□記者 張駿斕

　　昨日，有業(yè)內(nèi)人士爆料稱上海星河灣因客源蓄水不足，使得開(kāi)盤(pán)延后一月。記者從上海星河灣相關(guān)人士處獲悉，目前該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在8月底。而在早前，該項(xiàng)目對(duì)外公開(kāi)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間則為8月初。去年8月8日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就獲得40億元銷售業(yè)績(jī)的浦東星河灣，其“姊妹版”上海星河灣在新政下的“遇冷后撤”，讓此前一直“高高在上”的豪宅，切實(shí)感受到樓市調(diào)控的威力。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士向記者預(yù)測(cè)，8月豪宅不跌的神話恐將終結(jié)，而隨著豪宅的下行通道打開(kāi)，普通住宅的價(jià)格下調(diào)也將接踵而來(lái)。

　　星河灣開(kāi)盤(pán)神話難復(fù)制

　　從去年8月份開(kāi)始，上海豪宅風(fēng)生水起，作為去年的一個(gè)銷售神話，浦東星河灣的“一戰(zhàn)成名”，一度將全市商品住宅成交均價(jià)推高至2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。不曾想，今年4月“國(guó)十條”橫空出世，給發(fā)燒的樓市打了一劑急速退燒針。今年新政后，豪宅市場(chǎng)基本處于滯銷狀態(tài)，部分豪宅難逃‘零成交’命運(yùn)，全市商品住宅均價(jià)也下拉16%。

　　此時(shí)，選擇與浦東星河灣一個(gè)時(shí)間段開(kāi)盤(pán)的上海星河灣項(xiàng)目是否能夠一掃頹勢(shì)，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，有星河灣內(nèi)部人士卻透露稱，今年情況不靈，閔行的星河灣蓄水情況也不好，推遲一個(gè)月開(kāi)盤(pán)�？梢�(jiàn)，在國(guó)十條的重壓下，星河灣開(kāi)盤(pán)神話難以復(fù)制。

　　記者昨日實(shí)地走訪了上海星河灣項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)上海星河灣實(shí)際上已經(jīng)完全達(dá)到了上海市政府規(guī)定的預(yù)售許可要求，整個(gè)項(xiàng)目只有一些地面等收尾工作還在繼續(xù)。另?yè)?jù)售樓處公布的消息，預(yù)計(jì)的均價(jià)在45000元/平方米至50000元/平方米。開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)在8月初，具體時(shí)間未定。

　　上海星河灣的遇冷，讓早前極力追捧的投資投機(jī)者深受打擊。以浦東北蔡的星河灣為例，其開(kāi)盤(pán)導(dǎo)致周邊的錦繡華城等項(xiàng)目漲幅近100%，事實(shí)上這種效應(yīng)相應(yīng)也被延伸至閔行顓橋等區(qū)域，有炒房團(tuán)曾在3月團(tuán)購(gòu)了該區(qū)域附近的夏朵園100多套房源，但是上海星河灣的開(kāi)盤(pán)日期一直未定，中間又遇到了調(diào)控，使得投資投機(jī)客的如意算盤(pán)落空。記者從周邊的中介門(mén)店了解到，之前一套毗鄰5號(hào)線地鐵站的次新房，3月的單價(jià)都達(dá)到過(guò)20000元/平方米左右，現(xiàn)在基本全線下挫，有些甚至都跌了3000元/平方米，即使如此也很難有成交。

　　豪宅不跌神話恐終結(jié)

　　據(jù)悉，從下半年開(kāi)始，尤其是8月，上海眾多豪宅也將紛紛入市，開(kāi)始接受市場(chǎng)考驗(yàn)。值得注意的是，其中閔行的上海星河灣、金地的徐涇和趙巷項(xiàng)目、仁恒怡庭等豪宅都是首次開(kāi)盤(pán)，并且有的項(xiàng)目體量巨大。

　　中房信分析師薛建雄向記者指出，很多豪宅項(xiàng)目都打算上市，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)非常大，而他們的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致豪宅的價(jià)格水平出現(xiàn)下滑。其透露，目前仁恒河濱城、香梅花園等項(xiàng)目與前月成交價(jià)相比均出現(xiàn)了幾千元不等的降幅，而四季雅苑等部分豪宅都出現(xiàn)了一對(duì)一的議價(jià)情況�！半m然產(chǎn)品差異非常大，但大家的總價(jià)區(qū)間和目標(biāo)客群相當(dāng)，在這樣的情況下只能用性價(jià)比打動(dòng)客戶，那就是價(jià)格�！毖�建雄如是說(shuō)。

　　而上�；膷u房產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他指出，豪宅有一個(gè)圈子，彼此之間又競(jìng)爭(zhēng)又共存的關(guān)系，現(xiàn)在大家都挺住的結(jié)果其實(shí)背后有多少言不由衷，關(guān)鍵看誰(shuí)先因?yàn)樨?cái)務(wù)成本和回款壓力而必須放下身段；同時(shí)，豪宅固然占據(jù)城市資源，但城市資源一旦因?yàn)榉簽E而形成真假難辨或者泛資源化，這種資源就不再稀缺就不再具有保值性。因此，目前的情形下，營(yíng)銷的作用已經(jīng)很有限了，降價(jià)并且一步到位降價(jià)是啟動(dòng)快速銷售的有效渠道之一。

　　高力國(guó)際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳就坦言，近期新政影響將逐漸呈現(xiàn)，因成交下挫房?jī)r(jià)將松動(dòng)，市場(chǎng)觀望氣氛將持續(xù)一段時(shí)間。鑒于市場(chǎng)氣氛趨于謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)仍將有所下滑。在高端住宅市場(chǎng)，由于政府嚴(yán)格執(zhí)行二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，加之征收房產(chǎn)稅的預(yù)期，都抑制了投資需求，高端住宅價(jià)格也將進(jìn)入下行通道。

　　而隨著豪宅的下跌，普通住宅的價(jià)格下調(diào)也將接踵而來(lái)。薛建雄就表示，因?yàn)楝F(xiàn)在很多地區(qū)新盤(pán)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，所以二手房也不跌。但是豪宅是總體市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，如果豪宅價(jià)格走低，必然導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)走低，從而再由二手房影響到新建普通商品房走低。