6月8日，“地產界的哲學家”——萬通地產董事長馮侖做客天津日報報業集團“津報講堂”，用他的“馮言馮語”講述了民營企業成長的辛酸與領悟，也用他的“風馬牛”特色另類地辨析著地產市場的境遇與走向。

　　“都說地產暴利，其實很多新型行業利潤遠遠超過地產業。例如網游，這個行業的毛利可以達到80%以上。”麻辣馮侖一上講臺就直擊要害，直言時下企業的特點是越新型的行業企業規模越容易做大，越是競爭激烈的行業規模也越大，甚至會超過地產業的老牌大亨。馮侖昨天在“津報講堂”大談生存經歷與企業存活經驗。

　　雜學草莽負債起家

　　“目前國內的民營企業，存活3年以上的不足7%，10年以上的不足3%，20年以上的更是連1%都不到。”馮侖很自豪地表示，明年萬通的企業年齡將滿20歲。而如今的這個地產大牌，當年卻是負債起家，從多元化經營的草莽英雄一路跌跌撞撞走來。

　　1991年，馮侖和幾個兄弟東拼西湊地借來3萬元，在海南注冊了個“皮包公司”，并且是無場地、無業務、無人員的“三無”公司。然后，大家分頭再次四處借錢，最終融資達到1300萬元，成立了海南地產公司，并購買了幾棟別墅出售，賺到幾百萬元。這第一桶金的背后，最精彩也最心酸的其實是一個個借錢的故事。

　　多元發展轉型專業路線

　　“多元化是多數民營企業都走過的路，當年我也做過醫藥、賣場、典當等行業，甚至還做過汽車。”馮侖從公務員到商人的角色轉換之后，在商場的經歷也涉獵了諸多領域，“到了1997年，我們的企業擴大到14個城市、七八個行業，而我們6個30歲左右的年輕人已經明顯有些應付不來。”

　　“民營企業的競爭就像江湖上選老大。對其行業地位沒有認證，雖然有準入機制但沒有退出機制，”馮侖回味，這些對于當年剛剛起步的民營企業來說都是生死考驗。

　　能人+好人=好企業

　　萬通發展到今天，其股份制公司中最大的股東是天津泰達。泰達在萬通投入3個億，萬通在天津的總投資額已經近百億元，在濱海新區的所有民營企業中成為納稅狀元。能干的萬通給出的這些回報遠超過當年泰達入股萬通的初衷。

　　“能人中好人不多，好人中能干的又太少，所以‘既是能人又是好人’的企業就很容易成為投資人青睞的對象。”馮侖這些年與國企、外資等諸多類型的投資人都有過合作，他的誠信和透明化操作成了他的賣點，也成就了萬通的身價。他感慨，“民營企業要做大，而不迷失方向，首先要在錢的前面放置一個目標。”

　　“當年民營企業從多元化轉向專業化得以生存發展，今天地產業的政策收緊和市場轉型背景下，地產企業也需要向‘相對多元化’轉化。”馮侖坦言將把住宅在產品布局中的絕對優勢逐步轉化為商業、商務等多種地產產品并重的模式，但這個轉型過程會很長，“當年李嘉誠用了15年才把商業地產的比重調整到位。今天萬通的轉型也肩負著未來的生存重任。”

　　房價將降兩至三成

　　馮侖在“津報講堂”傾談了時下市場高度關注的地產新政和樓市走向。

　　“目前北京成交量中有15%的比例來自于投資性需求和享受性需求，即第三套房或投資性需求，但這些房源的價值量卻占了整個市場的40%至50%。新政策現在把這兩部分購買力往外擠，所以如果再過一年或半年，房價就會下降20%到30%。但這個價格下降時整個市場的價格下降，并不意味著每個樓盤都會降這么多。”馮侖大膽預測房價會下降兩三成。

　　不過，具體到萬通的降價計劃，馮侖表示他還不清楚公司的具體價格方案。不過，他表示，萬通在天津的產品大多針對改善型需求，豪宅比例很小，所以價格方面壓力并不大。

　　人生規劃不只是買房

　　“婚房是現在市場購房的第一動力，”馮侖拋出“不買房更有利于自由發展”的新論調。

　　“現在政府保障房的關注和支持越來越多，強調包括對夾心層的關注，這對于中低收入者和年輕人都是不錯的買房機會。但從人生規劃角度來看，我覺得不買房其實更有利于個人的發展。”

　　馮侖建議年輕人換個角度看待買房的問題，“一旦買了房子，就需要考慮還貸問題，個人對于穩定收入和長久工作的依賴性就會很強，不敢輕易嘗試新的生活方式和環境。但如果年輕人不買房，而是以人生規劃為核心方向，那你的人生就會有很多的可能性，成功的幾率也就更大。”

　　未來樓市主拼“綠色”

　　對于地產業最流行的“低碳”與“綠色”主題，馮侖坦言，除了社會責任感之外，“綠色”已經成為地產產品的競爭力，并且已經給萬通帶來實在的經濟效益。例如，位于天津濱海新區的新新家園項目，屬于“深綠”項目，各種環保技術的應用在提高業主滿意度的同時，也降低了其生活成本。這些理由足以打動購房者，因此該項目的銷售量遠遠超過了其他普通項目。

　　在美國不同程度的綠色住宅，售價能比市場均價高出10-35%，并且消費者非常樂于為此買單。馮侖認為，未來中國消費者對于綠色住宅的認可不會輸給西方國家。

　　本版撰文 新報記者 安元 攝影 新報記者 杜建雄