市場是否開始走上健康發展之路仍待觀察 

　　新華社記者 杜宇 王立彬 王宇 

　　時至年中，新一輪房地產市場調控已過近3個月時間，房地產市場發生了新的變化。商品房成交量持續下滑，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續流拍，二手房市場量價齊降，部分一線城市租金快速上漲。

　　房地產市場的驟然變化，背后究竟蘊藏什么含義，釋放怎樣的信號？是否標志著房地產市場開始走上健康發展之路？

　　房價：

　　是松動還是“假摔”？

　　供職于北京一家金融機構的劉曉莉，半年來堅持看房，卻始終沒有出手，一直等待最佳的時機。“一會兒說北京房價降8000元，一會兒說打折一會兒又取消，房價就像一滴松油，看著會下跌就是跌不下來。”她用這樣一個形象的比喻，表達了自己對房價的觀察。

　　事實上，從全國的角度來講，房價已經出現了新的變化。國家統計局的數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這是自2009年4月以來首次出現回落。

　　當然，在統計數據背后情況并不一致。開發商陣營確實出現了“兩極分化”。一方面不少企業對房價報復性反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發和銷售節奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業已經開始采取降價、贈送面積等優惠措施促進銷售。

　　萬科總裁郁亮公開表示：“市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也絕不會硬扛著不調整。”

　　但一個不爭的事實是，房價上漲的“步伐”正在放慢，甚至出現下降。當前人們最為關注的是未來走勢如何。這是檢驗房價是真的松動還是有人質疑“假摔”的最好證明。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強為記者描繪出調控下市場變化的鏈條：觀望－局部促銷－全面促銷－局部降價－全面降價。認為當前正處于局部促銷與全面促銷的轉接階段。

　　成交量持續走低，將迫使部分熱點城市房價下調，二三線城市房價將穩中趨降。國務院發展研究中心專家巴曙松表示，成交量的明顯萎縮說明投機性需求正在離場，而且如果這一趨勢持續下去的話，加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國范圍內的房價也將面臨下調壓力。

　　二手房市場：是已經見底還是持續下滑？

　　樓市調控新政策一經公布，京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。

　　來自權威部門的數據顯示，5月份，90個重點城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環比下降11.2%。

　　進入6月，二手房成交量持續下降。來自中國指數研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環比減少在30%以上，深圳成交6815套，環比減少44%，為最多。

　　伴隨著交易量的下降，5月份70個大中城市二手房價格環比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現環比下降。

　　“目前，北京二手房價，相比此前最高點，回落約10%，個別區域的降幅達到15%。”21世紀不動產集團市場總監林蕾說。

　　為什么二手房市場調控的“速凍”效應如此明顯？“鏈家地產”市場分析師張月說：“這主要在于本次調控不但讓更多消費者選擇觀望態度，靜待房價下跌，還在于逐步深入執行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯抑制了市場中的購房需求。”

　　不過，不同區域的二手房均價水平變化并不相同。中國指數研究院報告稱，北京的望京、通州、亦莊等區域的二手房均價上漲過快的區域，均價下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學區房等概念的二手房區域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價格不降反升，上海徐匯等區域的房價也無松動。

　　來自21世紀不動產上海區域數據監測中心6月初發布的調查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數意在抄底的投資者。

　　中國指數研究院預測，隨著價格的松動和優質掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場：租金上漲是常態還是異動？

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區域上漲過快與個別中介機構炒作有關。

　　房地產調控政策出臺后，對租賃市場有影響。國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉向租賃市場，另一方面，業主由于看跌市場，也會由賣轉租。”

　　柴強說：“近期暴漲，不排除個別中介機構因為業務量萎縮，為了增加收入，出現炒作行為。”

　　不過，進入6月，北京租金已經呈下降趨勢。來自“鏈家地產”市場研究部統計數據顯示，6月份北京平均月租2816元，環比下降2.39個百分點。

　　中原地產華北區總經理李文杰表示，隨著宏觀調控的深入，房價開始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現，加上政策新租賃房供應的增多，預計未來房屋租金將出現回落。