“城里的土地拿不著，郊區的土地不敢拿。現在房地產市場風險大，進入門檻也越來越高，我們在廊坊還有兩個尾盤項目，結項后準備投資點實業。”蘇翰濤控股的投資公司三年前在北京順義開發過一個小體量的住宅項目，經歷房地產業的起伏后，蘇翰濤和他的團隊最近決定轉戰PE項目。

　　2009年“樓市大賣”令絕大多數中小地產商的“庫存”消化殆盡；而今年以來，嚴厲的地產調控令市場迅速降溫。在銷售遇阻和成本高企“兩面夾擊”下，地產商的生存空間被大幅壓縮。受此影響，近期中小地產商和主業非地產的企業紛紛開始“退房”。

　　業內專家分析，本輪房地產調控，短期目標是遏制過于旺盛的需求，而中長期目標則是改革住房制度以擴大有效供給。可以預見，未來土地等要素資源將向專業能力強、開發規模大、市場敏銳度高的房企轉移，行業洗牌也將再度上演，一些中小開發商或無奈出局。

　　行業開始洗牌

　　房地產市場正逐步演變成強者的戰場。僅從A股上市公司表現上看，2009年“萬保招金”四家房企龍頭以及華僑城的營業收入均超過了100億元，而眾多上市的中小開發商的營業收入尚未超過十億元。地產業的馬太效應，正愈演愈烈。

　　“像去年那樣的樓市行情，只要有房賣就能賺錢；但今后這種行情重演的可能性已微乎其微。”SOHO中國董事長潘石屹坦言。

　　業內人士認為，經歷這一輪地產調控后，房地產業的利潤率也將趨于平均利潤率，多數中小地產商將面臨被整合或自行退出的命運。在保障房大規模推進以及商品房市場回歸理性的大背景下，房地產開發的各項資源將向大型房企集中，市場競爭也將主要體現在兩方面，一是對土地和區域價值的準確判斷，二是對資金和項目的合理掌控及平衡。

　　統計數據顯示，從2008年開始，房地產行業的集中度已開始逐步提高。以房企銷售20強為參照，2009年，20強房企合計實現銷售收入5231億元，占同期房地產業整體銷售額的比例為11.89%，同比提高1.9個百分點。2010年一季度，20強房企合計實現銷售收入1157.8億元，占同期房地產業整體銷售額的比例為14.5%，比2009年提高2.61個百分點，市場集中度增速有所加快。

　　項目儲備不足

　　中小開發商主動“退房”的背后，暗含的是開發項目有限、土地儲備不足的現狀。尤其在地價高企的背景下，中小開發商由于資金實力不夠、融資渠道有限，正在被逐步“擠出”土地市場。后備資源無法跟上嚴重制約了他們的成長，使得中小開發商不得不退出房地產開發領域。

　　如果按照2009年的營業收入劃分，在申萬135個房地產上市公司中，共有68家房企2009年的營業收入在10億元以下，占比超過一半。其中有18家房企的營業收入不足1億元。這些中小開發商在今年的土地市場上鮮有斬獲。

　　根據中國證券報記者統計，今年以來共有17家上市房企公布了土地中標公告。其中，營業收入在10億元以下的68家房企中，僅有4家公告拿地，分別是深物業A、合肥城建、西藏城投和ST重實。

　　在當前的土地市場中，大型開發商大規模拿地，而中小房企的拿地空間異常狹小。尤其在“土地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”的政策下，拿地門檻被不斷提高，更增加了中小開發商通過公開市場拿地的難度。不少開發商由于資源有限，開始謀求其他方式擴充土地儲備。

　　萬方地產在2009年年底提出了增發預案，向長城資產管理公司和湖南廣晟地產控股有限公司兩家大型國企增發。公司表示，如果增發順利實施，將獲得至少1500畝房地產開發用地，極大擴充了土地儲備資源，為后續經營提供保證。

　　除了土地儲備外，與一些大型開發商動輒十多個項目同時動工建設相比，中小型開發商手中項目十分有限，通常只有一、二個項目在手。以銀基發展為例，公司2010年重點開發的項目僅有兩個，一是沈陽銀河麗灣項目；另一個是上海奉賢銀河麗灣項目。其中，上海項目用地是公司于2009年9月競得的。這兩個項目就成為公司目前最主要的盈利來源。

　　業內人士指出，在地產調整期，開發商的銷售業績和資源儲備的分化愈加明顯，行業內的梯隊正在逐漸拉開。而行業集中度的提高勢必會使一些不具實力的中小開發商出局，這將使整個房地產業的發展更趨向專業化。

　　主動“退房”

　　受調控影響，主要城市房地產市場“急轉直下”。“政策至少延續一年，觀望氛圍還將繼續蔓延，市場風險正在積聚。因此，中小地產商已經停止拿項目，一些主業非地產的公司也開始剝離房地產業務。”中國指數研究院一位專家指出。

　　5月31日，南寧百貨將所持北海五象房地產開發有限公司51%股權以8740萬元的價格售出。無獨有偶，5月12日，航天科工以2.84億元的價格轉讓旗下北京金中都置業有限公司。同日，福建一小型地產商望城投資發展有限公司將其持有的福州濱江房地產100%股權，以1.45億元的價款轉讓給陽光城。

　　更典型的案例是廣匯股份。受房地產市場強勁復蘇的影響，公司房地產營業收入和營業利潤在公司所占比例，分別由2008年度的9.54%和13.65%，提高到2009年的48.26%和72.61%。但該公司近期表示，今后將逐漸剝離房地產業務，同時將投資集中于煤化工等能源領域。

　　廣匯股份有關負責人指出，除廣匯美居物流園配套建設項目之外，公司將不再擁有亦不再購置新的土地資源用作開發房地產；并將于適當時機將所持有的新疆廣廈房地產交易網絡有限公司45%股權和新疆億科房地產開發有限責任公司100%股權剝離。

　　據中國證券報記者的不完全統計，4月中旬以來，通過各大產權市場掛牌轉讓的房地產項目超過30個，其中包括央企被要求清退的房地產業務，也包括因資金等問題，主動尋求買家的地產項目。

　　“成交量急劇萎縮，房價開始下跌，房地產行業的調整周期才剛剛開始。”21世紀不動產分析師指出，房價下行將使地產公司未來的盈利能力降低，而長期的市場低迷必然會考驗中小地產商的資金和項目開發實力。

　　知情人士透露，福州濱江房地產公司的股東以前沒有開發經驗，調控出臺后，因資金和開發能力不足而決定退出。而陽光城接手，則是看中該項目與公司布局的一致性以及轉讓價格合適。

　　另外，央企“借勢”剝離地產業務也出現一波小高潮。據北京及上海產權市場顯示，5月以來，掛牌轉讓旗下地產業務的央企已達11家。其中包括：中石油1.26億元出讓北京都市圣景房地產100%股權及6498.2萬元債權；中國醫藥集團2819.5萬元出讓新疆邁德勝房地產51%股權；中房集團2430萬元出讓包頭市九合置業70%股權；中石油和南光集團分別以1.13億元和1.23億元，出讓上海中國石化大廈置業48%和52%股權等。