(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　買房，還是觀望？樓市新政出臺近3個(gè)月，買房人為之糾結(jié)的，是新政的政策效果能否執(zhí)行到位

　　本刊記者/龐清輝 文/田春艷

　　“現(xiàn)在不需要什么新的政策，就這么膠著，看誰頂?shù)眠^誰。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)直言。

　　本輪樓市調(diào)控，歷時(shí)已三個(gè)月，商品房成交量持續(xù)下滑，觀望氣氛濃厚，一線城市堅(jiān)挺的房價(jià)開始松動，土地市場連續(xù)流拍，部分一線城市租金快速上漲。

　　面對“膠著拉鋸”的總體態(tài)勢，左小蕾認(rèn)為，只要把現(xiàn)在的政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行下去，“剩下就看房地產(chǎn)商能撐多久了”。

　　樓市調(diào)控是持之以恒，還是會半途而廢？2010年7月中旬，《中國新聞周刊》記者以采訪部委、報(bào)名北京某看房團(tuán)等形式，實(shí)地體驗(yàn)了大多買房者的當(dāng)前心態(tài)，以及目前政策糾結(jié)中的現(xiàn)狀和未來。

　　“部長說房價(jià)要降，再等等。”

　　李華(化名)，31歲，某網(wǎng)站編輯，是此次某網(wǎng)站組織的看房團(tuán)中眾多年輕男士中的一位。50個(gè)座位的大巴車，上座率80%。年輕男士占大多數(shù)，偶爾有帶著女朋友的，大多是準(zhǔn)備買婚房；50歲左右的女士也有八九位，有的是要改善住房，有的是要給子女買房。

　　購房團(tuán)組織者告訴《中國新聞周刊》，最近看房的很多，幾個(gè)月前一輛大巴車就坐三兩個(gè)人，基本上都是空的，但是，現(xiàn)在看得多，“出手的還是不多，都是先看好了，自己心里有個(gè)譜”。

　　這樣免費(fèi)的購房團(tuán)是房地產(chǎn)公司在網(wǎng)站做了廣告以后，網(wǎng)站通過會員、調(diào)查等方式為房地產(chǎn)公司提供的額外服務(wù)。“現(xiàn)在看的多，買的少，你一個(gè)人去售樓處，人家不愛搭理你，人多，他們還會有飲料、甜點(diǎn)等來招待。”購房團(tuán)組織者告訴記者。

　　李華最近看了12處北京西四環(huán)、北四環(huán)的新開樓盤，他想先儲備好自己中意的房，然后年底出手。“部長說房價(jià)要降，再等等，等到第四季度。”

　　李華說的部長，指的是國土資源部部長徐紹史。7月4日，在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會上，徐紹史公開表示，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢，再過一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價(jià)會有所下降，但下降到什么程度不好說。徐紹史的“降價(jià)論”預(yù)言，引發(fā)了包括李華在內(nèi)的諸多購房者的猜想。

　　這也是自4月中旬房地產(chǎn)調(diào)控以來，與房地產(chǎn)有關(guān)的主要職能部門一把手首次表態(tài)和預(yù)測。“說句實(shí)在話，沒見過這樣明確表態(tài)的，時(shí)間都已經(jīng)非常準(zhǔn)確了！”李華有些興奮。李華覺得，作為國土資源部部長徐紹史應(yīng)該非常清楚自己及國土部的角色，也知道其關(guān)于房價(jià)將下降的表態(tài)對市場的影響力。“這也許說明他是有依據(jù)、有底氣的，其背后或許有我們理解不了的潛臺詞。”

　　隨后，徐紹史的“降價(jià)論”預(yù)言成為各大媒體頭條，并有媒體解讀為，“徐紹史的降價(jià)論有兩種含義：一是從樓市情況來看，樓價(jià)真的會降；二是樓價(jià)如果沒有降，那么市場就會迎來新一輪的調(diào)整政策。”房產(chǎn)新政將啟動下一波的說法，一時(shí)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　“不存在第二輪、第二波的說法，因?yàn)楝F(xiàn)有政策還沒有落實(shí)到位。”住建部政策研究中心副主任王玨林，在接受媒體采訪時(shí)反駁了“樓市將進(jìn)行第二波調(diào)控”的傳言。

