■核心提示

　　樓市新政實施以來，一線城市量跌價滯，降價預期日漸升溫。限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升，回報空間也急劇減小。

　　而在黃金、股市前景難測的背景下，原先投資門檻和回報率都比較高的商業(yè)物業(yè)成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來在二手住宅市場打滾的投資者退場后進入商業(yè)物業(yè)市場，商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。

　　■市場掃描

　　住宅市場低迷商鋪成交猛增

　　近幾個月來，許多城市的商鋪成交比例大增。為降低投資風險，不少原先熱衷于住宅的投資客轉(zhuǎn)換投資跑道，選擇商鋪入手。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)商鋪組區(qū)域經(jīng)理法永能統(tǒng)計，在一系列新政出臺后，主動了解商業(yè)投資的顧客呈上升趨勢，其4月份的商鋪成交量達15宗，與往年同期相比增長較大。

　　而來自中原監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示，一季度商鋪方面，除一手交投同比稍微下滑了1.7%，二手成交則大幅增加近1.5倍。寫字樓方面，一手成交同比遞增193%，二手成交同比遞增178%。

　　合富置業(yè)近日發(fā)布的報告則分析說，以“4·15新政”為分水嶺，新政后廣州總價在100萬-200萬元的商鋪投資個案出現(xiàn)明顯增長。4月下旬至5月這一個半月時間內(nèi)，廣州總價在100萬-200萬元的商鋪成交量比新政出臺前一個半月增加三成。而6月份的數(shù)據(jù)也顯示，投資客轉(zhuǎn)入商鋪市場的情況進一步增加，從而帶動中低門檻商鋪交投升溫。

　　記者從合富置業(yè)了解到，在近期的商鋪投資個案中，有不少是住宅投資客轉(zhuǎn)投商鋪的，往往關(guān)注小面積商鋪。他們的預算一般都在400萬元以內(nèi)，數(shù)量增長最明顯的則是預算在100萬-200萬元的投資者。在廣州，高達七成的商鋪成交個案是100平方米以下的小面積商鋪，尤其是10-40平方米的超小面積旺鋪受關(guān)注度最高。

　　在相比廣州投資門檻更低的佛山，總價在80萬-150萬元的商鋪投資個案出現(xiàn)成倍增長的現(xiàn)象，入市門檻在100萬元左右的商鋪最受投資者歡迎。進入6月份之后，總價在60萬-90萬元的商鋪關(guān)注度也開始增加。這些總價較低的物業(yè)使不少投資者下手迅速。合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州4月下旬至今商鋪市場一次性付款比例超過六成，而佛山一次性付款的比例更高達九成。

　　眼下的商鋪市場正變得越來越熱鬧。市場上，頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達廣場的散鋪基本不入市，據(jù)說已經(jīng)早被“關(guān)系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪，據(jù)說概不對外發(fā)售，非“VIP”客戶勿擾。天河的時尚天河項目，尚未發(fā)售就預訂出六成商鋪。另一個位于越秀中路的商業(yè)項目“寶貝城”，雖然要到9月才正式簽約，但目前入場登記的投資者就有三四百人。

　　第一太平戴維斯助理董事呂曉艷認為，下半年廣州大型商購中心體量將呈現(xiàn)集中爆發(fā)。7月1日的第一太平戴維斯報告顯示，廣州下半年將有約75萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心陸續(xù)投入使用。這將吸引來更多游資，有望推高商鋪租金，改變商住倒掛現(xiàn)狀。

