解說：房價剛松動，房租卻猛漲，急速攀高的房租折射出房地產市場怎樣的變化？《今日觀察》正在評論。

　　主持人(王小丫)：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。今天我們要關注的是房地產市場出現的新動向，最近一段時間以來，很多個重點城市的房屋租賃價格在持續上漲，比如說像北京、上海、深圳、廣州等地的房屋租賃價格的平均漲幅都超過了10%，部分城市的房源價格甚至同比超過了20%。房價剛剛開始松動，為什么又出現了租金快速上漲的局面呢？上漲的背后都有哪些原因？我們應該如何來面對這一輪的房租的上漲？今天我們將就此展開評論。

　　兩位評論員是馬光遠和張鴻，同時請大家登陸央視網或者是加入號碼為123456789的QQ來參加我們的討論，稍候我們會關注到您的留言。

　　首先我們還是來了解一下最近一段時間房租價格的走勢。

　　解說：房價不漲，租價暴漲，近期房地產市場出現的怪現象讓人越來越看不懂，新一輪的樓市調控政策出臺后，購房者關心的房價下跌速度慢慢悠悠，部分房源的租金卻在急速上漲，近段時間以來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，部分地段好，公共服務配套好的區域，房屋租賃價格漲幅甚至達到20%，據鏈家地產市場研究部統計，2008年北京市平均的租賃價格為2490元，2009年平均租賃價格為2547元，租賃價格小幅上升2.3%，而2010年前6個月，北京市平均的租賃價格為2928元，比2009年上升15%，特別是5月、6月間租金上漲驚人，據統計，今年5月、6月，北京平均的租賃價格為每月3000元，同比2009年租金上漲了20.3%。

　　臨近7月，又到了高校畢業生租房子的時候，面對依然高企的房價以及不斷高漲的房租，今年畢業生的壓力更勝于往年，統計顯示，北京的普通住宅平均租賃水平，經過數月的上漲，達到每月2947元，已經超過2009年北京應屆畢業生的月平均工資2472元。

　　房價剛剛開始松動，房租卻出現快速上漲，市場的新動向給正在進行中的房地產調控提出了嚴峻的課題。

　　主持人：最近一段時間，大家感覺這個房價剛剛有一些松動，本來一些打算買房的人就保持了一個持幣觀望的一個態度，在這個時候發現房租的價格開始上漲了，而且漲幅還不小，很多城市都達到了10%，目前這個整個租賃市場的狀況是怎樣的？我們先來梳理一下。

　　張鴻：雖然我不租房子，但是最近還是能感受到房租的上漲，因為中介開始打電話的時候，已經不再說，“先生您有房？您的房子出售嗎？”現在很多時候就說，“您的房子出不出租？”昨天我還跟一個中介小伙子聊天，他說現在出租市場特別火爆，我們小區門口的那些中介公司，我看了一下價格，我記得幾個月前，我那個戶型，兩居室吧，大概也就兩千多塊錢，現在好像漲幅超過片子里說的是10%，直接感覺好像能有20%到30%的漲幅，都有3000多塊錢，將近4000塊錢一個月，能感受到，而且我原來帶的一個學生，現在在廣州工作，他就給我打電話，網上抱怨，說他一個月才3000多塊錢，然后租的房子是1400塊錢一個月，1400塊錢一個月一個小房子。

　　主持人：這就一半多去了。

　　張鴻：對。但是現在房東不斷給他打電話。

　　主持人：要漲價。

　　張鴻：要漲價，說你看都漲價了，所以現在生活成本一下就增加了，他現在壓力也很大，而且這個上漲就是說和原來房價上漲有一個差不多一樣的一個趨勢，就是什么呢？就是它從一線城市開始向二三線城市蔓延，如果我們注意看媒體報道的話會發現，蘭州媒體，然后濟南的媒體都在報道，包括河北，然后都在報道說這個地方，我們租金都在上漲，就跟當時房價是一樣的，所以現在你看老房子遇到新問題，房價的問題還沒有完全解決，房租的問題又出來了。

