賈海峰，紀睿坤

　　9月17日，北京秋季房展已進入第二天，場面和天氣一樣清涼。

　　某參展的河北一樓盤銷售員小張站得實在乏了，又很少有客戶前來展臺，他干脆趴在了桌子上睡著了。

　　這是“金九銀十”下房市冷清的一個寫照。另一方面，開發商守著高房價不肯讓步，8月份房價數據又有反彈的勢頭。

　　在多次調控之后，房價的耐調控性越來越強，“國十條”政策出臺150天后，房價依然堅如磐石，讓調控部門頭疼不已。

　　中國國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌在日前召開的“夏季達沃斯”論壇上表示，房地產市場的調整要花兩三年的時間。

　　堅硬的房價

　　在9月17日的秋季房展會上，叫賣聲音都發自京外項目，房展會成了京外項目巡演北京的專場。

　　考慮到“低調”的需要，北京單價在35000元/平米以上的樓盤幾乎都沒有亮相秋季房展會。一些知名開發商雖然參加了房展會，但是現場很少擺沙盤，只是發發樓書了事。

　　北京一家國企開發商對記者說，來參加房展會主要是為了展示一下企業和項目的品牌，來展示的項目很多都沒有開盤呢，來這里做個蓄客的準備。

　　來參加房展會的購房者，多數是出自剛性需求，前來看看房價到底降了沒有。令他們失望的是，2萬元以下的，只能在六環附近去找。

　　陽光100置業副總裁范小沖向記者坦言，金九銀十的房價形勢直接影響后期政策走向。

　　國家統計局9月10日發布的數據顯示，2010年8月份，全國70個大中城市房屋銷售額環比增加15.23%；價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個百分點，環比與上月持平。

　　雖然，房屋銷售價格同比繼續上漲，漲幅回落，但是房價仍然在上漲。

　　而環比持平的絕對值房價，也不禁讓人們對調控效果產生懷疑：不是說調控已經初步見到效果了嗎，為什么房價還沒有降？

　　從北京的情況來看，8月份，全市房屋銷售價格同比上漲11.5%，環比價格與上月持平。

　　如果環比來看，北京市新建住宅價格與上月持平。其中，純商品住宅上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點，經濟適用房和限價房下降0.8%。全市二手住宅價格下降0.2%，降幅比上月縮小0.3個百分點。

　　除了這些抽象的數據外，北京房地產市場的實際情況可能更讓人悲觀：首創新開盤的禧瑞都項目，單價達到了10萬元/平方米，另一個高端項目霞公府達到了13萬元/平方米的高價。

　　反彈之憂

　　更讓調控部門擔憂的是，當前堅硬的房價不但沒有下降的趨勢，反倒有進一步反彈的擔憂。

　　據中國指數研究院統計，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。近期，京、滬、深、杭、穗等一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息。

　　除了成交量和成交價格的上升以外，土地成交價格上升，也是房價下一階段反彈的潛伏因素。

　　據中原市場數據，今年1-8月份，全國11個主要城市當中，平均完成賣地任務只有47%，但是卻獲得了賣地收入4000億元，相當于去年同期的80%。

　　當購房者在等待開發商資金鏈斷裂后降價之時，開發商正在拿下更多的地。

　　戴德梁行投資部助理董事田雨村在跟眾多開發商做融資服務當中發現，大中型開發商資金狀況要比2008年那輪調控的時候好得多，小型開發商部分出現了資金緊張的問題，但是這些開發商數量規模太小，不會對市場帶來影響。

