楊麗萍

　　“目前，居民儲蓄大概30萬億，資金需要尋找出口。”中國人民銀行金融研究所高級研究員梁猛7月27日在地產中國網主辦的“2010政變地產”新思維論壇上提出一個疑問：新政下，避險資金將流向何方？

　　一個不爭的事實在于，除了被熱炒的大蒜、綠豆、黃金，還有不爭氣的股市，投資者仍對房地產“情有獨鐘”，而住宅投資的冷卻會不會成為商業地產“咸魚翻生”的絕佳時機？

　　投資資金涌向商業地產

　　“截至目前，新政以后北京住宅投資購房比例首次不足14.5%，這一比例甚至低于2008年市場最蕭條的18.8%。”來自北京中原的最新調查數據顯示，7月份，住宅投資比例可能不足10%。

　　根據21世紀不動產所做的一份針對200多名二手房購房者做出的問卷調查報告顯示，與4月份新政前相比，北京投資性購房者銳減了2/3，剛需已成市場絕對主力。同時，受房貸緊縮、利率提高影響，目前二手房購房者的全款購房比例已超過5成，創歷史新高。

　　與此形成鮮明對比的是，商業地產卻是熱火朝天。

　　作為商業地產散售市場風向標的SOHO中國近日傳出消息，7月初，旗下剛剛開盤的朝陽門SOHO三期銀河SOHO開盤10天銷售額達到近52億元。今年上半年，SOHO中國未經審計的協議銷售金額達118.9億元，完成全年銷售計劃180億元的66%。

　　第一太平戴維斯的數據顯示，今年第二季度北京寫字樓一手成交額環比增加30.7%，達109億元。

　　除了散戶游資外，房地產投資轉向商業地產的另一主角還包括開發企業。

　　業內近日傳出，北京萬科已接手中信地產的贏嘉中心，交易金額約13億元，萬科或將其改造成高檔商住樓。分析人士認為，萬科意在加大對城市核心地段持有物業的數量。

　　嘉銘投資集團旗下恒世華融公司總經理周巍告訴本報記者，嘉銘投資將加大精品商業地產的投資力度，“目前嘉銘投資在北京、天津兩地的商業用地儲備已超過30萬平方米，均位于城市核心區域。”嘉銘中心體量約10萬平方米，總投資約18億元。

　　仔細盤點近段時間房地產企業拿地的資料發現，今年以來，保利地產已經耗資114億元拿下十余宗商住兩用地塊或純商業用地，華潤地產更是將40%的投資用于商業地產，綠地、中糧、新湖中寶和榮安地產等房企也悄然加碼商業地產。

　　國家統計局和北京市統計局的數據顯示，上半年，全國辦公樓銷售面積比去年同期增長53.2%，商業營業用房增長41.6%，銷售額分別增長91.5%和57.1%。其中，北京市完成寫字樓投資158.1億元，增長1.8倍；商業及服務業等經營性用房投資121.4億元，增長50.4%。企業資金及游資對商業地產的趨之若鶩正在掀起新一輪的商業地產“投資潮”。

　　助推價格上漲

　　和住宅地產一樣，每一輪的“投資潮”都勢必帶動該類物業的價格上漲。

　　以北京為例，第一太平戴維斯的數據顯示，第二季度優質商業成交均價上漲了1.2%，達到每平方米4.48萬元每平方米，而甲級寫字樓的售價更是上漲了7.5%。

　　記者在走訪中發現，在北京市城八區及六個郊區縣的56個熱點在售寫字樓項目中，有40個項目售價上漲，占全部項目的71.43%。其中漲幅超過兩成的項目有13個，占全部項目的23.21%，最高漲幅為50%。這與住宅項目的滯漲或下跌形成鮮明對比。

　　物業持有者的“惜售”心理或將加大商業地產整售市場的供求緊張，從而助推商業物業的價格攀升。

　　第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司投資部董事紀剛告訴本報記者，“許多需求在第二季度并未釋放出來，致使成交額顯得比較輕淡。”主要原因是缺乏供應，可供大資金購買的物業比較稀缺。

　　周巍坦言，每一個開發商都在尋求一個分散風險的解決方案，商業地產則是其中重要的途徑。

　　陽光100常務副總裁范小沖稱，調控以后，住宅地產面臨更多的市場風險，而商業地產的價值開始顯現，單一產權業主的惜售也是情理之中。

　　李貴斌持有商業地產的理由很簡單，“當人們衣食住行解決以后，下一步就是要娛樂、要消費，這就涉及到商業地產，是一個很大的市場。”

　　“最近人民幣升值的預期將吸引國際買家入場。無論是長期持有還是短暫購買，國際買家的需求在下半年也將呈現更為強烈的態勢。”第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司研究及顧問部董事王瓊認為，商業物業價格還將穩步上揚。