傳統的銷售旺季、有“金九銀十”之稱的黃金9月即將到來，在目前深圳一方面二手房成交有所回暖，另一方面政策層面打壓態勢未言放松的局面下，9月的市場銷售情況將成為判斷樓市將“二次觸底”，還是觸底反彈的重要依據。　　據統計，深圳9月計劃開盤23個，大小戶型齊全，除羅湖外，其他片區均有新盤推出，其中純新盤為19個，老盤加推4個。而龍崗再次成為推盤主力軍，預計推出10個樓盤，占總數的43%；寶安和南山各4個，占總數的17%。南山和福田較上月有小幅增長，鹽田開盤數量與上月持平。相對于8月的17個開盤量，9月計劃開盤數有較大增長，但這些新開盤能否得到市場需求的迎合，還是一個未知數。

　　深圳樓市下一步走勢如何？業內認為，如果9月后成交量依然持續放大，或者價格開始跟隨上漲，那樓市可能就是觸底反彈了，而另外一方面，如果9月成交開始下降，或者新開樓盤的還在持續給優惠，那就說明市場還要繼續盤整。

　　龍崗將推出10個新樓盤

　　龍崗再次成為深圳新樓盤供應主力，根據搜房網統計，預計9月入市的23個盤源中有10個在龍崗。這10個樓盤分別為世紀新城、信義荔山公館荔山道、信義湛寶廣場、匯龍天下、朝陽里雅苑、怡龍楓景園、尚模八意府、大東城、星河時代花園、御峰園。

　　這10個樓盤中小戶型將成為供應主力。其中，信義荔山公館3期戶型涵蓋為66m2

　　—170m2的兩房至五房。主打小戶型的匯龍天下主力戶型為80m2—90m2的兩房，另有120m2—135m2的三房和50m2—60m2的多變一房。位于龍崗中心城清林中路與吉祥中路交匯處朝陽里雅苑也主打小戶，項目由3棟多層、高層組成，共268套住宅包括53m2—61m2兩房、73m2—80m2三房，87m2—93m2小復式、134m2大復式。

　　記者了解到，距離龍崗中心站不遠的地鐵樓盤怡龍楓景園日前也開放了樣板間，營銷中心已開放，該樓盤戶型涵蓋

　　70m2—186m2的兩房至五房，但該樓盤目前僅接受客戶咨詢和登記，均價也暫未得知。位于龍崗區坪山新區大工業區丹梓大道南側的大東城樣板間于本月21日開放樣板間，預計9月初入市，該樓盤主要由200m2—260m2的別墅和80m2—160m2的高層組成，主力戶型以120m2的三房為主。

　　寶安、南山新樓盤多為大戶型

　　在寶安和南山各有4個項目預計9月開盤，這兩個區域也是深圳樓市豪宅多出的區域，其中，寶安玉湖灣、華海瀾灣、觀湖園、曦城四期4個項目中，華海瀾灣已基本建成，據售樓處透露，華海瀾灣由4棟16層小高層住宅組成，戶型以110m2

　　—160m2大戶型為主。而觀湖園三期的別墅項目已領預售證，預計近期將開盤。曦城四期共含有135套別墅，其中獨棟69套，面積在360m2—600m2；聯排別墅66套，面積在220m2—340m2。

　　南山將要入市的鼎太風華奧斯卡、萬豪月半山、四季麗晶、中信岸芷汀蘭

　　4個項目中，鼎太風華奧斯卡和中信岸芷汀蘭都是大戶型項目，前者供應130m2—180m2大宅，一梯一戶南北通透，后者規劃為3棟17—25層高住宅，戶型主打140m2—150m2的四房。

　　鮮有新盤入市的福田預計

　　9月也有3個項目入市，其中首座位于福田彩田路與福華三路交匯處，陽基天御山位于福田梅林龍尾路基督教堂北側、梅林山公園西側，華嶸榕公館位于福田皇崗公園一街東側。而鹽田預計將有上東灣和東港印象家園2個項目入市。

　　■置業顧問

　　“二次觸底”還是“觸底反彈”？

　　樓市“金九銀十”的到來，令深圳的置業者無法淡定了。剛性需求的進一步累積以及釋放，加上政策層面并未放松的調控，這些都讓置業者迷茫，此刻的市場是將“二次觸底”，還是“觸底反彈”？各方說法不一。

　　◎“二次觸底”跡象

　　1二手房成交再次回落

　　目前，深圳樓市二手房成交的回暖，讓置業者覺得市場可能觸底反彈。而業內認為，這是樓市新政后4個月累計的剛性需求的集中釋放，是市場消化政策后的必然結果，同時也伴有恐漲性心態的購房。同樣，如果真是這樣，市場稍后的二手房成交就會回落，而那也基本說明未來市場將繼續調整的格局。

　　◎“二次觸底”跡象

　　2開發商持續“降價”

　　目前的開發商和置業者一樣，對市場的未來走向尚不能明確，但開發商的開盤進度等可以間接說明其前期“蓄客”的水平，積極開盤則說明需求充足，推遲開盤則說明市場響應者少。如果開發商在9月繼續在新房銷售推出“降價”等優惠活動，那就說明市場還將繼續調整。

　　◎“觸底反彈”跡象

　　1政策監管后續乏力

　　中國樓市是典型的政策市，如股市利空出盡則是利好，或者還會不會有利好的政策出來？

　　世華地產研究部總監肖小平認為，無論是9月開始實施的《深圳市房地產市場監管辦法》，以及嚴查囤地、暫停三套房貸等政策，還包括房產稅政策懸在頭上，都說明未來政策監管仍有空間，市場如繼續上漲，恐遭遇更嚴厲的調控措施。

　　◎“觸底反彈”跡象

　　2成交量連續上漲

　　樓市一貫量在價先，成交量是成交價變化的先行指標。一般業內認為，成交量至少需要一個季度的穩步上升(下跌)，才能夠宣告市場大趨勢的改變，如果深圳9月市場成交量相比8月仍有大幅度上升，那么可以說市場開始走出了低谷，但在目前的政策環境下是否說明它開始觸底反彈了，那還很難講。

　　撰文曲廣寧

　　日前，德勤華南房地產研討會在深圳舉行，金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦，以及華潤置地、招商地產、戴德梁行等企業高層出席了這場閉門研討會。

　　華南地區的房地產開發商對目前的房地產市場如何判斷，資金鏈是否緊張？出席研討會的德勤高級經理藍志康在會議間隙告訴記者，同樣是國家房地產調控，但今年的情況與2008年時有明顯不同，上一輪調控時曾出現房地產企業因為資金緊張被兼并，在目前這種情況并沒有重演。這是因為一些開發商已經提前做好了準備，除了直接融資外，還通過一些其他方式進行了資金補充，即使可能成本相對較高。

　　藍志康還透露，目前德勤的內地房地產企業客戶中，不少有赴港上市融資的計劃，但由于國家房地產調控而推遲了步伐，待政策穩定時定會加快上市步伐。他表示，房價主要是由市場供求關系決定。隨著內地房地產調控政策的落實，房地產開發商拿地成本的降低，以及政府保障性住房供給的增加，中低端房價有可能回到一個合理水平。

　　關于備受矚目的房產稅政策，德勤華永會計師事務所有限公司合伙人孫菊茹告訴記者，預計短期內不會推出，因為在執行上還存在一定技術障礙。“比如開征房地產稅要有一個評估價，要達到這個目的就必要建立巨大的數據庫。即便建立了巨大的數據庫，由于各地房地產價格的千差萬別，這樣一個系統是否在全國各地都適用，也有待觀察。”

　　馬芳