注。近日，中央媒體密集預警“二輪調控”，各種政策武器或將“十月圍城”。

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　　開發商心態

　　買房人這么踴躍，連三五年后的剛需群體都提前出手了，那么，開發商應該是喜上眉梢了，漲價沖動似乎也該跟著需求“釋放”了。可是，情況卻完全不是這樣的——

　　不敢爭當漲價“領頭羊”

　　記者18日在南京各大售樓處采訪時，最大的感受是開發商明顯低調很多，有的樓盤不聲不響提前幾天便開始認購，有的樓盤則不對外宣布開盤，私下里打打電話發發短信聯系買房人。而更為低調的則是價格，雖然不少消費者此前都擔心，市場轉好開發商會不會漲價，但從開盤情況來看，多數樓盤開出的房價都比較平易近人，大幅漲價的情況幾乎絕跡。

　　“你問開發商想不想漲，肯定想啊，只不過他不敢漲，一漲就死定了。”一位長期研究南京樓市的專業人士表示，新的調控政策隨時有可能出臺，中央級媒體的表態也令開發商寢食難安，誰都不敢做“領漲者”，一來會遭到買房人的冷落，二來也容易被政府部門“盯上”，成為反面教材。“所以大家都在低調賣房，趁新一輪調控政策尚未出臺趕緊跑量。”

　　一些開發商也私下表示，賣得好雖然令人歡喜，但是如果市場熱得太快，還真怕政府再調控，好不容易觀望期才結束，市場要再跌入低谷，接下來的日子就更難過了。

　　中央媒體表態

　　開發商的擔心不是沒有道理的。請看兩大權威媒體在“金九”之際罕見的密集表態——

　　新華社八駁“樓市即將回暖”

　　從樓市所謂“金九”開始前一天，新華社就發文分析開發商敢于在嚴厲調控下“逆市漲價”的行為，提出要鏟除“土地財政”這個房價背后的“根”。接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實顯現出量價齊升態勢的時候，新華社密集發文強硬否認樓市“回暖”，同時嚴厲指責“樓市調控會影響經濟增長”的論調別有用心，這樣罕見的密集發文和強硬語氣意味深長。

　　8月30日 必須打擊開發商“逆市操作”

　　9月10日 政策不會容忍房價報復性上漲

　　13日 警惕負利率格局助長房價猛漲

　　14日 房地產市場還談不上“回暖”

　　15日 弄清空置房根本不是什么難題

　　15日 房價回調是百姓期望，也是控制風險的需要

　　17日 調控應該態度更鮮明、立場更堅定

　　19日 調控能否再出“政策利器”？

　　《人民日報》六發“二次調控預警”

　　在大多數媒體還沒有對最新一輪調控效果進行質疑的時候，《人民日報》率先用一篇《別讓樓市調控成了百日維新》拉開了“調控必須繼續深入”的宣傳序幕。接下來一個月，《人民日報》接連6次發出政策調控預警，“二輪調控”似乎已經是箭在弦上不得不發。尤其值得注意的是，雖然是新華社率先提出房價應該“合理回落”，但在樓市博弈一片混沌、開發商和買房人都無法判斷房價走勢的情況下，是《人民日報》第一個提出了“房價合理回落是大勢所趨”的提法。

　　8月17日 別讓樓市調控成了“百日維新”

　　20日 房產稅呼之欲出下半年或出新政

　　30日 別再夸大樓市剛性需求

　　31日 房價合理回落是大勢所趨

　　9月9日 保民生就要堅持調控樓市

　　15日 樓市調控已到關鍵時期不可動搖

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　　調控姿態

　　樓市會不會“再調控”？

　　可能，因為調控不影響經濟增長

　　一些開發商樂觀地認為，房地產業還是支柱產業，為了經濟的增長，也許政府不會輕易啟動新一輪宏觀調控。對此，專家指出，樓市調控并不影響保8目標，政府并無后顧之憂，開發商不可心存僥幸。

　　南京大學經濟學院博士生導師高波教授告訴記者，“前兩天看到國家統計局局長公布的數據，1～8月份全國房地產開發投資增長同比高達37%左右，這表示在上半年史上最嚴厲的樓市調控之下，雖然銷售大幅下滑，但房地產投資仍然保持較高的增長，房地產對經濟的貢獻并沒有減弱。說明樓市調控沒有影響整個經濟增長。”

　　前不久，任志強來南京出席太湖論壇時也認為，房地產并不會拖累全年保8的目標。“房地產對宏觀經濟的影響大約在兩個百分點，沒有這兩個百分點了，也不影響保8，所以政策不會緩和。”

