李海峰

　　據悉，近日銀監(jiān)會召開第三次經濟金融形勢通報會議，會中通報了融資平臺、房地產、過剩產能領域三大信貸風險敞口。其中，通報了前期銀行房貸壓力測試結果：在房價下降30%、利率上升108個基點的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%等。于是有人高呼，要放松對房地產的調控；甚至有人說，不能再調控了，再調控就有可能導致銀行的系統(tǒng)性風險，甚至是經濟衰退。銀行房貸壓力測試到底測出了什么？

　　貸款壓力測試，是國際通用的一種預警、處置銀行信貸資產風險的辦法。今年4月份房貸新政出臺后，各銀行已經在銀監(jiān)會的要求下，根據當地房價變動，進行相應的壓力測試。在上一輪的房地產及相關行業(yè)貸款壓力測試中，盡管銀監(jiān)會沒有給出統(tǒng)一的測試辦法，但從各家銀行上報的數據來看，銀行對房價下跌的可容忍度普遍在30%～40%之間。

　　筆者認為，銀行房貸壓力至少測出了三個方面的反應。

　　一是銀行監(jiān)管部門對該領域貸款風險的上升感到憂慮。誠如上海銀監(jiān)局局長閻慶民所言，上海房地產開發(fā)商還貸能力開始下降，而且75%的土地儲備貸款都是在2009年以后發(fā)放的，拿地成本較高，未來將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風險。所言極是，房價下降，開發(fā)商以地王的方式拿地，利潤自然沒有大幅增長的道理。

　　二是房地產企業(yè)開始向銀行施加壓力。其實在此之前，早有房地產開發(fā)公司老總放言，隨便調控，貸款還不了，先死的是銀行！銀行是國有控股的，事關老百姓利益，政府怎能任其倒閉？所以對于房價調控，其認為只不過是應景之作，自己怎會抽自己？所以心中有底呀，故而我行我素。各位也都看到了，北京、上海等地樓盤在百日新政的調控中，房價又下降了多少呢？略有下降，現在又有了上升的勢頭。

　　三是各路利益集團代言人競相表態(tài)。有專家認為，房地產信貸是牽一發(fā)而動全身的，即便不考慮整個金融體系，僅考慮銀行信貸，問題也可能更復雜。也有經濟學家認為，對中國銀行業(yè)而言，房地產信貸可能是一種系統(tǒng)性風險。言下之意，房價不能降，一降就會出大問題，房地產信貸牽一發(fā)動全身；再調控，出了問題就會出現美國的“金融危機”，是千古罪人。實不知美國“兩房”危機的關鍵點在于向不具備還款能力的借款人發(fā)放了個人住房貸款，而高房價則是造成這一問題的元兇。

　　房地產業(yè)風險上升是毋庸置疑的，但這到底會對銀行產生多大的風險？會對經濟帶來多大影響？這倒是決策者需要重點考慮的問題。

　　其實，國內房地產價格的大漲也就是在去年下半年至今年的4月份。以鏈家房產公司的數據分析，北京年初以來住房均價最高漲幅為33%。此價相比去年同期，則有1倍高增速，在如此短的時間內有如此大的增幅舉世罕見。房價下跌30%，也就是接近年初水平，難道就會出現開發(fā)商都活不下去了？房價上漲時并沒有聽到開發(fā)商高呼利潤太多受不了，但是卻聽到某地產大鱷語出驚人，稱幾年內北京五環(huán)房價將達到若干萬元云云。房價的快速增長吸引了投機，而投機者則同時更進一步地推高了房價。對于只有一套房的居民并沒有體驗到房價上漲帶來的真實財富和生活品質的增加，倒是無房戶要用半生甚至一生的奮斗來換取居住之處。

　　據銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年二季度末，我國境內商業(yè)銀行（包括大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行和外資銀行）不良貸款余額4549.1億元，比年初減少425.2億元；不良貸款率1.30%，比年初下降0.28個百分點。商業(yè)銀行撥備覆蓋率達186.0%，比年初上升31.0個百分點�？梢�，單純對于房地產開發(fā)貸款而言，商業(yè)銀行是完全有能力承受的。現在開發(fā)商扛住房價不打折，還有一個重要的心理是與政策作博弈。

　　政府財政收入被房地產稅收綁架使得地方政府部門患上了嚴重的房地產依賴癥，土地財政使得地方政府“吃人嘴軟”。今年上半年，浙江省地方財政收入增長的6成貢獻率來自房地產業(yè)。浙江省省長呂祖善認為，目前房地產成交量明顯下降，相關稅收也將減少，房地產市場形勢變化對地方財政收支平衡的影響正在顯現�？梢�，在此調控政策下，有的地方政府比房地產開發(fā)商還著急。但是如同吸毒成癮，飲鴆止渴只能解決一時之急，“賣地政府”必須要加快稅收結構調整，否則，只能在高房價的掙扎中愈陷愈深。

　　現在國內的房地產市場，猶如高燒40多度的病人，靠打針吃藥控制住了溫度，有點藥物副作用反應也屬于正常，這也是為了保持整個生命系統(tǒng)的健康。如果現在就取消降溫治療，不僅前功盡棄，而且不知又要高燒到多少度了。事實上，對于個人住房貸款而言，因為房價是在短期內過快上漲，屬于沒有量能支撐的空漲，房價有較大的下跌空間。如果用1年或者更長的時間來緩沖30%的下降幅度，只要不遇到經濟蕭條，個人住房貸款的還款不會因此而出現更多的不良貸款。當前，開發(fā)商最明智的做法是用主動降價來換取成交量，壓縮些利潤，無非是把部分“吃進去的利潤再吐回去”。

　　調控房價，勢在必行，政策的制定是要代表最廣大人民的根本利益。保持經濟平穩(wěn)增長是關鍵，調控房價要有耐心和方法。

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