買不起房的夾心層被迫承受租房壓力

　　□張駿斕 王毅鵬 見(jiàn)習(xí)記者 俞佳 沈夢(mèng)捷

　　一輪房?jī)r(jià)調(diào)控，雖然使得樓市進(jìn)入深度觀望，但是購(gòu)房者關(guān)心的房?jī)r(jià)下跌卻依舊慢慢悠悠，而部分房源的租金卻在急速上漲，尤其中心城區(qū)的小戶型房源更是上漲20%。昨日，遭遇到目前這輪房租漲價(jià)潮的馬燁向記者抱怨道：“像我們這些工作3-5年的樓市夾心層，為什么總是會(huì)受傷。 ”

　　租客

　　無(wú)奈簽下“城下之盟”

　　今年的6月，或?qū)��?chuàng)下成為滬上房地產(chǎn)中介租賃市場(chǎng)的一個(gè)新高，傳統(tǒng)的學(xué)生畢業(yè)潮加上今年特有的世博短租潮，已經(jīng)使得租賃業(yè)務(wù)節(jié)節(jié)攀升，而再加上預(yù)期之外“新政過(guò)渡租客”，則使得租賃市場(chǎng)成為當(dāng)下中介營(yíng)收的主要來(lái)源，而部分房東也開(kāi)始借勢(shì)提價(jià)。

　　馬燁就是 “新政過(guò)渡租客”中的一員，他向記者坦言，原本在去年就確定了今年年中買房。 “看都看了有半年了吧，基本上都已經(jīng)想好了，但是中央樓市調(diào)控政策一出，大家都在說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌20%，那我就等等吧。 ”馬燁說(shuō)道。但是不想等等，卻等出問(wèn)題來(lái)了，原本他和女朋友已經(jīng)在中山公園附近租房2年了，房租都是3000元/月。但是，今年6月中旬，他和房東續(xù)簽合約時(shí)，房東提出了要漲500元/月的要求，還說(shuō)這種一室的房子外面非常好租，價(jià)格都已經(jīng)到3800元-4000元/月，由于馬燁是老租客了，才提出漲500元/月的要求。 “房東這么一說(shuō)，我也沒(méi)有辦法，只好‘吃進(jìn)’，但是我跟房東也說(shuō)了，半年一簽吧，如果房?jī)r(jià)跌的話，也可以及時(shí)調(diào)整。 ”馬燁無(wú)奈地說(shuō)道。

　　剛剛在4月初將其自主住宅出售并計(jì)劃購(gòu)買一套改善型大房子的張先生也遇到了與馬燁同樣的遭遇。 4月中旬史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)，張先生立馬調(diào)整策略，在老西門改租了一套公寓房，靜觀市場(chǎng)變化找準(zhǔn)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。由于租房合同只簽了半年，且如果張先生或是房東不租的情況，只需要提前一月通知對(duì)方即可，現(xiàn)在房東以要買房為由，想取消目前的租房合約。 “實(shí)際上，大家都知道，這套房子外面租金行情漲了600元/月，房東只不過(guò)借此想提高租金罷了。 ”張先生向記者說(shuō)道。通過(guò)他和房東的溝通，最終租金還是提高了400元/月。 “實(shí)際上這些錢出得冤枉，房?jī)r(jià)到底跌多少不知道，現(xiàn)在卻已經(jīng)預(yù)先支出了不少。 ”張先生如是說(shuō)。

　　與馬燁和張先生這類 “新政過(guò)渡租客”相比，傳統(tǒng)的高校畢業(yè)生們卻遭遇到了比之前師哥師姐們還要大的麻煩。剛剛從上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)畢業(yè)的研究生小任領(lǐng)了畢業(yè)證學(xué)位證，從找工作的大軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了找房子的大軍。原本以為找房子會(huì)相對(duì)輕松，可是才幾天，她就被潑了一盆盆冷水，“找房子太痛苦了。 ”小任告訴記者，現(xiàn)在租房子就像“搶房子”，看完房考慮一下的工夫，就被中介告知房子已經(jīng)租出去了。她一直不愿降低對(duì)房子的要求，結(jié)果到即將畢業(yè)離校也沒(méi)有找到滿意的。

