房產稅只待發令槍響 大中城市征管條件成熟

　　房產稅綢繆“落地”

　　六年多的模擬評稅試點成果，已應用于房地產交易環節評稅；經調整后便可用于房產稅評稅征收

　　本刊記者 王長勇 霍侃 | 文

　　房產稅何時征收、向誰征收、哪些城市先行？近兩個多月來，自中央相關部委和各地傳出的零散信息，便會引起眾多的議論，也讓房地產市場落入整體“量跌價平”的停滯狀態，A股市場也因此震蕩下行。

　　“房產稅的核心和難點是評估和征管。”多位參與房地產稅收研究和政策制定的專家認為，對居民個人住房征稅，除了確定納稅人、稅基、稅率、免稅扣除等稅收要素，諸如房地產信息采集、評稅技術和征管準備則更加繁雜。

　　本刊記者了解到，目前，北京、杭州、上海、重慶、深圳等大城市，以及大連、青島、丹東等一些二三線城市，稅務部門已基本掌握了本地房地產信息、數據，通過房地產評稅核定計稅價格也已在二手房交易環節使用，對個人保有房產征稅的技術條件已基本具備。

　　參與改革部門擴容

　　關于房地產稅的改革，早期開征新稅種—物業稅的改革思路，主要由財政部、國稅總局兩部門負責。按職能劃分，擬訂稅制改革方案這樣制度層面的改革事務主要由財政部負責，涉及征管等技術層面的工作由國稅總局負責。

　　2009年5月，國務院批轉《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中提出，“研究開征物業稅�！必撠煵块T除了財政部和國稅總局，增加了國家發改委、住房和城鄉建設部。

　　進入2010年，改革思路由物業稅框架轉為房產稅框架，即通過改革現有房產稅，實現對個人住房征稅的目的。國務院于5月底批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出“逐步推進房產稅改革”，并明確此項工作由五部委負責，除上述四部門外，新增了國土資源部。

　　“對居民個人住房征稅，僅靠財稅部門很難取得實質進展�！眹鴦赵喊l展研究中心研究員倪紅日說，即便是摸清房地產信息這樣的技術性問題，沒有其他部門的配合，財稅部門難以掌握全面。因此，對個人住房征稅不僅是稅法的問題，還有一個征管的問題，“稅收制度設計得很好，如果征管不落實，稅收也‘落不了地’”。

　　對個人住房征稅，改革難度超過初期的估計，國家發改委的加入，顯然是為了增強改革的推動力。

　　目前，住房建設部門掌握房屋建設和交易基礎信息，國土資源部掌握土地方面的基礎信息。如果沒有住房和城鄉建設部與國土資源部的協助，房地產信息的獲取、評估征稅和稅收征管等便面臨諸多難題。

　　對個人房產征稅，需確定納稅人、稅基、稅率、免征扣除等，此類制度層面的改革，直接涉及政府和居民個人之間的權利調整；改革方案的確定，要考慮方方面面的利益，如果不能獲得廣泛支持，改革就難以成行。正是因為房地產稅制改革的復雜和困難，國務院負責改革的部門，從初期的財政部和國稅總局，擴大到了五部委。

　　在地方，部門合作也已開始。目前在北京，市地稅局和市建委建立了房地產數據共享機制，市建委每月初將六大類關于房地產的信息提供地稅部門，地稅部門則將契稅完稅(或減免稅)、房屋租賃納稅登記信息提供給市建委。

　　評估征稅先行實踐

　　“一旦總局決定對個人住房開征房產稅，大連就能貫徹執行。”大連市地稅局財產與行為稅處處長鄒林對本刊記者說，大連地稅局已經掌握了全市的房地產信息，除了國土、住房部門提供了部分基礎數據，稅務部門自行采集了大部分房地產信息。用評稅軟件進行評估征稅也已經成熟，自2009年開始已經在二手房交易環節的稅收征管中使用。

　　鄒林介紹說，按國稅總局的要求，地方稅務部門的主要工作是掌握稅源、評估征稅。數據從哪兒來，如何計算，怎么征收，納稅人如何履行納稅義務等這些工作的程序、辦法等�！拔覀儸F在研究的就是這些具體操作，”鄒林說，“關于何時開征、稅率、免征扣除，這些政策要看稅總的想法。”

