房產(chǎn)中介在樓市中到底扮演著什么角色呢？

　　據(jù)此前有關(guān)媒體報道，不少房地產(chǎn)中介利用買賣雙方信息不對稱的優(yōu)勢，通過假冒房主、一房多賣、假信息“釣魚”，甚至套取現(xiàn)金逃跑等方式坑害消費者。

　　但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋買賣、租賃過程中存在的貓膩比之過甚。在房屋買賣業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)經(jīng)紀人不僅通過抬高買賣雙方的差價賺取不菲的傭金，而且在合同中設(shè)置一些模糊條款，巧立各種名目違規(guī)收費、逃避應(yīng)有的責任和義務(wù)，更甚者，每次政府調(diào)控政策出臺后，利用信息不對稱，變相解讀誤導消費者，另外，炒作概念也是中介慣用手法，此前通州概念的熱炒引得區(qū)域房價暴漲數(shù)倍。而在房屋租賃方面，以高價全程代理的方式壟斷市場房源，然后加價出租，在利潤的驅(qū)使下，將一套房打成多間隔斷進行群租的現(xiàn)象屢見不鮮，在收取中介費后，違約金賠償也成為中介覬覦的豐厚利潤。

　　“中介推高房價絕對不是空穴來風。”一位小型房產(chǎn)中介的門店經(jīng)理直言。

　　房屋買賣：跟著政策找利潤

　　在今年4月“新國十條”出臺后，中介利用買賣雙方信息不對稱和政策的觀望期，變相解讀誤導消費者。“政策出臺后公司馬上對我們進行了培訓，統(tǒng)一口徑是，房貸要收緊，但未來房價不會下跌，目的就是讓購房者趕緊出手。”

　　“現(xiàn)在貸款批不下來，不買的話不僅之前的定金沒了，可能還要賠償20%的違約金。”北京的覃女士向記者談到她通過中介購買二手房后的無奈。

　　今年5月底，覃女士和丈夫想要個孩子，所以決定購置一套面積較大的二手房。找到某大型中介機構(gòu)后，在團結(jié)湖選定了一套總價156萬三居的房子。因為只夠支付60萬的首付款，中介承諾可以幫她拿到100萬，利率七折的貸款。在辦理貸款按揭過程中，盡管銀行信貸員提醒她，現(xiàn)在國家出臺新政收緊房貸，七折利率肯定申請不到，但中介拍胸脯的保證讓她打消疑慮，仍然簽訂了買賣合同。

　　幾天后，覃女士接到中介消息，“七折利率下不來，看能申請多少吧。”對于覃女士對中介之前承諾的質(zhì)疑，中介的答復是，“利率能夠打七折是福利，就是不打折都是應(yīng)該的，你再考慮下吧。”而當覃女士因為購房成本提高想放棄時，中介告訴她，“中介費要照收，而且根據(jù)合同還要賠償業(yè)主20%的違約金。”查看購房合同，其中的條款內(nèi)容更讓覃女士大為震驚。“中介之前承諾的貸款條款根本沒有寫進去，反而合同中重點強調(diào)的地方是，如果買賣雙方違約，要追究違約責任，中介不需承擔任何責任和義務(wù)。”

　　對于覃女士的遭遇，記者在調(diào)查中了解到，購房者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計的陷阱中。在合同當中，中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗的購房者無法辨別就草草簽下合同，將會遭遇糾紛。

　　而像覃女士這樣因為貸款原因而無法交易的購房者并不在少數(shù)。在今年4月“新國十條”出臺后，中介利用買賣雙方信息不對稱和政策的觀望期，變相解讀誤導消費者。“政策出臺后公司馬上對我們進行了培訓，統(tǒng)一口徑是，房貸要收緊，但未來房價不會下跌，目的就是讓購房者趕緊出手。”某大型中介的經(jīng)紀人向記者透露。而當購房者輕信中介簽訂購房合同后，政策正式執(zhí)行導致交易無法完成，購房者承擔違約責任，中介則坐收不菲的傭金收入。

　　對政策的敏感讓中介能夠在樓市調(diào)控中把握任何商機。在4月底北京出臺經(jīng)適房新規(guī)后，經(jīng)適房區(qū)域掀起一股“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的熱潮。據(jù)媒體報道，部分中介宣稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”在五一過后將停止辦理，更是加劇“轉(zhuǎn)商”態(tài)勢直到住建委出來澄清事實，而中介在此期間則以每戶3000元大肆賺取過戶傭金。