　　“租到合適房子的同學(xué)都是提早下手的，早在畢業(yè)前一個(gè)月就開(kāi)始找了。 ”小任透露，不只是房源緊張，房租也漲了幾百，對(duì)于剛畢業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，預(yù)算也就在這幾百元之間。她兩個(gè)同學(xué)之前以每月3000元的租金租下了陸家嘴地區(qū)一個(gè)兩室的房子，分?jǐn)傁聛?lái)每人每月才1500元。可她現(xiàn)在同樣的預(yù)算，已經(jīng)找不到這么好地段的房子了。眼看學(xué)校規(guī)定的離校日期越來(lái)越近，小任也只好一邊快馬加鞭地找，一邊把行李搬去同學(xué)家，準(zhǔn)備暫住幾天了。

　　相比小任，復(fù)旦大學(xué)畢業(yè)的小李要幸運(yùn)得多，她很早就把租房的事排上了日程表。因?yàn)榭紤]到父母可能來(lái)滬住宿，她沒(méi)有選擇跟人合租，5月初起就每天在各大高校論壇、生活服務(wù)網(wǎng)站和租房網(wǎng)上搜尋一室戶的房源。最終敲定了宜山路站附近的一個(gè)老式小區(qū)，每月租金2000元，直接與房東簽約。 6月底入住，空一個(gè)月有點(diǎn)浪費(fèi)，但價(jià)格優(yōu)惠，小李猶豫了一下還是簽了合同。一個(gè)月后，小李搬家時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里類似房子的租金漲了許多，一樓的房子中介報(bào)價(jià)都要2800元，有的樓層甚至超過(guò)了3000元。小李慶幸自己早做了打算，“現(xiàn)在看來(lái)，多付了一個(gè)月房租是值得的。 ”

　　為了分擔(dān)房租上漲的壓力，有的畢業(yè)生開(kāi)始被迫“群居”、“拼房”。所謂拼房，就是一個(gè)房間住兩個(gè)人甚至更多。記者在一些租房網(wǎng)站和論壇上看到，求拼房的人越來(lái)越多。 “整租房求一女室友，只要800元/月”這樣的帖子比比皆是。記者聯(lián)系了一位發(fā)帖人，她說(shuō)，與一個(gè)陌生人同處一室會(huì)有很多不便，但為了省錢，犧牲一些私密空間也是迫不得已。

　　而更為無(wú)辜的是那些長(zhǎng)租客們，這輪上漲對(duì)于他們而言，則是無(wú)妄之災(zāi)。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)的小何兩年來(lái)一直租房住，深刻地體會(huì)到了房租上漲的壓力。在今年6月續(xù)簽合同的時(shí)候，房東再次提出了要漲價(jià)的要求。 “房東說(shuō)周圍房子的租金都漲了，所以他也要漲。去年就漲過(guò)價(jià)，今年還漲，我們生活壓力越來(lái)越大了。 ”他說(shuō)，不只是他自己有這種遭遇，很多同學(xué)租住的房子都“被漲價(jià)”了。

　　投資性房東

　　樓市新政下的新曙光

　　老劉是滬上一個(gè)資深的房產(chǎn)投資人士，對(duì)于目前這輪房租漲價(jià)潮，他向記者笑言，一切在預(yù)料之中。他還向記者炫耀道，早在4月初的時(shí)候，他就把手上的3套中高端房源全部拋出，然后在長(zhǎng)寧和徐匯等中心城區(qū)大量地看老公房，最后選中了5套房源。 “一次性付款，全部買下。現(xiàn)在這5套房子總的租金一個(gè)月就是2萬(wàn)元。同時(shí)老公房由于戶型小，總價(jià)不高，依舊不怕跌價(jià)。 ”老劉笑著說(shuō)道。

