新一輪樓市調控已兩月有余，房價漲幅14個月來首次回落并呈現松動，開發商或打折或延遲推盤，中介“售房”遇冷、“租房”火熱，炒房者或拋盤套現或伺機“抄底”，銀行收緊“銀根”靜觀其變……新政至今樓市調控效果甚微。

　　事實上，本輪地產調控，新政不可謂不嚴厲。為了促使開發商出貨增加市場供應，信貸、上市再融資乃至房地產信托均受到嚴格的限制。中國指數研究院發布報告指出，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產上市公司資金來源增速整體放緩，新“國10條”出臺后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

　　但正所謂你有諸葛計，我有過墻梯。不依不饒的開發商一方面暫緩在國內的融資動作，另一方面把手伸向海外或者自己組建房地產基金募資。逼迫房企出貨以增加市場供應的政策導向、市場對開發商降價賣房以回籠資金的期待，正遭遇到開發商們的頑強抵抗。

　　4000億缺口VS國內融資受阻

　　除了貸不到款，自去年9月以來，近40家發布了增發預案的大型房企中，沒有一家房企的融資計劃得以通過，行業老大萬科同樣也不例外：去年9月就計劃的112億融資至今仍在監管部門的審核之中。

　　“萬科112億元的融資計劃不太可能實施。”中原地產研究中心研究總監陶琦認為，“如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬科112億元的再融資方案對市場而言更具風向標意味。”

　　在這樣的背景下，有路子的開發商開始通過信托融資，6月30日，上實發展發布公告稱公司近日與中誠信托訂立信托協議，擬發行大約10億元的信托資金，期限為一年，利率為4.779%。

　　事實上，房地產信托的活躍已經引起了監管部門的注意。6月17日-6月27日，共有19家信托公司31款集合資金信托計劃產品發行，從信托資金投向來看，其中有14款運用于房地產領域。但同樣在本月，監管部門召集了10多家信托公司開會，主要內容就是要求這10多家業務規模居前的信托公司主動壓縮業務規模，尤其是對房地產信托業務和銀信合作業務進行壓縮。

　　此前一直宣稱2009年以來積累了豐厚利潤的開發商們為何不斷尋求融資途徑？據國家統計局數據，5月房地產開發完成的投資和土地購置費用環比增加了1357億。加之國稅總局將嚴查土地增值稅，如果國家嚴格累進稅率計算，開發商應繳土地增值稅額最少也達到2641億元。這些費用如果年內繳清，意味房地產行業起碼面臨近4000億的資金缺口。

　　“雖然去年以來的樓市熱漲令開發商回籠資金充裕，但隨著投資和開發業務的需求，資金必然存在缺口。”世聯地產C T O、廣州公司董事長黎振偉向南都記者表示，“如果成交量持續低迷，下半年開發商的資金缺口將會更大。”

　　資金鏈壓力下的另辟蹊徑

　　國內融資渠道不斷被監管部門收窄，不少開發商開始積極拓展海外融資渠道。6月28日，奧園地產宣布，從南洋商業銀行及中國銀行澳門分行手中獲得了5億港元的貸款，以用作一般運營。緊接著，6月30日，雅居樂宣布向東亞銀行借貸8億港元。雖然遠遠小于6月28日恒基兆業與18間國際及本地銀行簽訂一項132.5億元的定期及循環貸款，但內地房地產企業海外融資的渠道正在打開。

　　除了海外銀行借貸，有境外上市公司的房企融資更是如魚得水。近期因為游樂場事故處于風口浪尖的華僑城上月初就通過其在香港的上市公司華僑城(亞洲)將配售新股所得的6.72億港元向成都華僑城注資，令所持有成都華僑城的股份由25%增至約51%。

　　如果沒有海外關系怎么辦？這也沒有難倒開發商。種種壓力之下，開發商開始瞄準龐大的社會游離資金，還有等待人民幣升值的境外資金。4月初金地集團與瑞銀環球資產管理公司合作發起的房地產基金第一期首次募集正式完成，募資1億美元。

　　“預計超過100家地產商已建立了自己的房地產基金。”上海第一太平戴維斯物業有限公司總經理劉德楊表示，現在國內開發商積極尋找除銀行貸款外的其他融資途徑，“房地產基金使地產商更容易避免由政策變動、信貸收緊帶來的融資困境。其成本更低，許多投資商要求的回報率低于13%至15%的信托融資成本，且更加靈活。”

　　事實上，現在大部分房地產開發基金都是由地產商成立的，而募集的資金主要用于該地產商開發的項目。例如無論是金地或者是中海發起的基金，都明確表示主要用于投向自己開發的項目。“只要監管層不收緊‘緊箍咒’，下半年這樣的基金會更多。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，據他了解現在正在籌備或募集的跨境地產基金就有七八個。

　　不過，世聯地產CTO、廣州公司董事長黎振偉對此有不同的看法，“基金也好，其他社會游資也好，監管部門不會置之不理。”他向南都記者表示，調控政策短期內不會改變，開發商只有降價才是保障資金流的王道。

　　南都記者 李乾韜