龍飛

　　編者按\　　政府要完成GDP等各項經濟指標，企業有盈利的目的，銀行有確保金融資產安全的目標，民眾除了有安居的需求外還有投資資產需求，讓房地產調控常常處于兩難境地。控制房價遠不是調控可以簡單解決的問題。四個月的調控時間打下的是人們對房價的預期，調控重壓下各地樓市成交量迅速萎縮。市場冷清了四個月之后，一向謹慎的王石剛剛說完“觀望低谷已經過去”，潘石屹更言房價要回到2009年。傳統銷售旺季已經來臨，大量樓盤將在金九銀十中投入市場，按捺了四個多月的市場到底在發生哪些改變，本報記者進入各地房地產市場第一現場，直觀感受和發現價量波動的動向。本期考察北京、上海、廣州、重慶市場，敬請期待下周，我們將呈現更多城市房價現狀。

　　金九又至，銀十不遠，這是又一個尷尬的“黃金時節”。一方面是中央的調控措施接踵而至，上到國務院下至各部委、地方，無不宣誓般強調對房地產的調控。另一方面，各重點城市成交量有所恢復，甚至房價也有所抬頭。從9月到11月，都是房地產銷售的傳統旺季，地產商的銷售目標有四至五成靠這幾個月完成。如何“定價”不僅是樓市酣戰的核心，甚至直接決定調控之下企業的發展路徑。

　　地價不降 房價難落

　　“我們不會盲目抬價，但起價肯定不會低于2009年年初的水平”，一家總部在廣州的上市房企營銷總監表示，在他看來無論哪個開發商降價，都會有一個基本底線。“其中一個參考標準就是土地價格。”

　　盡管調控進行了4個月，但全國的土地價格并沒有出現大規模的調整。中國指數研究院的Creis中指數據表明，今年7月北京成交土地的溢價率依舊達到49%，也就是說地產商平均要比起拍價高出近5成才能拿下土地。北京不僅僅是孤例，南京的溢價率也高達56%。數據顯示，大部分城市今年前7個月土地溢價水平均高于上年同期。

　　8月最后一天，廣州的一次土地拍賣會中，越秀城建以23.8億元的價格奪得一塊番禺“地王”。有趣的是，這塊項目2007年曾被金地集團拍下，但由于存在合同糾紛，項目被廣州主管部門收回重拍。重拍現場火熱無比，9家開發商經過51輪激烈爭奪，最后成交比高峰期的2007年貴了8億元。“拍地前我預計這一地塊成交樓面價應該在5000元/平方米以上，不會超過6000元/平方米。”經緯行研究中心主任曾英杰表示，沒想到最終成交價遠遠高于這個估值，樓面地價達到7282元/平方米。地產專家鄧浩志表示，這反映了土地市場不降溫，樓價或依舊堅挺。

　　“地價肯定是樓市定價的一個最重要考慮。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，這并非簡單的所謂地價推高房價。“而是關系到發展商重置成本，乃至以后的發展。”李大偉解析道，比如發展商前幾年通過很便宜的價格在某區域拿下一個項目，隨后幾年房價急漲。這無疑意味著地產商利潤大幅上升，但同時這也預示著再投資的成本會大規模攀升。“除非發展商選擇不在這個區域發展，否則就必須承受高地價的影響。”李大偉表示。

　　這種現象這幾年在中國隨處可見。例如上海徐匯區中環，2003年樓價在6000元/平方米，2004年上漲到單價9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年將近翻了3番。但與此相對，地價也是瘋狂飆升，2009年綠城集團競得的上海徐匯區龍華路地塊，樓面價格達到了27231元/平方米。“徐匯樓價再回到2007年的可能性已經微乎其微，更別提2003年。”李大偉表示，除非中國經濟出現大規模萎縮或者戰亂。

　　市郊定價趨于保守 城區信心在恢復

　　地價不降溫，也未必樓價就一定沒有折扣。“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”供求關系以及開發商對風險的接受程度將直接影響新盤定價。

　　“開發商現在的定價策略差異很大，市郊區域定價傾向于保守，中心區域開發商信心在恢復。”為開發商提供定價研究報告的地產代理告訴記者。

　　一個成熟區域的市場定價通常考量標準是二手市場，例如位于廣州天河區華景新城的新項目華景里，準備在9月12日正式上市，9月初售樓部給出的銷售起價是20000元/平方米。

　　“如果按這個價格銷售，表明開發商的策略比較保守。”裕豐置業的店面經理王彪表示，2009年與華景里一路之隔的項目東方新世界開盤，銷售均價為23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方網簽的前列。“但現在樓市有所恢復，真正開盤時，就未必是這個價。”王彪表示。

　　今年年初，華景里的開發商也一再加快開工速度，“搶工期、趕進度”的紅幅高掛工地之上，樓盤4月份通宵開工，也曾遭到附近居民的連番投訴。樓市調控開始后，周邊二手市場出現一定下探，有地產代理向記者表示，周邊樓市六七月間曾下跌10%。與之相對應，開發商的搶建也就有所放緩。7月底開發商開始接受優惠登記，當時售樓部給出的預計均價是20000元。

　　可是進入8月后，區域二手樓市有所恢復，“十年以內，素質較佳的二手房單價也回升到15000~20000元/平方米。”曾為該項目作定價報告的地產代理表示，預計開發商會采取低開高走的策略。據該項目內部人士介紹，項目的優惠登記情況不錯。臨近開盤，售樓部的口風已經變成起價20000元/平方米。

　　杠桿率決定利潤

　　有人辭官歸故里，有人連夜趕科場。

　　由于供應充足，一些市郊的新盤定價則不得不傾向于保守。一個位于深圳龍崗的項目經理告訴記者，由于項目是在2007年拍下的項目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合約所限，項目不得不在今年面市銷售。項目現在已經推售近半，9月開始將加大銷售力度，其中就包括各種折扣優惠。“能有10%左右的利潤率就已經不錯了。”這位項目經理顯得有些悲觀。

　　實際上，10%左右的利潤率只是項目利潤，體現在開發商身上的利潤也許上升至50%。盡管房地產調控已經進行了4個多月，但調控對于開發項目自有資金的比例并沒有明確調整，也就是說，項目的最低資本金也只要20%。具體來說，一個總成本1億的項目，開發商只需要2000萬元的資本金即可開發，剩余的完全可以依靠銀行開發貸款，購房人按揭貸款運作。高杠桿率，可以使開發商頻繁地運用資金，玩起“十個鍋子九個蓋”的游戲。

　　這種游戲的危險無需贅述，2004年，國務院規定房地產開發的資本金比例要從20%提高到35%以上。但進入備受金融危機沖擊的2009年，中國的出口嚴峻受挫，于是擔當著拉動投資與消費的房地產又被賦予了更多使命，當年5月，最低資本金的比例再次下調至20%。

　　金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益，當然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。如果總售價低于總成本，樓盤或者會由于缺乏后續資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發商從自有資金中承擔巨額虧損。有開發商財務人員告訴記者，無論如何定價，毛利率保持在借貸利率之上，是其最后的底線。

　　當然，根本上還要看，市場能否接受這樣的價格。

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