　　據(jù)其透露，這輪房租漲價(jià)潮，其實(shí)就是大量過(guò)渡性租客所引發(fā)的供需失衡，而像老劉這樣的投資客利用了這點(diǎn)，借勢(shì)漲價(jià)，最終引發(fā)了很多本地房東的跟進(jìn)。老劉向記者直言：“房子賣不出去，現(xiàn)在靠租，還是能夠維持一段時(shí)間的。 ”

　　在采訪中，老劉坦言，這輪調(diào)控還將持續(xù)半年以上的時(shí)間，轉(zhuǎn)售為租將會(huì)成為投資客的主要手法，現(xiàn)在一些投資客樂(lè)于一次性付款購(gòu)房一些有漲勢(shì)的商業(yè)辦公區(qū)3公里范圍內(nèi)的中小戶型房源。 “聽(tīng)說(shuō)明年閔行有一個(gè)傳媒業(yè)的大樓要入駐，我都準(zhǔn)備在那里選選房子，一定好租。 ”老劉向記者坦露了他的一個(gè)新目標(biāo)。

　　中介機(jī)構(gòu)

　　租金上漲 八成業(yè)務(wù)成租賃

　　近期隨著大批畢業(yè)學(xué)生離校及就業(yè)潮的展開(kāi)，上海住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了傳統(tǒng)周期性熱潮。加上今年調(diào)控政策之下，部分購(gòu)房者調(diào)整置業(yè)計(jì)劃，短期租賃過(guò)渡靜待房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，也使得當(dāng)下住宅租賃市場(chǎng)中需求方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力略強(qiáng)過(guò)往年；同時(shí)在政策重壓下，更有眾多投資客群轉(zhuǎn)售為租。供需兩旺之下，今年6月租賃市場(chǎng)繁榮程度尤勝去年，租金水平也開(kāi)始悄然攀升，中低端物業(yè)的租金上揚(yáng)拐點(diǎn)更為明顯。

　　記者昨日在老西門某中介門口看到，以往密密麻麻的“售房信息”已被各色各樣的“租賃房源”所取代，在門店的不少突出位置，房源出租信息已成為“主角”。該公司中介經(jīng)紀(jì)人向記者坦言，房產(chǎn)新政出臺(tái)后，要賣一套房子太難了。而相比之下，租賃市場(chǎng)卻沒(méi)有受太多影響，甚至比之前還要火爆些。

　　記者在多家門店了解到，由于交通便利配套成熟以及舉辦世博會(huì)等原因，區(qū)域內(nèi)的租金比去年有了小幅上揚(yáng)，房齡在10年以內(nèi)，90平方米左右的2房租金在6000元/月左右；110平方米的兩房則在8000元/月左右，而120平方米以上的三房月租金則超過(guò)1萬(wàn)元。 “業(yè)主普遍在提高租金價(jià)格。”多位中介經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)。

　　上海中原浦東大道分行經(jīng)理夏梅芬向記者介紹，由于學(xué)生、世博及過(guò)渡性租客的增加，因此促進(jìn)了近期租賃市場(chǎng)的活躍。在五、六月份該區(qū)域的租賃客戶已經(jīng)占到上門客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房，以及2500-3000元/月的兩房，因此造成了小戶型房源的稀缺，在“供不應(yīng)求”的勢(shì)態(tài)下，房東有了提高租金的舉措。 “租金基本上漲了10%。 ”夏梅芬如是說(shuō)。

　　上海中原中山分行的黃雅燕也向記者介紹，目前中山公園出現(xiàn)了部分“轉(zhuǎn)售為租”的房源，租賃掛牌量相較于5月份上漲了15%左右，且以兩房、三房為主。客戶方面，不僅出現(xiàn)了一部分“延長(zhǎng)性租賃客”，還出現(xiàn)了部分 “過(guò)渡性租賃”和“世博短租客”，使得租賃成交量相較于5月份提高了20%左右。

