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價(jià)格飆升得到遏制 房地產(chǎn)調(diào)控步入觀望期

  本報(bào)記者 林喆

  近期,上海、南京等地的房貸政策悄然松動,第三套房貸部分開閘,第二套房的認(rèn)定也出現(xiàn)松動。與此同時(shí),國資地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”并未減速,其逆市擴(kuò)張的戰(zhàn)略似乎暗含著對調(diào)控放松的預(yù)期。種種跡象表明,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折的背景下,房地產(chǎn)調(diào)控已開始步入前期出臺的政策效果觀望期。

  進(jìn)入7月,陸續(xù)公布的各項(xiàng)領(lǐng)先指標(biāo)表明,整體經(jīng)濟(jì)增速再現(xiàn)回落趨勢,而房地產(chǎn)“引擎”出現(xiàn)的問題也讓地方經(jīng)濟(jì)增長開始承受壓力。已持續(xù)3個(gè)月的房地產(chǎn)調(diào)控是“收”還是“放”面臨“兩難”,“收”則擔(dān)心進(jìn)一步傷及經(jīng)濟(jì),而“放”則可能使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

  本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴(yán),主要體現(xiàn)在信貸政策上。貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例提高至50%,并執(zhí)行懲罰性利率;商品房價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;同時(shí),住建部等三部委在6月份出臺了更加嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。受此影響,全國主要城市的房地產(chǎn)市場陷入冰凍,以“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”為目的的政策效果顯著,一線城市房價(jià)增幅明顯回落,二三線城市房價(jià)則環(huán)比下降,調(diào)控的初步目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

  下半年,房地產(chǎn)調(diào)控的松與緊,也主要聚焦于信貸政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),如果房價(jià)進(jìn)一步回調(diào),商品房銷售持續(xù)低迷,則信貸政策適度放松的概率加大。

  5月以來,受信貸緊縮影響,商品房成交量迅速萎縮。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月,全國商品房銷售額環(huán)比下降25%,北京、上海、深圳等地商品房銷售下滑超過50%。從萬科、保利等一線地產(chǎn)商最新的銷售數(shù)據(jù)看,6月份全國商品房的銷售狀況可能繼續(xù)惡化。

  顯然,銷售持續(xù)低迷會降低開發(fā)商的投資意愿,而房地產(chǎn)投資下降會直接影響固定資產(chǎn)投資增速。2009年,全國房地產(chǎn)銷售額占GDP的比重達(dá)7.5%,房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)16.5%。

  以政府投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)刺激政策將逐步退出,在此背景下,房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對內(nèi)需的拉動作用更加重大。目前,信貸收緊和直接融資受阻,已讓相當(dāng)一部分民營房企陷入資金鏈緊張的困局,影響開發(fā)投資。業(yè)內(nèi)人士指出,如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從此前的30%降至10%以下,對明年經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將十分明顯。

  今年下半年,出口形勢可能并不樂觀,而調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還需要時(shí)間。因此,近段時(shí)間,中央頻繁赴各地調(diào)研實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí),也委托有關(guān)機(jī)構(gòu)對北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研,為制定下一階段的調(diào)控政策做準(zhǔn)備,防止房地產(chǎn)市場“大起大落”。

  可以預(yù)見,下半年的樓市調(diào)控,既不是一味地收緊,也不是簡單地松綁,如何在“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”的同時(shí),增強(qiáng)“針對性和靈活性”,保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,不出現(xiàn)大起大落,考驗(yàn)相關(guān)部門的智慧。

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