　　在這樣的大前提下，如果房價出現報復性反彈，政府啟動新一輪宏觀調控也就不會再有顧慮。

　　調控最快10月能啟動？

　　不一定，要看有沒有報復性反彈

　　最近中央級媒體頻頻發出新一輪調控可能啟動的聲音，另有媒體甚至提出新調控就在10月啟動。專家認為，這些風聲更多地是在對開發商予以警示和震懾，調控的利劍高懸，但不一定真正落下，如果房價出現大幅反彈，才會促使政府再出猛招。

　　一位開發商指出，“最近調控的風聲漸緊，我覺得這是政府在發出警告信號。從目前南京的市場來看，這種震懾還是有效果的，本周開盤賣得好的，還都是優惠幅度比較大的”。

　　高波教授也認為，目前的樓市仍然處在復蘇往回暖的階段，消費者不降價就不出手的特點還比較明顯，從目前來看，本輪調控的效果還是成功的。“9月本就是樓市銷售旺季。下半年繼續緊縮型調控是肯定的，但調控有兩種，一種是維持現狀，一種是再出新招。如果銷售正常，不會猛然放量，銷售增長保持在10%～20%，價格穩定，那么調控將維持現狀；如果銷售量猛增，房價出現報復性反彈，目前的風聲就將會變成真正的調控政策。”

　　樓市調控還有幾張牌？

　　政策儲備充分，不排除加息可能

　　對于新一輪的宏觀調控，專家認為，政府有著充分的政策儲備。

　　加息  此輪“負利率”已持續了7個月。最近，有關加息的呼聲也日漸高漲。不過，有媒體稱，央行在加息政策這方面一直都有預案，采取加息還需要有一段觀察期，起碼要CPI上漲高于3%，并且持續3個月以上，才會引入明確的政策。全國7、8兩個月的CPI都已超過3%，9月的CPI指數也因此顯得很關鍵。

　　征稅  物業稅和房產稅一直是新政以來熱議的話題，不過專家認為，閑置稅征收的可能性更大。高波教授認為，閑置稅是對樓市投機者的精準打擊，“如果你有兩套房，一套自住，另一套如果既不住又不租，就應該征稅。”

　　限制購房套數和異地購房  國十條規定，地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。但目前除北京外，其他城市基本還沒有對購房套數下指標。專家認為，如果房價猛漲，這一政策也有可能在多個城市普遍實行。

　　首輪調控的艱難博弈

　　今年4月份以來，新一輪樓市調控政策不斷出臺，房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調查發現，一些開發商對高房價“戀戀不舍”，硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉戰”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。

　　開發商烘托“漲價預期”

　　5月份打算買房的北京市民蘇志強到現在還沒拿定主意。他說：“本來寄希望于房價能降一些，但現在看來，北京四環以內仍難尋每平方米低于2萬元的商品房。”

　　8月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8.5折提升到8.7折，立即引發輿論關注。在濟南做樓盤代理銷售5年多的趙經理說：“在打折基礎上試探性漲價，這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速。”

　　有關人士指出，國家房地產調控政策并沒有放松，為什么有些房價會高位反彈呢？這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段，開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。

　　一些開發商還將“托市”目光轉向中小城市。據甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。

　　同時，一些開發商還和商業銀行聯手。記者調查發現，有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。

　　“房價上漲論”的死硬派從了

　　“我都從了，你們也從了吧。”被“鞋襲”都不松口的任志強，8月12日居然在博鰲房地產論壇上向臺下數百開發商發出呼吁：“政府有時候希望做事，你就得配合。我們最擔心政府繼續拿出一堆東西，那一堆東西中可能有‘核武器’，你干嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來？”他在21日赴太湖論壇時又再度告誡同行：“開發商還是從了吧，有什么可搏的？”

　　任大炮是“房價上漲論”的死硬派，豈是那么好從的？作為“老江湖”，莫非是憑著多年的政治敏感，嗅出了一些味道？

　　果然，副總理李克強8天內兩度指出要堅持房地產調控政策不放松。

　　中房協副會長態度大轉彎

　　就在任志強“從”了之后，中房協副會長朱中一也奇跡般地出現了一百八十度轉變。此前他還在博鰲論壇上為開發商鼓勁打氣，透露中房協已經多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。但前兩天突然否認了自己的說法，改口為“堅持調控政策不動搖”。

　　一系列不尋常的信號，讓不少開發商聽出了弦外之音，在任志強之后，他們也紛紛“從了”。據《揚子晚報》、新華社