　　寫字樓市場井噴下半年需求旺盛

　　同樣出現(xiàn)一片火熱景象的還有寫字樓市場。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，外圍經(jīng)濟的逐步復蘇帶動了廣州本地商業(yè)地產(chǎn)租務需求的持續(xù)活躍。隨著樓市新政對住宅的調(diào)控力度加大，部分投資者或開發(fā)商開始更加關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧報告，金融等相關(guān)行業(yè)的國企正在加快搶占優(yōu)質(zhì)商廈的擴張腳步，大宗外資企業(yè)整合與搬遷個案也增長迅猛。隨著需求上升，甲級寫字樓整體空置率持續(xù)下降，如萬菱國際中心8月份收樓在即，預租情況良好；而太古匯則繼匯豐銀行承租43%樓面后，帶動其他租賃意向，本季度預租面積達50%以上。寫字樓需求的上升，正使其租金和資本值大幅攀升。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在北京、上海、深圳等幾個大城市的寫字樓市場。5月份北京甲級寫字樓空置率為8.79%，環(huán)比下降了17.37%；準甲級寫字樓的空置率為13.70%，環(huán)比下降了16.94%，表現(xiàn)搶眼。而據(jù)戴德梁行資料顯示，二季度上海甲級寫字樓的空置率為12.13%，同比下跌4.25個百分點。由于持續(xù)供不應求，靜安、虹口、閘北等區(qū)域的寫字樓供應狀況都趨于緊張，平均租金報價持續(xù)上升。

　　戴德梁行分析師預計，三季度伴隨企業(yè)景氣指數(shù)上揚帶動就業(yè)市場需求增長，以及外商投資幅度的加大，未來12個月間寫字樓需求仍會上揚。而持續(xù)增長的租金使得甲級寫字樓物業(yè)持有者更愿意長期持有而不是出售。

　　相比上海，廣州的供應量要大一些。隨著在建寫字樓的陸續(xù)完工，下半年廣州甲級寫字樓市場將迎來約58萬平方米的新增供應，并且2011年還將有超過100萬平方米寫字樓面積落成，形成井噴行情。

　　仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認為，雖然預計下半年市場需求仍將保持旺盛，處在成熟商圈的存量物業(yè)的租金將繼續(xù)受到支持，但是另一方面，為了保證較高的入駐率，新增物業(yè)將不得不以較低的租金入市。而且未來幾年廣州市場的供應項目大部分為發(fā)展商長期持有，可供銷售的項目還是比較有限，投資機會并不算太高。

　　■投資商業(yè)地產(chǎn)Q&A

　　重視升值潛力不能光看近期租金回報率

　　如何投資商業(yè)地產(chǎn)？本報專訪了中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞、仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松、世邦魏理仕商業(yè)服務部華南區(qū)董事林丹、滿堂紅寫字樓部總監(jiān)劉星等業(yè)內(nèi)專家。

　　考察發(fā)展商的運營能力

　　Q:為什么投資商業(yè)物業(yè)？

　　A:商業(yè)物業(yè)比住宅收益穩(wěn)定，回報率高。

　　商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定并不是說它不是政策調(diào)整的對象。物業(yè)稅的開征也包括商鋪，主要是商鋪出租回報率、稀有性、受物業(yè)稅影響小。像30多層的樓只有首層是商鋪，放盤量比較少，尤其是地段好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，很搶手。而且投資周期長，一拿就是8到10年，甚至可以養(yǎng)兩三代人。

　　Q:買商業(yè)物業(yè)要做什么準備？

　　A:考察發(fā)展商運營能力。當前政策效果顯現(xiàn)還需要一段時間，無論住宅投資還是商業(yè)投資，都要謹慎而為。尤其對于商業(yè)地產(chǎn)的投資，更多應考慮發(fā)展商的運營能力與長期投資的能力，而非單方面的宣傳推廣。商業(yè)地產(chǎn)成功與否，取決于能否聚集人氣、形成濃厚的商業(yè)氛圍。

　　在決定投資商業(yè)地產(chǎn)之前，投資客一定要做好前期工作。要多走走不同定位、時段、地段的運營情況，比如人流情況、租金水平、零售商的承租能力等。買了商鋪后也不能松懈，因為租給不同的零售商回報率不盡相同，比如租給餐飲租戶，回報率就沒有珠寶業(yè)租戶高。