　　自2003年中央提出開征物業稅以來，關于這一稅種的傳聞不絕于耳，但所謂物業稅在試點城市“空轉”的說法，實際是稅務部門進行的模擬評稅試點，被市場擴大化理解為物業稅開征試點。實際上，按評估值征稅，僅是對房地產征稅的計稅依據而已。

　　國稅總局和財政部于2004年和2007年分兩次，共選定了十個省市進行房地產模擬評稅試點，包括北京、江蘇、深圳、重慶、遼寧、寧夏、河南、安徽、福建和天津。

　　在試點近五年后，國稅總局于2008年4月決定，從之前進行房地產模擬評稅試點的省市，選擇北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市，開始用評稅技術核定計稅價格。在房地產保有環節稅收制度暫未出臺情況下，將模擬評稅試點取得的成果，先行用于契稅等房地產交易環節的實際征收。

　　到了2009年底，財政部、國稅總局決定，在全國范圍內開展應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作，要求各省市區和計劃單列市財稅部門，選定城市開展這項工作，原則上選擇省會城市城區，也可結合本地房地產市場的特點及工作意愿，選擇房地產市場比較發達、管理規范、征管能力強的城區。

　　財政部和國稅總局要求各地財稅部門集中力量采集數據，抓緊將評稅技術應用到房地產交易環節稅收征管中。評稅軟件選用或參照杭州版、丹東版軟件，2009年內完成征管軟件的本地化修改及培訓。

　　此外，國稅總局提供了通用軟件清單，各地要按照本地區的評稅技術標準，從中選擇適用的軟件系統。并根據本地區房地產市場特點、價格影響因素及房地產稅收征管工作情況，對通用軟件的功能設置、基準價格及指標、公式和參數等進行本地化修改及檢驗。

　　根據兩部門的要求，房地產評稅工作要成立工作領導小組和工作實施小組。各地財稅部門要加強與地方政府及相關部門的溝通和交流，爭取支持。領導小組成員既要包括財稅部門主管領導，也要邀請當地國土、房產、建設、規劃等相關部門負責人參加。

　　“數據信息庫應考慮今后房地產稅制改革的需要�！必斦�部和國稅總局強調，各地可采用細分區域，實地勘測或利用納稅申報資料、國土和房管部門信息等方式，采集數據，建立數據信息庫。

　　同時，按照公平、簡便、有效化解征管矛盾原則，在現行法律法規框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機制。

　　今年以來，國稅總局針對房地產評稅，加緊培訓全國稅務系統工作人員。國稅總局在其直屬的揚州稅務進修學院，已舉辦三期房地產模擬評稅及計稅價格核定培訓班，每期培訓時間半月左右、參加培訓的稅務人員超過百人。

　　國稅總局的培訓重點關注以下方面：房地產評稅基本理論方法、國際房地產稅制及評稅、稅源數據采集及審核、房地產批量評稅標準和模型建立，以及房地產批量評稅軟件、房地產交易計稅價格核定等。

　　與房產稅制度層面的改革相比，房產稅征收技術方面涉及的信息數據、評估和批量評稅、征收管理等方面的內容，相對具有客觀性、通用性和專業特性，可以直接借鑒國外的成功經驗。

　　“在二手房交易環節評稅征收的軟件，只要稍作調整，就可直接應用于住房保有環節。”北京大學林肯研究院主任滿燕云對本刊記者說，這在技術上沒有多少障礙。

　　正因如此，雖然房地產稅制改革方案至今仍未成型，但按評估值征稅和征管框架業已確定，經過六年多的試點，評稅已在多個試點城市實際運行。

　　2004年以來模擬評稅試點的成果，在房地產交易環節得以應用，只要稍作調整，即可用于未來針對個人住房征稅。

　　據大連市地稅局官員介紹，大連選用了丹東版評稅軟件，完成了本地化修改，已在全市范圍內應用房地產評稅技術核定房地產交易計稅價格，計算機軟件評估模式替代了人工評估的模式，提高了征稅效率和公平性，也為下一步在個人保有住房環節征稅打下了基礎。