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　　新華視點：透視樓市“窗口”四大變化

　　新華網北京6月29日電(記者陳芳、葉鋒、鄧華寧、彭勇)房價漲幅14個月來首次回落并呈現松動，開發商或打折或延遲推盤，中介“售房”遇冷、“租房”火熱，炒房者或拋盤套現或伺機“抄底”，銀行收緊“銀根”靜觀其變……新一輪樓市調控已兩月有余，“新華視點”記者最近深入全國部分大中城市，透過樓市窗口看變化，發現房地產調控初顯成效，一些新信號值得關注。此輪房價泡沫能否最終擠出，還要看相關部門和地方政府的執行力。

　　開發商：打折和捂盤并存 樓市進入罕見“觀望期”

　　繼恒大、綠地等知名房企對旗下樓盤促銷后，6月以來，區域性中小開發商跟風打折的越來越多。南京市場有近50家樓盤推出價格優惠，北京市場打折促銷項目已有70余個。

　　“力度這么大的調控政策壓下來，猶如冰水澆頭，房地產市場當然會哆嗦一下�！辨溂业禺a一位負責人說。

　　國家統計局的數據顯示，5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低，房價同比漲幅則是14個月來首次出現回落。與此同時，5月商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%。復地集團在上海閔行區的一個新樓盤5月中旬開盤，均價保持在每平方米12000多元，比之前預期低15%左右。董事長范偉并不諱言打折銷售之舉：“我們必須根據客戶思路的變化調整價格、調整心態。”

　　“房價開始松動了，但只是擠掉了去年瘋漲房價的一點泡沫�！鄙钲谑猩缈圃簩＜腋吆Ｑ嗾f。

　　顯然，小幅打折已難令消費者心動。進入6月，一些樓盤“零成交”的現象逐步蔓延，上海、北京、南京等城市，不約而同地出現了數個新樓盤的“零成交”或低成交現象。

　　記者調查發現，這一現象的背后，緣于開發商擔心定高了賣不出去，調低了引發消費者“買漲不買跌”的連鎖反應。

　　“目前只能從成交套數上看出影響，房價反應有一定的滯后性�！盨OHO中國董事長潘石屹認為，“如果市場持續一段時間的‘冰川期’，房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對，未來住房的價格將回到2009年初的水平�！�

　　中介：“售房”市場遇冷 租賃市場“借風漲”

　　一手市場的“低溫”讓二手市場也患上“重感冒”。上�！熬W上房地產”的數據顯示，截至6月26日，上海二手房掛牌量已達到創紀錄的13萬套，即使不再增加，現有二手房也足夠賣7個月。

　　在深圳，5月全市有近百家中小房產中介歇業。21世紀不動產深圳泛城總經理楊創慧告訴記者：最近來談收購的小中介就有四五家，“他們熬不住了，感覺比2008年國際金融危機的沖擊還大！”

　　與低迷的房屋買賣市場相比，近期房屋租賃市場漸“熱”，房租持續“發高燒”，房租收入成了不少房產中介的救命稻草。

　　數據顯示，近幾個月以來，北京、上海、深圳、廣州的房屋租賃價格平均漲幅超過10%，不少熱點區域漲價20%以上。

　　中原地產一位負責人表示：“調控的根本目的是抑房價而不是抑需求，長期的成交低迷不正常。租賃市場的火爆，恰說明部分觀望的購房者已暫時轉購為租，這也是造成近期住宅租賃升溫、租金上漲的主要原因。”