　　面對(duì)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的成交活躍，房東也開(kāi)始將租金價(jià)格提高。據(jù)上海中原中山分行經(jīng)理黃雅燕介紹，目前區(qū)域內(nèi)租金相較于5月份上漲了10%左右，以小戶型房源租金上漲最為明顯。目前老公房?jī)煞孔饨馂?000-3500元/月，次新房?jī)煞孔饨馂?000-7000元/月。

　　另一位在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)工作的徐先生告訴記者，中心城區(qū)如靜安寺附近的新裝修二房月租如今最低價(jià)位也要3000元，高的將近要7500元。 1000元以下幾乎只能租到老式里弄不到10平方米廚衛(wèi)合用的亭子間，而徐匯區(qū)房屋條件較差的一室老公房月租金也要近2500元。 “現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，漲幅不可能太大，大概在10%左右，最高不會(huì)超過(guò)20%”。徐先生向記者透露。

　　而畢業(yè)學(xué)生青睞的高校周邊房也有了5%-10%的漲幅。中原地產(chǎn)國(guó)權(quán)分行的鮑賢明經(jīng)理告訴記者：“五角場(chǎng)附近一套50平方米左右一室一廳新裝修房今年5月租金不到3000元，現(xiàn)在要3200元。整體漲幅大概在5%-10%”。鮑賢明坦言，房屋租賃市場(chǎng)的如火如荼，以至于租賃成交量已占中介公司總交易額的絕大部分，其所在分行近期的售租比例一般為三七開(kāi)，甚至有時(shí)候到了二八開(kāi)。部分中介公司甚至在5、6月份連一筆買賣都未成交，租賃業(yè)務(wù)如今成了中介公司的主要收入來(lái)源。

　　與此同時(shí)，目前其所在分行每天來(lái)了解租房信息的人有十幾個(gè)之多。由于地處國(guó)權(quán)路復(fù)旦園區(qū)附近，近期的租房人群中應(yīng)屆畢業(yè)生約占到總?cè)藬?shù)的一半。學(xué)生中最優(yōu)選擇的房型大約是40-90平方米一室一廳或二室一廳的房子。為了分擔(dān)房租上的壓力，多數(shù)學(xué)生采取合租或拼房的方式。為此鮑先生向記者算了一筆賬，“復(fù)旦周邊一套二室一廳的新裝修房大概在3500-4500元左右，一個(gè)人租一套一房的新裝修也要2800元，這樣算下來(lái)兩三個(gè)人平攤又能省錢，房屋的條件一般也比一室的好。 ”鮑先生告訴記者，按照目前房屋租賃市場(chǎng)“付三押一”的行規(guī)，不少高校畢業(yè)生還未領(lǐng)到頭一個(gè)月工資，就要預(yù)付相當(dāng)于4個(gè)月的租金，林林總總算起來(lái)一位學(xué)生少說(shuō)也要預(yù)付6000元甚至更多的房租。比起如今應(yīng)屆畢業(yè)生3000元左右的普遍月薪，這筆租金早已超過(guò)了他們可以承受的范圍，“工作賺的錢最多只能付房租，很多父母只能每月補(bǔ)貼孩子生活費(fèi)。所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不可能再漲到哪里去了，買不起又租不起只會(huì)惡性循環(huán)。 ”鮑先生坦言道。

　　除此之外，市中心還出現(xiàn)了不少毛坯短租房源。美聯(lián)物業(yè)分析，此現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)榭焖偕蠞q的房?jī)r(jià)使得部分投資者改變了以往長(zhǎng)線投資的策略，轉(zhuǎn)為短期出租，以期待能夠根據(jù)市場(chǎng)走向靈活出售物業(yè)。而同時(shí)由于毛坯房的租金水平相對(duì)較低，再加上租期較短，靈活性強(qiáng)，這對(duì)于資金實(shí)力不強(qiáng)的外來(lái)求職者以及剛畢業(yè)的大學(xué)生而言具有不小的吸引力，使這一部分旺盛的租賃需求得以順利釋放。