　　更重要的是，金融監管手段依然有漏洞。開發商仍然可以動用一個項目的開發貸資金去給另一個項目付土地款，雖然銀行對此明令禁止，但是現實操作中卻沒有絲毫障礙。

　　對于投資性購房者來說，雖然二套房貸政策在收緊，但是執行情況卻有偏差。

　　本輪調控當中，以信貸政策嚴厲而為人稱道，但如果信貸政策在北京以外的地區得不到徹底的執行，后續調控讓人擔憂。

　　記者深入一線城市調查發現，上海在啟動調控的20周之際，創房價新高，商品住宅周成交均價平均高達22261元/平方米。

　　在上海房價繼續上升的情況下，上海出臺預售管理辦法，要求單價3萬元以上的樓盤，如果開盤要一次性公開房源，實行“一房一價”的政策。

　　其中、深圳、廣州等一線城市在金九銀十之際也全面反彈。廣州、深圳、武漢等地徹夜搶購事件頻發。

　　一位不愿透露姓名的國務院金融所專家表示，隨著“金九銀十”的推進和通貨膨脹等原因，樓市進一步反彈的可能性非常之大。

　　投資客抬頭

　　房地產市場的微妙變化，早已讓“春江水暖鴨先知”的投資客嗅到氣味。記者多方獲悉，南京、深圳等投資性炒房者頻現。

　　9月2日，溫州中小企業促進會會長周德文公開表示，溫州炒房團從未放棄房地產市場的投資，沉寂四個月后，溫州炒房團預計近期“重出江湖”。

　　他同時還表示：目前房價呈現的上漲可以看作是未來反彈的先聲，一旦樓市有所回暖，新一輪投資熱潮又將開始。

　　不過，與新政之前不同的是，溫州炒房的區域由一線城市向南京、成都、武漢等二三城市線以及部分縣城推進。

　　對此，業內人士指出：現在樓市趨于買方市場，也是和房地產談價的大好時機，雖然二套、三套房政策限制了一部分投機性需求，但是，手里有錢或者抱團炒房也會預熱投機性需求。

　　不過，這位投資客表示，北京的房子，只要出現降價的時間點，對于投資房子的人來說，都是能買的。

　　目前，北京部分別墅出現了降價的空間。

　　例如，保利壟上只賣28000元/平方米，成交很旺，拿下了當月的銷售冠軍。珠江紫宸山項目趙津告訴記者，9月16-17日，北京秋季房展會期間，紫宸山項目迎來了鄂爾多斯購房團，由2位鄂爾多斯購房團帶頭人帶領的17位考察者中，當場下訂的就有4人，簽訂合同的有2人。

　　“這可是每套3000萬元以上的別墅啊！”這個火爆銷售的場景，讓紫宸山項目銷售負責人趙津驚詫不已。

　　除了別墅等重點城市的高端項目被投資客青睞以外，二三線城市的普通住宅也被一部分投資者看重。

　　上述北京炒房者代表對記者說，二三線城市上漲空間小，但是投資門檻低，每套只要幾十萬元，獲得貸款的情況下，只要幾萬元首付就可以了，而且監管比較松。

　　調控抉擇

　　據全國數據顯示，8月份單月土地購置面積同比增速高達70%。而同期中原監測的12個重點城市土地成交面積8月卻有14%的同比降幅。

　　此外，8月份，10家上市房企僅有萬科一家在一線的北京、深圳兩地有土地儲備，且都為和政府合作的保障性住房用地或舊城改造用地。一線城市的購地面積占標桿房企8月份總購地面積不足5%。

　　這不由得讓人對房地產調控的思考回到了原點：本輪調控的重點是房價上漲過快城市，而對二三線城市采取不調控的態度。這本來是區分以往一刀切的做法所進行的結構性調控，但是卻忽視了開發商大部分都已經發展為全國開發商，如果僅僅對北京等重點城市進行調控，可能并不能使大部分開發商出現資金鏈緊張的問題。

　　“下一輪的房地產主戰場肯定是二三線城市。”北京我愛我家副總裁胡景暉向記者斷言，房企全力向二三線城市挺進，不僅著眼于二三線城市在城市化推進過程中廣闊的市場，更是瞄準了新政在二三線城市的執行力不足的漏洞。

　　一位接近住房和城鄉建設部的人士向記者透露：本次調控不是一刀切，主要是重點城市房價，隨著調控時間的推進，住建部逐漸意識到，開發商都是全國性質的，二三線城市的項目占七成，不調控二三線城市是無法讓開發商資金出現問題，進而出現明顯降價的。

　　因此，上訴人士提出，“下一輪調控重點轉向二三線城市房價，全面推行嚴格的房貸政策。”

　　與此同時，記者也發現，燕郊樓市政策收緊，實行史上最嚴厲的房貸政策：首套房首付五成，利率8.5折；二套房首付六成，利率上浮1.1倍。燕郊房價也應聲陡降4000。

　　在達沃斯論壇中，全國人大常委會原副委員長、經濟學家成思危指出，國家對房地產調控的決心堅定，房地產宏觀調控政策會根據房價走勢適時調整。

　　記者從相關政策部門了解到，除北京外，大部分地區對二套房信貸政策執行不力。北京此段一手盤成交，80%為首次購房，而其他地區尤其是二三線城市，首次購買比例不高，主要為二套，甚至三套房。據了解，幾乎所有的二三線城市都沒有采取限購三套住房的貸款政策。

　　根據現在的樓市局勢來看，二次宏觀調控似乎正在迫近。