　　除了調控政策的影響，還有一個大學畢業生的剛性租房需求。另外，大規模的舊城改造也是助推部分城市房租上漲的一個因素。

　　值得關注的是，在此輪房租上漲中，房產中介勸說房主提價的行為較為普遍。

　　“即使是在房屋租賃旺季，房租上漲5%民眾尚可接受，但超過20%的漲幅則明顯偏離合理區間�！蔽錆h大學房地產研究所所長周運清教授說。

　　有關專家表示，房屋租賃價格“借風漲”是一個信號。有關部門應對哄抬房租的中介嚴厲查處，謹防房租集體漲價沖擊樓市調控。

　　投資客：一線城市部分“離場” 轉戰二、三線城市樓市

　　調控兩個月，“認房不認貸”的二套房認定標準，三套房貸停發，限制外地人購房……這些信貸“猛藥”能在多大程度上擊退炒房客？

　　5月底以來，一些城市出現了一波投資客拋盤熱潮，二手市場房源“暴增”：截至6月20日，上海二手房掛牌近13萬套的天量；北京5月份二手房可供銷售房源與當月實際銷售套數比在上月14∶1的基礎上繼續擴大，達到31∶1。

　　戴德梁行等機構的跟蹤調查顯示，近期中高端市場中已有投資型置業者選擇離場，或終止其投資行為；相當一部分資金開始流向商業地產和昆明、沈陽等一些二、三線城市的樓市。

　　中央黨校研究員曾業松等表示，中央對炒房客下的是一劑“退燒猛藥”，應當說打了“七寸”。當前部分投資客向二、三線城市轉移的情況，與當地政府未出臺“異地購房”的限制性細則有關。各地應根據實際情況，對于“不能提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民”暫停發放購買住房貸款。

　　但記者調查發現，投資客也沒有出現傳言中的“全線撤退”，部分供求緊張地區的高端房源仍被看好。6月27日，南京河西兩大標桿樓盤——中海鳳凰熙岸和保利香檳國際正式開盤，半天時間均銷售不俗。其中一個樓盤當天即售出總價上千萬元的一套“樓王”，購房者選擇一次性全額付款。

　　南京香溢置業副總經理張良認為，征收房產稅的預期打消了投機沖動，而市場上“投資＋自住”的購房者正在增多。而且，在流動性過剩以及通脹預期的影響下，一些消費者不愿把錢存在銀行“貶值”，他們仍選擇抗跌性強的房子。調查顯示，部分投資客一直跟蹤樓市調控政策和房價動態，隨時準備入市“抄底”，值得關注。

　　銀行：房貸兩頭收緊 松緊變化有待觀察

　　“5月公司的貸款簽約額比4月下挫40%，6月份的情況估計只減不增。”上海個人房貸中介凱盛經略投資公司副總經理趙煒說，近期樓市成交量下滑，銀行個貸全面收緊，房貸規模已銳減。

　　蘇州一家銀行負責人告訴記者，受到首付比例提高、貸款利息增加、公積金下款速度慢等因素綜合影響，不少已經簽訂購房合同的客戶毀約。僅蘇州下轄某縣的房貸毀約金額近期就達3億元。

　　開發商貸款同樣面臨壓力。5月以來，各地銀監部門均對銀行提出要求：停止與各類有污點或資質不高的開發商合作，做好房地產相關貸款的壓力測試工作等。南京一家銀行信貸部負責人說：“去年是銀行主動找開發商，現在是開發商不停找銀行，但額度實在控制得嚴，銀行也沒辦法�！�

　　央行數據顯示，5月，主要反映按揭貸款的住戶中長期貸款增加1919億元，顯著低于4月3255億元的新增規模。當月人民幣貸款增加6394億元，較4月7740億元的新增規模明顯回落。

　　“交易量下降，銀行貸款難，要保證現金流，開發商只能選擇降價�！北本┮患曳康禺a公司負責人對記者說。

　　不過，開發商依然對貨幣政策的“彈性”抱有希望�！胺康禺a貸款是優質產品，銀行不可能長期冷淡。銀行態度究竟怎樣，還要過段時間才能見分曉。”永慶房屋公司總經理陳史翎說。

　　“新一輪的樓市調控，更需要關注影響房地產市場發展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調。”上海城市經濟學會高級經濟師顧海波等人表示，要讓房價回歸理性，不能頭疼醫頭，腳疼醫腳，必須厘清政府和市場的邊界，確保政策的連續性，加快保障性住房建設，讓購房者形成穩定預期，避免房價陷入“越調越漲”的怪圈。