　　主持人：看來這個漲幅還確實是不小。

　　馬光遠：對，我們這個漲幅有一個直覺的感受就是什么？從1998年房改以來，我們第一次討論房租，而且第一次房租引起這么大范圍的一個關注，這次我們看到這次房租上漲有兩個很明顯的特點，第一個是漲得非常急，就從5月份開始，5、6月份出現了一個應該說暴漲的一個格局，北京的差不多漲了20%，廣州、上海，現在從各地的報道來看的話，房租的價格基本上都在20%左右，那么一些比較好的路段，一些比較熱點的區域，CBD地區，學區房等等的上漲得幅度遠遠的多于一個平均的幅度；第二點，我們看到這個周期有一個巧合，5、6月份的時候恰好是房地產新政調控最嚴的時期，也就是在房地產新政出現以后，我們在打房價的同時，這個房租成了制約，房租開始上漲，而且這兩個月漲的情況跟以前不一樣，以前我們沒有關注到說，房租會對我們的生活會造成很大的影響，這說明房租上漲的幅度還是比較合理的，但這兩個月，大家明顯感覺到一種壓力，這個壓力一個是房租本身上漲的幅度，我們看到一個統計是目前北京的月房租的平均價格，已經超過了大學生剛畢業的月薪，而且比月薪高四百多塊錢，第二個呢，大家還擔心，就是說目前因為五六月份，傳統上來講的話是一個淡季，過了這個淡季以后，七月份大家開始畢業的時候，這一段時間處于旺季，那么在淡季的時候漲的都這么快，那么旺季會怎么樣？大家有一個恐懼。

　　主持人：對。

　　馬光遠：所以在這個情況下，我們看到在房地產新政，我們看到房價本身跟大家的調整預期還有一段距離的情況下，房租又上來了，所以引起了很多的說法，引起了很多關注，那么如果說，我們不對其中的問題進行分析的話，那么可能到七月份的時候，大家擔心房租會不會迎來一個新的一個暴漲。

　　主持人：所以這是一個必須要仔細的梳理和分析的這么一個現狀。今天我注意到，大家有很多跟我們連線，有一位是通過視頻跟我們連線的，我們來聯系他，喂，您好，這位朋友，您是在哪個城市？

　　網友：我在北京。

　　主持人：北京，你感覺到這個房租上漲了嗎？

　　網友：因為我是80后的北漂族，所以我一直在感受房租在上漲。

　　主持人：目前你的感覺是怎樣的？上漲了多少？

　　網友：上漲不少，我住在八通沿線，這邊的一居室大概都漲到了兩千。

　　主持人：一居室都漲到了兩千，那你覺得這個上漲的幅度對你的生活影響大嗎？

　　網友：影響挺大，因為我現在的狀況是收入不漲，房價不跌，而且租金還在暴漲。

　　主持人：這是幾方面的壓力，好，謝謝，謝謝您的參與，謝謝，好，謝謝。

　　我們再來看一下其他的觀眾朋友他們對這個問題是怎么看的�！皦羰腔貞洝彼�說“以前的600，前年就650了，到今年是700了，房租的不斷上漲對于我來說壓力是越來越大，工資的原地踏步讓我漸漸變成了月光族，辛苦一年工資大部分都付了房租，如果房租上漲的勢頭依然如故，那么我只好考慮換地方，或者換一間小一點的房子了”。

　　再來看“太原”，他呢是在上海生活，“最痛苦的呢就是房子，房價沒有降多少，房租卻在飆升，真的是禍不單行。”其實大家都感覺到了這個房租上漲對自己生活影響，對自己生活的一種壓力。那對于這個房租上漲的原因呢，業界人士有業界人士的說法，經濟學家也有經濟學家的說法，我們現在就把這個市場上有關于房租上漲的一些原因統一的梳理了一下，一起來看看。

　　解說：房租升溫，誰是推手？對于房租快速上漲的各種原因，市場上眾說紛紜。

　　畢業潮說，有觀點認為，隨著七月畢業潮的來臨，數以萬計畢業生涌向租房市場，間接推動了房租價格。

　　學區房推手說，有報道說，隨著越來越多的人為方便孩子上學，選擇在學校附近租房，然而學區房源有限，僧多粥少，房租自然上漲。

　　中介推手說，有觀點認為，在此輪房租上漲中，房產中介勸說房主提價的行為較為普遍，房屋租賃的價格借風漲是一個信號，有關部門應對哄抬房租的中介嚴厲查處，謹防房租集體漲價，沖擊樓市調控。

