房子價格，已下降，但不太多；樓市調控，不放松，但難加碼

　　這是房地產官方統計數據在新政后首次下跌，此時距政策出臺剛好接近三個月——這通常是觀察政策效果的第一個時間點

　　因為這0.1%，任志強不再擔心更“可怕”的政策了。但上一輪降價的旗手萬科卻說，下半年還要降

　　作者： 南方周末記者 王小喬

　　一周之間，樓市風向逆轉。

　　關于調控的討論突然從“會不會加碼”變成了“會不會放松”。而關于全國人民一致關心的市場價格，則發生了另兩樁饒有意味的事情：

　　一是，月初時“最堅定的看漲派”任志強突然呼吁開發商降價，以免招來更惡的政策。

　　另一件是龍頭企業萬科——也是金融危機后帶頭降價的旗手——終于承認了降價，幅度約在15%。萬科總裁郁亮承認“之所以能實現一個月內賣出新開盤可售套數的60%，就是因為積極的調整了定價策略。”

　　數據終于印證了開發商們的行動帶來的市場變化。

　　本周一，國家統計局公布了今年上半年的房地產市場數據，6月份70個大中城市的房價指數下跌了0.1%。

　　盡管幅度微小，但這是房地產的官方統計數據在16個月來首次出現下跌。而且，數據顯示，下跌的城市從5月份的16個增加到28個，作為樓市調控重鎮的北上廣深，均在其列。

　　此時，離“史上最嚴”的政策出臺剛好接近三個月——這通常是觀察政策效果的第一個重要時間節點。

　　任志強不再擔心了

　　“這些是重要信號，目前看來應該不會再出新政策了”

　　樓市調控是否會放松的討論，起因是一家媒體發現上海很多銀行開始對第三套房發放貸款，根據4月17日最嚴新政的新“國十條”以及銀監會的精神，這項業務是“原則上暫停”的。

　　證券公司分析師以及各地都市報的后續調查顯示，上海不是個例外，杭州、南京、廣州等各地、各家銀行幾乎都在做，甚至一直就沒停過。基本上都是按照首付五成五以上，利率上調15%以上來操作的。

　　恰在此時，住建部政策研究室主任秦虹有關第三套房貸的一句政策建議被誤讀為“官方表示已經放松”，“放松論”隨即被頂上風口浪尖。

　　輿論焦點瞬間逆轉——就在此前，7月4日，國土部長徐紹史在全國性局長會議上表示要嚴查囤地、提高土地出讓金比例，而且罕見地預測說“再過一個季度左右房價會下降”，一場“第二次樓市調控會不會出現”的討論席卷媒體。

　　收緊還是放松，一時撲朔迷離。

　　最終，中央選擇回應“放松論”。本周一晚，住建部、銀監會、國資委三個部委同一時間發文表示“樓市調控仍在嚴格執行。”

　　至于開發商最關心的“調控是否加碼”，沒有官方聲音。

　　但分析人士們普遍認為“沒有什么東西可加”了。在住建部政策研究中心副主任王玨林看來，所謂的“第二輪調控”、“出臺新政策”這樣的表述都不準確，即便是國土部的嚴控囤地等政策，也都是進一步落實“新國十條”。“我認為現在最需要的就是認真執行，能執行到位就很好了。”

　　事實上，調研效果與督促落實，正是這段時間的調控關鍵詞。

　　“許多地方的細則還沒出臺呢，現在中央是要督促地方落實政策。”北京中原地產總經理李文杰告訴者。正因如此，中央下派了一個小組到各地調研政策執行效果和執行力度。

　　至于邀請專家和業內人士座談，則更是頻繁。三部委辟謠當天，中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱就被邀請去住建部參加座談，丁的另一個身份是住建部的特邀專家。

　　而著名的大嘴任志強近期更新博客頻率少了，主要是因為很多打算在博客上談的話題，恰好住建部也委托他作報告，沖突了。比如房租暴漲、房地產信托基金問題等等。

　　這些動作，尤其是新出爐的數據，讓任志強不再擔心。7月12日，他在接受南方周末采訪時說，“這些是重要信號，目前看來應該不會再出新政策了”。

　　10%-20%

　　“若跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成‘政治任務’，若超過20%，政府或會開始擔心房地產市場過度萎縮對經濟其他部分造成的溢出效應”

　　用一個本身就沒有明確界定第三套房貸政策，來揣測“調控放松”，正映照出在中國獨特的政經環境下人們對政策變化的微妙預期。“在中國經濟沒有形成新的經濟增長點之前，當局完全拋棄掉房地產這根拐杖，會承受非常大的風險。所以調控仍然是有底線的，這就引發了大家對政策何時放松的無限猜想。”華泰聯合證券分析師魚晉華在報告中如是解釋。

　　宏觀經濟形勢，始終是捆在房地產調控政策上的一根松緊線。任志強從統計局的6月樓市數據中看到了短期內“惡性政策不會出臺”的希望，也讀出了不太可能放松的意味。

　　數據顯示，6月份房地產業的投資繼續加速增長到38.4%，而今年的固定資產投資增速平均不到25%，房地產業對經濟仍然貢獻良多。“這意味著大家所擔心的，因為房地產調控對房地產投資產生影響，進而影響到宏觀經濟的因素還沒出現。6月份的數據讓中央可以放心繼續現有政策。”

　　野村證券的預測是，明年3月前，中國的房價將會下跌10%。“若跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成‘政治任務’，若超過20%，政府或會開始擔心房地產市場過度萎縮對經濟其他部分造成的溢出效應。”

　　降價的市場邏輯

　　誰贏得資金，誰就贏得未來

　　2008年的樓市調控，從成交量下跌到房價下跌，耗時7個月；而這一次，只用了不到3個月。日信證券的謝愛紅認為，除了因為史上最嚴的調控，開發商對政策的解讀及快速的應對明顯好于2008年。

　　恒大在新政一出臺，就高調宣布八五折優惠，盡管被質疑為“作秀”，但恒大在今年的清淡市場中的確取得了驕人的銷售業績：今年前6月銷售面積位居行業第一。

　　另一個更受矚目的降價者是萬科。相比新政前，銷售均價下降約15%。

　　讓萬科擔憂的是市場供需形勢的變化。因為傳統上，地產企業的供應量大都是在下半年集中增加，兩者比例一般是三七開或者四六開。而且受上一輪調控的影響，去年上半年開工銳減，9月份才開始恢復，這些普遍將在今年下半年進入市場，這是一個會帶來較大市場壓力的庫存。

　　降了價的萬科，得到的獎勵是上半年銷售金額367.7億元，同比去年增長19.5%，成為目前住宅領域中唯一一家半年銷售超過300億的企業。

　　對需要大量資金的地產企業來說，這是多么重要。要知道，今年地產企業拿地并未放緩——誰都知道土地的價值，誰都想趁著價格低多拿點地。

　　但融資渠道卻一一被堵死：

　　今年地產企業IPO只有中駿一家。新政之后，證監會也暫緩了再融資計劃。而且一半以上有再融資計劃的上市公司，股價本身已經跌破了增發價，上不去下不來。

　　上周，連信托渠道也被封住了。“目前幾乎所有的融資通道都關閉了，今年房企融資成本將比去年上漲50%。”精瑞基金總經理李曉東在博鰲論壇上告訴記者。

　　誰贏得資金，誰就贏得未來。繃緊的資金鏈壓力之下，地產業的新一輪洗牌或許將要開始。