　　雖二手房租賃市場(chǎng)整體回升，“冷熱不均”現(xiàn)象卻有所加劇。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近三個(gè)月期間，租金在2000-4000元/月的房源成交占比，處于持續(xù)上升趨勢(shì)中，由4月的35.3%升至6月的39.3%；此類房源的掛牌租賃套數(shù)，卻較前期有所減少，租金也出現(xiàn)10%左右的上漲。租價(jià)在8000元/月以上的房源交易情況，則相對(duì)較為遇冷，占比由4月期間的9.1%，持續(xù)滑落至本月的5.2%；部分高端住宅租金水平也在近期出現(xiàn)下降。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐靜安楓景分行經(jīng)理黃志剛反映，北靜安板塊的標(biāo)桿樓盤靜安楓景，其2房和3房房源，租金已較上月有近3000元降幅，目前分別在0.9萬(wàn)元/月和1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/月。由于此類房源相對(duì)去化速度較慢，近期新增掛牌又有近五成之多，故不少業(yè)主選擇主動(dòng)降價(jià)，以求將房源出租、避免空置。另外，由于租賃掛牌增多、選擇空間變大，租客不再是看1-2套房源便快速簽約，而是要比較5-6套房源之后，才會(huì)有簽約意向，并普遍要求業(yè)主提供讓價(jià)。

　　分析

　　后期市場(chǎng)也難免頓挫

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)租賃掛牌數(shù)據(jù)顯示，5-6月上海租賃房源供應(yīng)量上升非常明顯。5月25日租賃掛牌套數(shù)為17851套，而6月25日租賃掛牌套數(shù)為22904套，增長(zhǎng)28%。不同物業(yè)結(jié)構(gòu)租金漲幅略顯不同，低端物業(yè)集中的寶山顧村板塊租金漲幅達(dá)到5%，中端自住區(qū)域楊浦中原板塊租金漲幅達(dá)到7%，而高端物業(yè)浦東陸家嘴板塊的漲幅在0.85%。

　　對(duì)此，分析人士認(rèn)為，近期租賃熱潮有著雙重動(dòng)力，在買賣冷清的襯托之下，租賃市場(chǎng)的活躍更加顯眼。應(yīng)該看到的是，眼下的租賃熱潮并不能規(guī)避周期性及政策性因素，特別是從買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的臨時(shí)過(guò)渡群體不久仍將會(huì)大量溢出。與當(dāng)前快速升溫相似，后期市場(chǎng)也難免頓挫。

　　分析人士還指出，二手房租金上漲除受供、求偏緊，房東主動(dòng)上調(diào)價(jià)格等因素影響外，中介公司階段性業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是促成租賃市場(chǎng)升溫的主要原因。調(diào)控新政效應(yīng)逐步體現(xiàn)下，為能順利渡過(guò)市場(chǎng)低迷期，中介門店業(yè)務(wù)重心開(kāi)始向租賃傾斜，在多數(shù)租金上漲的板塊，這種表現(xiàn)更為明顯，租賃開(kāi)單量可占到業(yè)務(wù)總量的五成。此外，相比看房客戶明顯增加，可租房源在數(shù)量和質(zhì)量上則顯不足，多家中介爭(zhēng)取一單業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生，租金也在競(jìng)爭(zhēng)中被人為抬高。

　　美聯(lián)物業(yè)上海研究部認(rèn)為在如今房?jī)r(jià)初現(xiàn)向下跡象的情況下，租金逆市上漲行為正引起市場(chǎng)各方關(guān)注。其近段時(shí)間的增長(zhǎng)幅度雖然會(huì)縮小困擾多年的房屋租售比懸殊的關(guān)系，但仍舊不可避免造成租客生活成本的提高，促使合租等行為增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)近期租金的上漲將加快公租房政策的研究與公布周期，而作為房產(chǎn)稅配套政策的公租房政策，其出臺(tái)意在抑制房東在房產(chǎn)稅開(kāi)征后的轉(zhuǎn)嫁行為，因此公租房政策公布后可能會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)一部分的租金價(jià)格，而作為福利性質(zhì)的政策，其租金必然不會(huì)很高，成為節(jié)制到時(shí)租金飛漲的一道枷鎖。