　　新政效應說，有分析認為，新政實施之后，更多的投資客為了規避未來政策的風險，而集中拋售房源，使得部分板塊可出租的房源減少，同時隨著買賣市場的低迷，不少購房者推遲了購房計劃，而選擇租房過度，從而進一步加劇了租賃市場供求關系的不平衡，供求矛盾也進一步推高了租金。

　　針對租賃價格的突然上漲，新華社文章援引專家觀點指出，房價未見大幅下調，房租卻不斷高漲的現象，很容易讓人們質疑房地產調控的效果，從而影響政府進一步調控房地產的決心，這也許正是某些利益集團在政府房地產調控之初，就大肆炒作房租上漲的目的所在。

　　財經評論人葉檀的觀點認為，房租上漲不是房價下挫惹的禍，北京租賃價格上升，實在是因為太多的人希望在資源過度集聚的大城市發展，而與房屋成交量下挫，房產新政毫無關系，相反，房產新政出臺，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。

　　主持人：剛才我們看到了，這個市場上對于這一輪房租上漲道出了自己分析的原因，你們對這種怎么看？還有就是說兩位評論員你們覺得這一輪房價，這個租賃的房價上漲的原因到底是什么？

　　張鴻：你剛才說我們統一梳理了一下各方的觀點，但是你會發現它沒有一個統一的答案，這個事各家有各家的說法，沒有一個完全認同的，而且你說了以后別人就可以反駁你，但是總體上來講，我覺得很多人把它歸咎于供求關系的改變，就是什么呢？就是現在可供出租的房子在減少，為什么呢？因為你看這個一手房的成交量已經很小了，本來很多人買了房就是，比如說我們說的投機客，包括改善性住房，如果投機客他買了以后，他可能拿出去以租養房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租賃市場，現在他們都不買房了，不買房的話，意味著租賃市場的房子可能是會減少的，所以他供給就減少了，那還有一種呢，就是說需求，需求增加，剛才說到畢業生潮，畢業生說，包括學區房說，但是你會發現，畢業生增加，那個學區房的住房的增加，每一年都有，為什么這兩個月會突然增加。

　　主持人：對。

　　張鴻：那可能就是一個增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如說畢業生，100個畢業生，本來可能有5個人會選擇買房，現在呢，這5個人也加入到了租房行列，因為他們對未來的房地產的走勢判斷不明，所以也加入到租房行列，可能也會增加這個需求，還有，其實還有一種說法是成本說，就是現在因為調控房地產，所以你的銀行的貸款利率，包括很多人預計未來可能會有房產稅，然后房東就說那我把這些成本都加到房租上去，就開始漲價了，那我呢還可能再加一個說，叫拆遷說，因為端午節的時候我去了好幾個城市，我就發現很多城市現在都在掛著橫幅提出口號，叫“三年大變樣”，“五年大變樣”，然后“舊城改造”等等等等，這種拆遷就是集中的拆遷，包括北京的唐家嶺很多蟻族生存的地方，拆遷以后他不可避免的會造出大量的對租房的……