　　這讓李華有些迷糊，“關(guān)于房地產(chǎn)的政策，政府和開發(fā)商有分歧，政府部門和政府部門也總是矛盾。”于是，李華去關(guān)注了幾個(gè)房地產(chǎn)商的微博(http://t.sina.com.cn)。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)針對徐紹史的言論，寫了幾條微博。例一，“只有在中國，才會出現(xiàn)政府部長可以預(yù)測市場調(diào)節(jié)價(jià)格的新聞。”例二，“為什么有的官員在喊維持市場的穩(wěn)定發(fā)展和供給，有的官員在唱跌？請官員們先統(tǒng)一對文件的認(rèn)識之后再吶喊行嗎？花樣多了會更亂。”

　　就此，國土部一位不愿透露姓名的官員對《中國新聞周刊》表示：“一些輿論對徐部長表述的理解有失偏頗，徐部長經(jīng)常會告誡大家，要冷靜地思考，嚴(yán)格地執(zhí)行，不要急于出政策。”在這位官員看來，徐紹史的表態(tài)意味著，打擊囤地、閑地、炒地的土地調(diào)控，將在下一階段繼續(xù)深入，但并不意味著一定有新的政策出臺。

　　同時(shí)，這位官員也表示，大家把全部目光都集中到樓價(jià)會不會降，降多少，然后再說調(diào)控是否有效上，是個(gè)非常大的誤區(qū)。

　　銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾對此也持相同的觀點(diǎn)，“無論是國土部，還是住建部都沒必要太過多關(guān)注房價(jià)的上漲或下跌，他們應(yīng)該關(guān)注怎樣把保障性住房體系的預(yù)期建立起來。最重要的是這一套體系的建立。”左小蕾對《中國新聞周刊》強(qiáng)調(diào)。

　　《中國新聞周刊》看到的一份最近國土部系統(tǒng)內(nèi)部討論的文件顯示，劃線的重點(diǎn)部分中有如下句子：“為了落實(shí)此前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，下半年要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，主動積極參與房地產(chǎn)調(diào)控”；“根據(jù)年初供地計(jì)劃，要保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地，嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。”

　　銀行放水？

　　和李華不同，北京某著名高校年近五十的楊姓女教授則不太關(guān)注上述的政策，“無論國土部還是住建部出臺的政策都很間接，也不是讓人很放心。”楊教授關(guān)心的是銀行的利率，以及未來是否會加息。

　　楊教授現(xiàn)在，周末只要有時(shí)間，就帶著女兒隨看房團(tuán)看房。楊教授在學(xué)校宿舍和亞運(yùn)村附近各有一套房子，現(xiàn)在想給已過二十歲的女兒再買一套。而促使楊教授未來一段時(shí)間頻繁看房的原因則是，她注意到7月初有媒體報(bào)道：繼上海、南京、杭州等地銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸款。

　　據(jù)報(bào)道，交通銀行總行客服在接受咨詢時(shí)，改變過去“暫停第三套房貸”的說法，稱特殊情況下可以辦理第三套房貸，按首付6成、利率為基準(zhǔn)利率的1.15倍執(zhí)行。可列入的特殊情況包括“工作地點(diǎn)變更”“已成年子女與父母分開居住”等。此外，其他相關(guān)銀行也明確表示可以受理第三套房貸的申請，對首付和利率的要求則不盡相同，有的要求首付5成5，有的要求6成，利率則按基準(zhǔn)利率上浮15%或者20%。

　　在包括楊教授在內(nèi)的很多購房者看來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以被稱為“史上最嚴(yán)”，無非是實(shí)行了罕見的信貸政策：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至全球最高的50%，而對商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。與此同時(shí)，住建部等三部委也在6月份出臺了更加嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　楊教授也一度認(rèn)為，第三套房“禁貸令”既是順應(yīng)民意的調(diào)控房價(jià)過快增長的重要措施，又抓住了房地產(chǎn)最可能出現(xiàn)泡沫的“七寸”。現(xiàn)在她卻特別擔(dān)心，“銀行放水”可能會沖擊樓市新政，并進(jìn)而影響房價(jià)。雖然已經(jīng)有兩套住房，但楊教授依然希望要購買的房子能夠便宜一點(diǎn)。

　　同樣，此次看房團(tuán)里其他購房者也都在擔(dān)心：三套房貸松動了，二套放貸會不會也跟著松動？銀行扛不住了，其他利益相關(guān)方，如地方政府、開發(fā)商，會不會也緊隨其后、接連松動下去？

　　而就在不久前，《中國新聞周刊》記者參加的中信銀行私人銀行投資者俱樂部的成立儀式上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任秦虹表示，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出，而土地出讓制度、保障房建設(shè)等仍將深化，不會輕易退出。

