這兩天，樓市最熱的話題莫過于二套房貸認定有了明確的執行標準。記者從東莞部分商業銀行了解到，目前二套房貸“認房又認貸”的認定標準已經在各銀行中落實執行，但在實際操作中仍有一些靈活變通的做法，令二套房貸政策在執行層面上更趨人性化。

　　房地產業界人士分析表示，二套房貸認定執行標準比想象中更為嚴厲，在“認房又認貸”的執行標準下，東莞大批急需換房的改善型置業群體會受影響，目前占據東莞市場主力的大戶型洋房產品滯銷情況將更為明顯。

　　銀行反應：執行二套房認定標準

　　二套房貸認定和實施標準出臺后，東莞各家銀行將如何根據實際情況調整原有的認定標準？有關銀行界人士表示，由于這次二套房貸認定和實施標準規定由住建部頒布實施，因此各家銀行將按相關認定標準從嚴執行。

　　一位在某銀行東莞支行負責住房貸款業務的職員小玲表示，在統一認定標準出來以前，東莞部分銀行的二套房認定相對寬松，有的銀行仍然可以根據人均居住面積來界定是否屬于二套房，但執行標準出來以后，銀行只能按現有統一規定執行。

　　據悉，目前東莞各家銀行的做法仍是通過全國聯網的銀行征信系統或本地房屋登記系統查找及判斷客戶所購房產是否屬于第二套住房。通過異地房屋登記系統查找客戶異地物業目前操作起來仍然有很大的難度，上門居訪面談等形式因為太過耗時耗力，銀行方面暫時不予實施。

　　二套房認定：賣房后再購新房算首套

　　根據相關規定，如購房者之前買過一套房，為了改善居住條件將第一套房出售轉讓后再行買第二套房，只要從銀行征信系統里能查到第一套房的貸款記錄，再貸款買房，算二套。

　　據悉，針對以上規定，東莞部分銀行采取了相對靈活的做法，即使有銀行貸款記錄，只要購房者能向銀行證明第一套房產已不在家庭成員名下，同時有證明顯示該套房已經出售轉讓給其他人，該購房者再貸款買房，算第一套。

　　如果非本地戶籍購房者首次置業，但無法提供一年以上的當地納稅證明或社會保險繳納證明，是否就只能按二套房標準執行房貸？有關銀行界人士表示，目前東莞部分銀行的做法是，只要客戶東莞本地銀行賬戶有超過一年的流水賬記錄，證明其收入有足夠的供款能力，該客戶申請貸款算作第一套。

　　樓市反應：四成在售項目“零成交”

　　東莞中原地產研究中心統計數據顯示，東莞上個月住宅“零成交”項目中有四成在售項目出現“零成交”，5月住宅成交量環比下跌41.38%，同比下跌近五成。

　　分析人士指出，以上“零成交”項目多數是以大戶型洋房產品為主體的樓盤，改善型需求客戶在二套房認定標準實施后基本上都會選擇延后入市。對首次置業的90平方米以下中小戶型或針對豪宅客的住宅品種如200平方米以上大戶豪宅及別墅，影響相對較小。

　　開發商：大型洋房成交量下降

　　“認房又認貸”的二套房貸認定實施標準公布后，東莞房地產業界人士普遍認為該認定標準短期內對樓市的影響較大，尤其是針對改善型客戶需求的120~160平方米左右的大戶型洋房樓盤，成交量將繼續下挫。另一方面，隨著改善性需求受挫，大戶產品銷售滯銷情況明顯，目前開發商已開始調整策略，將近期即將入市的大戶產品延后入市。

　　光大集團項目經理程偉認為，“認房又認貸”只是國家調控樓市的一個短期做法，這一規定是對之前“新國十條”政策的細化和實施，政策執行后可達到調控市場的目的，但不會長久執行下去。

　　房地產業內人士陳小姐認為，二套房認定標準出來后，東莞樓市的觀望氛圍將會更加濃厚。(記者 張玉云、蔣幸端)