　　主持人：客源。

　　張鴻：對。新的需求，所以整個來講，我覺得沒有統一的答案，可能這個供需現在是有了一些變化。

　　馬光遠：從這個，我覺得從供需本身去講的話，似乎有道理，但是實際上我們現在討論的是，不是說房租該不該漲，房租該漲多少，我們現在討論的是這兩個月為什么這么暴漲，急漲，漲幅出乎意料，無論是學區房也好，還是這個成本上升也好，還是說有些人認為是房地產新政導致一部分人由買變為租也好，等等的導致供求關系發生變化。我覺得這么一個變化不足以來解釋我們目前兩個月內房價上漲20%，我覺得這個很多理由并不充分，比如說我們假定，從統計數字來看的話，2008年到2009年的時候，北京的房租漲了2點幾，這個等于基本沒漲，我們可以這樣講，那么2009年的時候到現在也沒漲多少，但是2010年的這兩個月漲了20%，我覺得這種用供求變化來講的話，事實上與事實是不符的，我們現在比如說我們在討論這個問題的時候，我們講供應缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，這本身是一個糊涂賬，而且我們現在看到很多數據都是中介的，我們知道在房地產買賣市場不好的情況下，那么中介的很大一筆收入都來自于租賃市場，那么沒有他們的一些炒作因素在里邊，我覺得這個都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我覺得疊加在一塊，我們都沒法去解釋，為什么這兩個月漲這么多。所以現在我們看到，我們為什么解釋不了，一個最重要的原因，我們數據不充分，供的也好，需的也好，全國的房源有多少？比如說北京現在有多少房源可以租，海淀區，哪一個區域的房源是多少？我們現在都沒有一個準確的數據，那么在這樣一種情況下，我們討論說，把這個板子打在新政的頭上，說房地產新政導致的，那么我要問，你以前你也是租房子的，現在你不買房子了，這個供求關系有沒有變化，另一個我們看到二手房市場這個成交量也在下降，而且北京二手房市場上個月那么下降了40%多，這一部分房源等于是原先準備賣的，是不是變成租了？

　　主持人：按理說市場更大了。

　　馬光遠：也就是說整個供求關系沒有發生很大的一個變化，所以我認為就是說在目前的情況下，如果說這兩個月漲得這么快的話，我們看很多因素，很多解釋的理由并不充分，我們一定要繼續的，就是探求究竟是什么原因導致房租價格這么漲，但是其中有一個原因不可例外，就是目前的這個市場本身是不規范的，信息是不對稱的，不排除有炒作的因素在里邊，如果說目前的房租漲5%，我覺得比較正常，因為這幾年房租的上漲是比較平穩的，那么如果說我們現在看到是20%，我們要探討的是15%的不合理上漲，究竟是什么因素導致的，而不是探討這5%的因素是什么原因導致的。

　　主持人：究竟是什么原因導致了這個房屋租賃價格的上漲，這個原因需要我們徹底的搞清楚，那么我們也注意到，這兩個月突如其來的房屋租賃價格的上漲，究竟是什么樣的原因？如何才能夠讓這個租賃市場回歸它的理性？回歸它的真實？稍候繼續我們今天的評論。

　　解說：房屋租賃價格節節攀升，是需求增加，還是供應減少？房地產調控新政之下，租賃價格如何回歸平穩與理性？《今日觀察》正在評論。

　　主持人：今天我們關注的是最近一兩個月以來，各大城市的房屋租賃價格的上漲，我注意到今天有朋友給我們發來漫畫，我們一起來解讀一下。

　　張鴻：這是租金覺得自己都覺得自己飛起來有點不靠譜，我覺得這是一個特別尷尬的事，就是過去我們一直說，房屋的租售比，比較大，什么意思呢？就是價格太高了，租金呢，回報沒有跟上去，所以我們希望能夠把這個房價打下來，它不就泡沫不就少了嗎，現在的問題是房價沒下來，租金上去了，你看上去泡沫好像也小了，好像也合理了，就是數字上是合理了，但是可能對老百姓的，普通住房和租房的人的傷害可能加大了。

　　主持人：再來看第二幅。

　　馬光遠：這個就是我們講這個在房租上漲的原因里邊，有一個原因就是，是不是中介在統計房源，在炒作這個房價，比如說他就會講說，你們鄰居的租房已經漲價了，你也趕快漲價吧，他慫恿房東去漲房租，我覺得這個因素的確不可排除，但是不是說這個因素就是一個元兇，就是一個主流的原因呢？我覺得還可以繼續再去分析。

　　主持人：還要繼續進一步的搞清楚，那么對于這一段時間以來的房屋租賃價格的上漲，各方媒體也是極為的關注，也有他們自己的一些觀點和評論，現在我們就一起來了解。

　　解說：房租上漲折射出什么？房租暴漲比房價暴漲問題更緊迫，近期，多個城市房屋租賃價格的上漲，成為媒體關注的焦點。

　　《中國證券報》的文章指出，解決近期房租快速上漲的根本出路，就是增加供給，一方面政府應該“放松地根”，讓開發商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建設更多的公共出租房，包括廉租房，以增加供給，滿足需求，進而降低價格。