　　而在通州，“新城”概念也成為中介爆炒的對象，結(jié)果是，北京外環(huán)和內(nèi)環(huán)的房價出現(xiàn)“倒掛”。記者4月在通州調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，幾乎每個經(jīng)紀人都談到，CBD東擴和未來新城規(guī)劃，將帶動通州房價上漲，要買就趁早。

　　“除了賺取交易中介費之外，中介在合同中還設(shè)置各種名目收費，比如0.5%的代收費，以及檢驗房產(chǎn)證真?zhèn)蔚臋?quán)證費等等。”上述門店經(jīng)理張先生告訴記者，“房產(chǎn)證的真?zhèn)问侵薪槟軌蜩b別的嗎？房管局都需要一個星期鑒定。”

　　租賃業(yè)務(wù)：收完中介費等違約

　　“房源信息中很多都是已成交的過時信息，當租戶來時就宣稱該房已租出去了，但目前有其他房源，可供客戶參考，隨后中介就會非常熱情地推薦其它房源。”

　　在目前樓市調(diào)控下，房產(chǎn)交易的大幅下跌直接導致中介傭金收入的銳減，而租賃業(yè)務(wù)則成為他們著力開辟的利潤點。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介尋找、掛出房源信息直到交易完成的過程，也是房租不斷催漲的過程，中介在其中也攫取著更多的利潤。

　　通常租房者通過網(wǎng)絡(luò)或者中介的廣告櫥窗看到房源信息，許多中介就利用低價廣告信息招攬租戶。“房源信息中很多都是已成交的過時信息，當租戶來時就宣稱該房已租出去了，但目前有其他房源，可供客戶參考，隨后中介就會非常熱情地推薦其它房源。”張先生表示。

　　而在獲取房源方面，中介也是內(nèi)藏玄機。據(jù)了解，在出租市場，中介有兩種經(jīng)營方式，一種是居間方式，即中介作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取一個月的租金作為中介費；一種是代理方式，即中介先把房主的房子租下來，一般租期是一年，一次性付清租金，但因為存在一個月的空置期，實際上中介也就交11個月的錢，然后，自己再把房子出租給別人，收取租金。“大部分中介都是選擇代理，但房源少中介多，能否代理成功就看誰家出的價錢更高。”張先生道出房租上漲的重要環(huán)節(jié)。而前段時間就有媒體報道，各家中介為了爭搶一套房源，在1小時內(nèi)就抬價800元。

　　高價拿到房源后，中介會在此基礎(chǔ)上加價數(shù)百元不等進行出租。而有些中介擔心租金太高沒有客戶，就會采取將套房打成隔斷的形式分別出租。以一套每月3000元租金的房子為例，如果打成5個隔斷間，即使每月800元租金也有1000元的凈利潤。而在去年9月，北京市八部委就已聯(lián)合發(fā)出《通告》，要求加強出租房屋安全管理，出租人將房屋隔成若干居室對外出租的，應(yīng)當拆除隔斷恢復原狀。“除非原來房東投訴，否則中介根本不管，照樣出租。”張先生直言。

　　租房者在檢驗完房屋談妥租金后，就會簽訂租房合同，按照要求需“押一付三”以及支付相當于一個月租金的中介費。租房者小李告訴記者，很多中介在簽完合同后就算完事了，如果房間出現(xiàn)漏水、家電無法使用等問題，他們根本就不負責維修。“而這些條款都是合同里寫明的。”對于小李的煩惱，張先生表示，一些中介公司往往行使的是全程代理的權(quán)利，在簽訂合同前給出很多承諾，但簽完后卻拒不履行。碰到小李這種問題，到收房的時候，中介就會以各種理由克扣押金，有些甚至根本就不退還，租房者也奈何不了。

　　除了收取中介費和克扣押金外，中介還變相提高物業(yè)費、有線費等各種雜費。“雜費還是小頭，還有一個大頭就是違約金。”據(jù)張先生透露，由于租房者中有部分是流動人口，經(jīng)常變動地方，而按照簽訂的合同，如果承租方違約的話，將要支付兩個月房租的罰金。“在一些地段很好的房源，中介一般是左手收完違約金，右手立馬進行再出租，收取中介費。”