　　Q:買什么樣的商鋪比較好？

　　A:根據(jù)手中資金選投資地。資金充足的買家，可選擇能立竿見影兌現(xiàn)回報的投資成熟商圈。但也必須看清楚目前的出租狀態(tài)，避免投入“旺地冷鋪”。資金一般的買家，可選擇中大型住宅社區(qū)板塊的配套臨街商業(yè)，穩(wěn)扎穩(wěn)打逐步實現(xiàn)回報。資金較少的，可投入到新興地區(qū)，尤其是商住價格非常貼近的新項目，前景空間更大，但務必沉住氣。

　　Q:商鋪的回報率怎么樣？

　　A:整體而言，廣州商鋪的回報率有逐步下降的趨勢。2003年—2007年，商鋪都有7%—8%的高回報率；進入2008年，回報率已回落到5%左右，很多投資者但求能買到鋪位便心滿意足。商鋪越舊、區(qū)位越成熟則總價、租金越高，而住宅越舊就越貶值。商鋪的維護成本低、空置率低，但入市門檻較高。像寶業(yè)路某商鋪，總價2650萬元，現(xiàn)在租金4萬元/月，租金回報率只有1.8%，仍有很多人搶著買，就是看好它的升值空間，因為該物業(yè)以后可以賣到10萬元/平方米。此外，現(xiàn)在很多買家喜歡買吉鋪多于買帶租約的商鋪，由于商鋪升值快，所以買家都嫌帶租約的物業(yè)之前所定的租價太低。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)應看重長遠

　　Q:商業(yè)物業(yè)升值潛力大嗎？

　　A:要根據(jù)具體物業(yè)來看。對于投資者來說，在選址商用物業(yè)進行投資時，要多評估物業(yè)的升值潛力。如果僅僅看近期的租金回報率，相信會很失望。如10年前，一間商鋪的售價是1萬元/平方米，而月租金收益可達1000元/平方米；而到今天，商鋪售價可能高達10萬元/平方米，而月租金卻仍只有1500元/平方米。雖然租金回報率下降了，但其升值幅度是巨大的。這也是很多投資者選擇商用物業(yè)的一個重要原因：不看短期收益，看長期的物業(yè)升值潛力。在現(xiàn)階段，廣州一些社區(qū)商鋪、有經(jīng)營實體的專業(yè)市場也位于成熟商務區(qū)域的寫字樓，都是較好的商用物業(yè)投資選擇。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)更應該看重長遠。投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場并不一定能馬上帶動寫字樓售價在年底繼續(xù)攀升。因為此次房地產(chǎn)調(diào)控政策，同樣會影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，不少企業(yè)在年底前的資金可能出現(xiàn)緊張，小單的成交量雖然會有所上升，但大單產(chǎn)生的可能性會降低。而隨著年底前不少寫字樓的放量供應，甚至會輕微拉低價格。

　　Q:買商業(yè)物業(yè)要小心什么？

　　A:別抱著投機取巧心態(tài)。面對全年200萬平方米的巨大供應量，亞運的概念炒作或許會吸引部分國內(nèi)新租戶和國際頂級品牌旗艦店的進駐，但想讓這些商家長期惠顧，除了讓他們賺到錢外，沒有其他更好的辦法。面對后經(jīng)濟危機的態(tài)勢，投資客必須做好長期投資的打算，不要抱著“炒房團”那種投機取巧的心態(tài)。因為商業(yè)地產(chǎn)除了受地方經(jīng)濟影響外，還有高額的管理費和租金，在當前經(jīng)濟形勢和政策因素多變的市場環(huán)境下，還是謹慎入市為好。

　　近10年來，廣州的商業(yè)地產(chǎn)投資一直處于資產(chǎn)升值狀態(tài)，風險較小。我認為，投資客大量涌向商業(yè)地產(chǎn)，對其影響只會是價值的進一步體現(xiàn)。要注意的是，商業(yè)資金投入門檻較大，一般投資者難以入市；在售商業(yè)存貨量相對較少，大量資金投入后價值升幅會拉高，短期租金實際收益較低，出現(xiàn)未來價現(xiàn)象，容易產(chǎn)生有價無市。若對資金沒有周轉(zhuǎn)壓力的買家而言，可考慮長線投資。

　　南方日報記者 牛思遠