開征不動產性質的房地產稅，抑制房地產投機，調節收入差距，給地方政府以穩定稅源

　　林家彬

　　近年來中國房地產市場價格快速上漲，關于房地產政策的討論成為熱門話題。今年5月底，國務院在批轉發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中再次明確提出要“逐步推進房產稅改革”，又引發了關于開征房地產稅的利害得失的新一輪熱議。

　　包括筆者在內的國務院發展研究中心課題組，曾于2004年—2006年期間對房地產稅做過系統研究，其內容涉及房地產稅的基礎理論、稅制設計以及開征后的可能影響。縱觀當下的眾說紛紜，實際上均未超出當初研究的范圍。

　　因此，筆者認為有必要炒一遍“冷飯”，以我們當初的研究結論為基礎，論述一下開征房地產稅的積極影響，并借此回答一些人對開征房地產稅的擔心和質疑。

　　首先，簡要介紹我們此前對房地產稅框架性設計的相關要點。

　　(1)房地產稅是財產稅性質的賦稅，其課稅對象是企業和個人所擁有的不動產。

　　(2)房地產稅不是“將一次性收取的土地出讓金分年收取”，土地出讓金屬于地租的范疇，“租”與“稅”有本質的不同。

　　(3)在不動產的保有環節，將現有房產稅和城鎮土地使用稅合并為統一的房地產稅，簡化稅種，徹底改變目前房地產稅制流通環節畸重、保有環節畸輕的現狀。

　　(4)以房地產的市場評估價值為計稅依據。同時規定一定額度的免征額，以體現保障公民基本居住需求的政策取向。

　　(5)對每個納稅主體以其擁有的全部房地產價值作為征稅對象。

　　(6)免征額和稅率的設計要使結果大體符合“二八原則”，即80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

　　(7)對于稅率和免征額的確定，給予地方政府一定的自由裁量權。

　　(8)房地產稅作為地方稅，并成為級次較低的地方政府的主要稅收來源。

　　(9)首先對工商企業所屬不動產和城市高檔居住用房開征，然后逐步將其他居民用房等納入征收范圍。

　　(10)在開征房地產稅的同時，全面清理現行房地產稅費，做到有增有減，不提高總體稅負水平。

　　開征房地產稅可抑制投機，調節收入差距。

　　房地產兼具消費品和投資品的雙重屬性。房地產市場上的需求，也可分為自住性需求和投資性需求兩種。眾多事實表明，中國房地產市場中投資性購房需求占總需求的比重正在上升，投機因素的加大，使房地產市場中的泡沫成分已不容忽視。

　　開征房地產稅，好處之一在于改變房地產投資的相對優勢，進而抑制投資需求。

　　這是因為，房地產稅的開征一是減弱了投資人對物業區位升值的分享。如若房產價值提升，則房地產稅負相應加重，持有成本增加，投資回收期延長；若房屋價值穩定或下滑，則房地產稅負平穩或偏低，但投資處于失利狀態。二是降低了房地產投資的稅負優勢。在開征房地產稅前，與生產性投資相比，由于房屋所有人可不繳納所得稅，從而使投資擁有房地產坐待升值，由于不必為保有納稅而成為更加“合算”的投資選擇。

　　好處之二是有利于調節收入差距。不動產是居民財富最主要的形式。在我們的稅制設計方案中，應保證“富者多交”，符合“二八原則”，即20%的高收入者承擔80%的稅收。財富多的家庭多交房地產稅，有利于調節社會收入差距。這也是開征房地產稅的重要目標之一。

　　開征房地產稅有利于抑制奢侈性需求。房地產稅的開征初期，別墅等高檔物業可能被首先列入征稅范圍。稅負的增加將在一定程度上抑制過分奢華的居住需求。也就是說，房地產稅的開征，一方面可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優質資源；另一方面可以使政府獲取更多的資源，完善住房保障體系，幫助低收入階層和住房困難群體獲得住房或改善住房條件。

　　需要注意的是，如果房地產稅采用累進稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強。但累進稅率存在著累進級距不易把握、計算比較復雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人的生產經營積極性的缺點，還需進一步深入探討。

　　開征房地產稅在一定程度上有利于自住性需求的實現。本課題組在設計房地產稅制度時的一項重要考慮是，體現國家保障居民基本居住需求的政策導向，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需要交很少的稅。同時，新型房地產稅的出臺還將伴隨著房地產交易環節稅費的大幅度清理和廢止。

　　這樣，與現行房地產稅費制度相比，過去在購房時須由購房者直接承擔的那部分稅費負擔將大幅度減輕。這樣的制度設計，特別對于中等收入水平的居民而言，將在一定程度上有利于其自住性需求的實現。

　　開征房地產稅有利于增加二手房供給，提高住宅利用效率。從流動性的角度考慮，開征房地產稅，可增加投資者的持房成本，加快將房產投入市場的速度，有助于抑制房地產泡沫，促進房地產業的健康發展。

　　以北京為例，2006年北京二手房總存量大約有500萬套，按照6%的正常流轉量計算，當年二手房交易量應在30萬套左右，但是實際上北京二手房2006年的交易量僅為7.5萬套。究其原因，根本還是保有環節無負擔以及房價的快速上漲。

　　一旦開征房地產稅，這將增大業主的持有成本，房產所有者將有動力充分利用閑置的資源，或把閑置的房產轉移給具有實際需求的人，從而提高房產資源的利用率。同時，由此帶來的二手房市場供應量的增加對穩定房價具有十分積極的意義。

　　更為深刻的影響是，對企業與居民的不動產開征財產稅性質的房地產稅，將有力地推動各級政府加強對財產權(物權)的保護，而這是市場經濟的基石。房地產稅將成為地方政府穩定的財政收入來源，有利于建立“與事權相匹配”的財政管理體制，理順各級政府間的關系，增強政府的執政能力。

　　房地產稅的開征，將為地方財政提供相對穩定的稅收，成為較低層級政府的重要財源，使得地方政府有動力調整以工商業發展為中心的政策導向，為住宅建設與人居環境改善投入更多的資源和資金，增加對住宅用地的供給。

　　同時，環境污染與土地資源浪費的減少，將從整體上改善居住條件與環境，使房地產總值進一步提升，進而提升物業稅的稅收收入，使整個社會的經濟發展步入良性循環的軌道。

　　林家彬為國務院發展研究中心研究員