　　《西安日報》的評論指出，只有加大公租房的建設力度，讓公租房的房源優勢，信譽優勢，穩定優勢來平抑市場，散兵游泳的業主才抬不起價來，高漲的租金才不會把租房者逼入絕境。

　　《新京報》的文章分析，總體而言，租房供求關系并沒有發生很大變化，房租價格卻出現大漲，這背后有利益訴求，在工資低于房租的情況下，畢業生們只能選擇居住在房租便宜的城鄉結合部或城中村，蟻族群體可能再次被壯大，這在另一方面又會給調控政策制定者施加壓力，干涉調控周期。

　　新華社文章援引專家觀點指出，房地產調控的效率對房價的抑制作用，存在一定的滯后效應，房地產調控事關國計民生，如果朝令夕改，必然影響老百姓對政策持續性的信心，因此政府必須沿著既往的調控路線堅定的走下去。

　　住建部政策研究中心副主任王玉林日前表示，包括地方政府在內的各方主體，對房產市場調控能力存疑，有的甚至認為，前數次調控均以放松或救市告終，推測中央在下半年或明年初救市，不過中央已對房地產市場調控的影響做好準備，政策不會半途而廢。

　　主持人：面對這個上漲的房屋的租金的價格，對大家的生活明顯的是有壓力的，可能我們在梳理這些原因的時候，大家還關心一個問題，就是接下來這個房租的價格還會繼續往上漲嗎？大家對這個問題很關心，兩位請先分析一下。

　　張鴻：其實你會發現，他們這次房租的上漲，比房價的上漲傷害的那個人群……

　　主持人：更大。

　　張鴻：它屬于面更大，它屬于收入更低的那些人群，因為房價的上漲，如果我們打擊他的話，其實就是不讓你吃面包，你不能去炒作面包，那他還有饅頭吃，還有米飯吃，現在問題是饅頭米飯的價格在上漲，這個你不能不住房吧，你總得住房，所以這個就是屬于對住房剛性需求的傷害，而不是對買房的這個傷害，這個我覺得必須得考慮，房租上漲這個問題，肯定是政府要出臺政策，要解決，要保護那些受傷害的人群，但是另外一件事情是，我們房價的調控要繼續下去，千萬不要讓他再綁架了這個房地產的調控。

　　主持人：那其實對于接下來的進一步房地產市場調控，又提出了一個更嚴峻的一個命題。

　　馬光遠：對，我覺得非常同意張鴻的觀點，就是說不要因為房租價格的上漲，我們就把正在進行的，而且初見成效的這么一個調控政策放在一邊，或者說放松，它的這么一個執行力度。事實上，這么一輪房租的上漲，給我們提出了一個新的話題，也就是說，我們長期在關注房價，關注一個房屋買賣市場，但是對于房屋租賃市場，我們一直缺乏一個很強烈的制度方面的關注。我們總是講，比如說中國人要改變這個居住的觀念，你買不起的時候可以租吧，但是對于房屋租賃市場這一塊，在制度建設方面，包括在我們的信息透明度方面，我們到現在來看的話，出現房租上漲以后，我們發現去找原因的話，找不到這么一個原因，找數據的話，找不到這么一個數據，找管理的話，管理也很缺乏，找監管的話，現在房屋租賃市場的監管應該來說的話比較買賣市場應該要包容很多。所以這個市場本身，因為今年的時候，溫總理在政府工作報告的時候，特別提到要撬動租賃市場，那么這個租賃市場怎么樣來撬動？怎么樣來管理？怎么樣來增加供給？這個來講的話，現在來看的話，這么一次房租的上漲以后，給這個制度建設提供了一個契機。而且我們看到，就是說政府在整個房地產調控過程中，那么關注廉租房，關注公共租賃房，但是這個供應本身來講的話，它需要一個周期，更大量的人還必須通過這么一個商品租賃房市場去滿足自己的這么一個居住需求，所以對這一塊市場怎么樣，我們怎么樣來完善，包括對價格本身，現在我看到有些人講，應該打擊這個哄抬價格，但是這個價格怎么樣進行打擊？怎么樣算一個比較合理，對整個房源怎么樣進行統計？比如說現在，我們老是講，我們現在的租賃市場本身，其實本身來講，是一個結構性的這種短缺，比如說熱點地方，學區房，一居室的這樣的一些房源比較短缺，但是整體供應應該說還是比較平衡的，但是這些數據本身要通過一定的途徑告訴居民，告訴大家說這個房源并不缺的，我們缺乏這么一塊，那么再一個對整個市場本身怎么樣進行規范？我們仍然是比較缺乏的。所以我覺得，在加大房地產調控力度的同時，對這一塊市場，我們在制度上一定要給予關注，除了政府，除了加大公共租賃房的建設，除了加大廉租房的建設以外，對大量的需要通過商品租賃市場來解決自己居住問題的這么一部分民眾，那么一定要，我們去思考怎么樣建立一個讓他們也能通過商品租賃市場，圓自己租房夢的這么一個制度設計。