　　但是，住建部政策研究中心副主任王玨林卻又在7月12日向媒體公開表示，目前部分媒體報(bào)道中提到的部分第三套房貸松動的消息，應(yīng)屬個(gè)案，不能藉此做出房地產(chǎn)調(diào)控政策方向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的判斷。

　　《中國新聞周刊》隨后致電工、農(nóng)、建等銀行的北京分行，上述三行的房貸業(yè)務(wù)部門均表示嚴(yán)格執(zhí)行“三套房不放松”的政策。當(dāng)記者再致電銀監(jiān)會宣傳部門時(shí)，銀監(jiān)會也表示：“住建部、人民銀行和銀監(jiān)會制定的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》，其政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動搖。”

　　但是，一位房產(chǎn)中介公司的馬姓經(jīng)理卻告訴《中國新聞周刊》記者，其實(shí)，在“第三套及以上住房停止貸款”的北京，各銀行也以各種手法大打“擦邊球”。常用的操作辦法有三種：首先是將原有住房定為福利性分配公房，那么，貸款人可以在此套房的基礎(chǔ)上，購買第一套商品房；其次，大部分銀行仍實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的辦法，只要個(gè)人貸款記錄沒有兩筆以上未還按揭貸款，則仍可操作；第三，則是利用家庭成員購買，因?yàn)槟壳皫缀跛�有銀行備案系統(tǒng)均無法及時(shí)辨認(rèn)家庭所有住房套數(shù)。“第三套房貸款其實(shí)還是有很多操作空間。”

　　會有下一波調(diào)控么？

　　看了一圈的樓盤，價(jià)格還都是在高位盤旋，看房者大多覺得調(diào)控“出師未捷”。比如，西四環(huán)某一樓盤預(yù)售價(jià)26000元每平米，待售的都是140平米以上的大戶型，“隨便一套下來就得400萬”。李華和楊教授從心里希望，能有下一波調(diào)控。

　　“如果這一波調(diào)不過來，下一波才是最危險(xiǎn)的。”國內(nèi)一知名房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理向《中國新聞周刊》解釋，再有一波調(diào)控未見得就是好事。他身邊大多開發(fā)商現(xiàn)在基本上都干著同樣性質(zhì)的事情：密切觀望形勢，言辭模糊，小心謹(jǐn)慎不犯方向性錯(cuò)誤，同時(shí)半真半假地，半應(yīng)付政府和社會，半為自己銷售順利地推出一些降價(jià)措施。“在為第三季度大規(guī)模推盤和傳統(tǒng)金九銀十銷售旺季來臨前，炒作政策見底，促使購房者出手。”

　　同時(shí)，該經(jīng)理也表示只要這波政策執(zhí)行下去，很多開發(fā)商會堅(jiān)持不住。他舉例說，2009年3月份的GDP只有3%的增長，再不救市，GDP就要變成0了，所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增長是11.9%，數(shù)字上好看很多。”所以，大多房企擔(dān)心的是，“不要說政府不救市，就是救市，也得到明年甚至明年底再救，房地產(chǎn)商能撐到那時(shí)候嗎？”

　　所以，李華特別關(guān)注任志強(qiáng)等這些房地產(chǎn)商人的態(tài)度。李華注意到，剛剛在海南舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，任志強(qiáng)呼吁同行降價(jià)，“我鼓勵(lì)大家盡快降！降了就給政府一個(gè)臺階，后面就不會出更嚴(yán)厲的政策，不行就再打一錘子，何苦兩敗俱傷？降價(jià)大家都有臺階下，回到原來的軌道上，這是最好的結(jié)果。”

　　這讓李華有點(diǎn)放心，先看房，按照徐部長說的，等到第四季度再看。“把經(jīng)濟(jì)搞得大起大落，肯定也不是宏觀政策調(diào)控的目的。”

　　“現(xiàn)在就看新政執(zhí)行的情況了，新的調(diào)控措施出臺現(xiàn)在看來很難。”中國社會科學(xué)院研究員、房地產(chǎn)專家曹建海接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)說。他關(guān)注的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在下半年是否會審批通過，如果能夠?qū)徟�的話，那就已�?jīng)意味著調(diào)控進(jìn)一步加大了。“如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動，試點(diǎn)城市房價(jià)將出現(xiàn)20%以上降幅。”但是，即便未來推行試點(diǎn)，在曹建海看來也不能算是“第二輪”調(diào)控，“除非采取加息的手段”。 ★