田新杰

　　下半年房價降多少？

　　“未來降價10%至15%是可行的。”中原集團研究董事程澐告訴本報記者她的答案。她是從房地產企業土地儲備模式和成本角度得出這一結論的。

　　“當前各標桿房企的土地儲備量中，2008年底以前所拿土地約占總儲備的65%-71%，2009年所拿土地約占20%-25%，今年新增加土地占總體儲備量的11%。從該指標來看，開發商儲備的大部分土地價格不超過兩年前地價水平，考慮到這兩年間土地價格的大幅增長，大部分項目即使降價10%-15%仍可盈利。”

　　程澐也指出，不同的企業將面臨不同的命運，尤其是高價土地在土儲中占比過高的房企，只能寄希望于中短期的調整后房價能重新進入上漲通道。

　　降價的土儲邏輯

　　專業機構通過對代表性房企的土儲結構及與之相應的開發模式的系統調研發現，決定房企降價動力和降價幅度的主要因素，并非市場行情，而是企業的土地成本和土地開發節奏等因素。

　　據公開數據統計，目前萬科等十家標桿房企的平均土地儲備，相當于7年的銷售量，總體上并不缺地，但各家企業的差異較大。

　　其中，萬科的土地儲備一直維持在3至4年左右的銷售量水平，存貨周轉速率較為穩定，其“滾動開發模式”需要通過快速銷售回款以增加土地儲備，因而成為標桿房企中率先展開降價的企業。

　　通過對十大標桿房企近3年土地儲備與銷售規模的特征分析，大體可將其分為低土地儲備型企業與高土地儲備型企業兩類。

　　“高儲備型企業的代表有復地、招商、綠城、雅居樂、中海等，這類企業由于自有土地量較充足，對于購地的迫切性不高，對于銷售額的敏感度相對較低，只要資金鏈仍可維持，便可承受緩慢銷售的風險，降價需求并非迫切，而弊端則是由于在建項目成本較高，對于企業資金鏈有所影響，成交量長時間萎靡后仍需降價套現。”中原地產的監測報告指出。

　　復地、招商屬于其中銷售量較低型企業，市場調控后期自有資金來源較為有限，而大量的待開發工程仍需資金支持，有動力相對提前降價，以謀得企業的穩健運營。這兩家公司另一個共同點是各自有國企背景或母公司注資的優勢，下半年在資金方面不會存在嚴重短缺，風險相對較低。

　　而綠城、雅居樂、中海為高銷售型企業，項目分布區域廣、數量多。整體市場遭遇寒流時，可通過局部城市，或個別項目的價格調整來換取部分開發資金，它們對于價格的敏感度相對較低，不會出現大規模的全國性降價。

　　萬科、保利、金地、富力、華潤等則屬于低儲備型企業，素以追求快速開發快速周轉為特點，后續的擴張資金需求迫切，對市場的變化敏感度更高，因而可能率先出現降價。而從目前市場表現來看，萬科、保利已出現部分項目的打折活動，并取得一定效果。

　　程澐指出，下半年，伴隨供應量的增加，土地市場低地價所帶來的利益驅動，低儲備型房企有望率先進行全國性實質性的價格調整。

　　被動降價

　　土儲策略和成本決定了房企降價的意愿和降價的空間，而受市場調控氛圍所迫，房企降價往往體現被動性。

　　中原監測的十家標桿房企，成交量在5月跌至谷底，環比4月下跌30%，與去年同期相比下降45%。6月以來，部分開發商展開小幅度的新盤促銷，成交量環比有所回升，但同比依然下降兩成。

　　新政出臺之初，大部分房企選擇觀望態度，堅守價格，加重了買賣雙方市場的僵持局面。在銷量下滑近一個月之后，需要加快存貨周轉率的部分房企，率先在部分項目中展開促銷，降價幅度約在5%-10%，對深圳、上海等地銷售市場的短暫反彈影響積極。

　　另一方面，房企融資陷入困局，也成為降價的關鍵推動力。據不完全統計，近期以招商地產和萬科為首的上市房企增發申請告暫停或終止涉及的融資總額，近700億元。由于商業銀行嚴格發放新開發項目貸款、證監部門嚴審上市、再融資和重大資產重組等措施，2010年上半年十大標桿房企共計融資323億，僅占去年全年融資額的25%，其中外部融資占比超過80%，外資銀行、基金、債券成為淡市下獲取資金支持的主要途徑。

　　程澐坦言，總體而言，自身資金回收的重要性更加凸現，從行業的健康發展角度來看，降價銷售、把握主動將成為各房企的理性選擇。

　　三季度是購房良機

　　除降價的必然趨勢和房企土儲成本基礎上的降價空間的兩大關注點外，切準降價的時間節點，同樣是業內極關注的。

　　“第三季度或成購房好時機。”7月18日，臺灣著名房產專家蔡為民在融科智地舉辦“走進生態崇明——開啟托斯卡納莊園式別墅新生活”論壇上的觀點，代表了在場多位業內專家的判斷。

　　蔡為民指出，第三季到明年第一季之間應該是價格進入到新政房價下滑之后的穩定狀態，10月1日是比較明顯的決戰點，開發商愿意把價位合理下調，需求者會接受調低15%上下的價位。

　　“從目前的市場情況來看，調控的第一階段目標已基本實現。”程澐分析，下半年主要城市的二手房市場將會是一個量價交換的緩慢復蘇過程。

　　普遍的共識是，今年下半年將迎來潛在供應的高潮期。“若按2009年全國商品住宅投資額增長率18%預計，2010年十家標桿房企新增供應面積將達到2034萬平方米以上。”中原地產的半年度報告披露。據推測，十家標桿房企今年新增供應面積至少將達到2000萬平方米。供大于求的局面將對房價形成實質性的下調壓力。