　　主持人：這個居者有其屋，你可以通過不同的方式來達到自己有一個家的這樣一個目的，所以這個租賃市場的管理也是相當重要的。

　　就這個問題，我注意到“陽光下的小貓”這位朋友他就覺得“應該繼續加大房屋銷售調控的力度，早一點擠碎房地產泡沫，讓房價回歸理性，到時候租賃市場也必將回歸正常�！�

　　就這個問題，我們再來聽一聽特約評論員他有什么樣的觀點。

　　黃瑜(中國指數研究院常務副院長)：從我們的二手房的租賃價格指數來看，新政之后特別是五月份六月份以來，租金是上漲的比較明顯，租二手房通常是假期的時候稍微差一點，七八月份可能會有一個稍微穩定的水平線，開學比方說九、十月份，那時候我們預期可能還會有一個小幅的上漲，而且每次這個市場也有一個特點，一到銷售市場成交量減少的時候，租賃市場都會好一些，包括2008年的那輪調整的時候，也是有這個特點。下一步我們覺得，其實在居住觀念的引導上，以及租賃市場促進的活躍上，我覺得還是要給一些相關的支持。

　　國世平(深圳大學國際金融研究所所長)：租金上漲還是要根據市場來決定的，原來很多人是買房子，沒有想到要租房子，社會上提供租房子的不多，因為原來很多人買房子，他是囤積在那里讓它漲的，可供租的房子相對少，市場的需求就會少，但現在有很多人已經開始把房子已經拿來出租了，這個市場的供給就會增加，所以我覺得租金在上漲，也漲不到哪里去，我估計可能最多大概漲到20%，對政府來講，現在我們的政策路線對了，就是要多建一點廉租房和經濟使用方，比如深圳市政府今年要建五萬套廉租房和經濟適用房，從這個意義上來講它是必要的。

　　主持人：我們今天節目的最后一個問題，我是想替一些朋友，就是目前呢，買房還有困難，同時現在租房又面臨著租金漲價，這樣中間的一個夾心層，他們應該如何來面對？同時政府應該替他們做些什么？

　　張鴻：我們站著說話的時候總容易不腰疼，比如說房價很高的時候，我們說那你可以租房，不用去買房，但是現在我們發現，房屋租賃市場并沒有那么規范，除了馬光遠說的信息不對稱等等這些，還有就是對租房人的這種權益的保護，沒有那么強，所以這個規范是需要政府來做的，還有一點就是像很多國家一樣，對租房者，通過租房來解決自己住房需求的這些人，應該有一些杠桿來使用，比如說補貼，政府補貼，比如說租金的減免，比如說返還稅等等這些辦法，而這樣才能不必要把所有的這些中低收入人群，都趕到那個商品房的買賣當中去。

　　馬光遠：就我的觀點來看的話，我認為這個目前的這種房租的這種暴漲，應該說不可持續，那么這種暴漲最重要的根源是由于我們在信息不對稱，包括在房屋租賃市場本身不規范的情況下，那么人為的放大了房租上漲的這種預期，這種預期如果說我們把這個房源的供需情況，那么如果說告訴大家的話，應該說這個預期是可以打掉的，所以我覺得總體來看的話，我們這種房屋租賃的供需基本是……

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