多地萬科樓盤讓利搶量 　

　　說起房地產(chǎn)業(yè)的走向，龍頭公司萬科的動(dòng)向不能不提。 近日，有媒體報(bào)道了萬科地產(chǎn)6月份降價(jià)的消息，雖然萬科總部否定了這個(gè)傳聞，但是中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道的記者采訪發(fā)現(xiàn)，萬科在南京、蘇州、北京等地的項(xiàng)目，確實(shí)存在著不同程度的價(jià)格調(diào)整的現(xiàn)象。

　　記者走訪了萬科南京唯一在售樓盤金色里程，目前在售的4棟小高層，均價(jià)13000左右，和去年10月份開盤的二期價(jià)格基本持平，不過，售樓小姐介紹，如果交意向金，可以打到96折。

　　南京萬科金色里程樓盤銷售人員：“我們現(xiàn)在內(nèi)部可以收意向金的 現(xiàn)在定收意向金可以有一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠 然后如果你是選用商業(yè)貸款 折扣貸款 有3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠 等于就是4個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠(就是96折)。”

　　工作人員還介紹說，4棟的裝修材料和二期相比，進(jìn)行了升級(jí)，每平米精裝修的價(jià)格增加了一到兩千元，現(xiàn)在買房其實(shí)要比過年前便宜近10萬元。

　　南京萬科金色里程樓盤銷售人員：“我們這一期開的基本和二期價(jià)格差不多 就是去年開的差不多 今年房子的內(nèi)部裝潢也之前更完善 50里面配的東西再好一些。”

　　在蘇州，萬科蘇州金色家園二期項(xiàng)目，推出了一批167平米的三房戶型，目前的售價(jià)是12000-14000元/平米，但根據(jù)萬科之前對(duì)該批房源的13000-17000元/平米的報(bào)價(jià)，降價(jià)的幅度還是達(dá)到了每平米1000-3000元；而蘇州萬科金域緹香項(xiàng)目，目前的平均單價(jià)是每平米23000 元，不過，工作人員介紹，4期項(xiàng)目即將開盤，定價(jià)會(huì)比現(xiàn)在低。

　　蘇州萬科金域緹香樓盤銷售人員：“肯定要低的 (會(huì)低到2萬以內(nèi)嗎)應(yīng)該會(huì)的。”

　　根據(jù)媒體在北京的調(diào)查，萬科眼下在北京熱銷的四大樓盤：萬科五號(hào)公園、萬科藍(lán)山、金隅萬科城與萬科假日風(fēng)景均出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者葉書利：“(萬科五號(hào))當(dāng)時(shí)預(yù)期是5到6萬開盤 目前銷售價(jià)格均價(jià)是4.55萬(每平米降了四千多塊錢)至少4500  您說萬科藍(lán)山也是 當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)4萬每平米 現(xiàn)在整個(gè)開盤39800元 同時(shí)享受老業(yè)主99折 一次性付款還可以享受97折優(yōu)惠。”

　　記者隨后聯(lián)系了萬科總公司，萬科工作人員以全國降價(jià)不知其來源如何，不予置評(píng)。不過，業(yè)內(nèi)人士根據(jù)萬科上一輪房地產(chǎn)下跌時(shí)采取的策略認(rèn)為，萬科要在行業(yè)低谷時(shí)搶占更多市場份額，降價(jià)以釋放銷售量或許是可選的策略。

　　北京：酒店式公寓遭“冰凍”

　　前不久，北京市出臺(tái)了一個(gè)新的規(guī)定，從6月1號(hào)開始，北京市新簽土地出讓合同的酒店類項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。而此前簽訂土地出讓合同的項(xiàng)目，要取得銷售許可證，也必須由北京市住建委等多部門組織召開聯(lián)席會(huì)共同審定。這個(gè)規(guī)定意味著，在北京，把酒店項(xiàng)目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”來出售的方式被禁止了。那么政策出臺(tái)后，北京酒店式公寓情況如何呢？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，眼下北京大部分酒店式公寓新項(xiàng)目，不僅在推遲開盤日期，還紛紛下調(diào)了銷售價(jià)格，但即便如此，酒店式公寓還是不受購房者的青睞，一起來看看。

　　記者首先來到了位于北京市東直門外的東厥都項(xiàng)目售樓處，這個(gè)已經(jīng)建成并在裝修的酒店式公寓，是2008年4月開的盤，開盤時(shí)LOFT戶型均價(jià)是三萬元每平方米，而前段時(shí)間，這個(gè)價(jià)格最高已經(jīng)漲到了每平方米四萬六千元。不過，受到北京酒店式公寓出售政策的影響，這個(gè)樓盤剩余的戶型已經(jīng)開始滯銷。

　　北京某酒店式公寓售樓處人員：“我們現(xiàn)在還有十多套房，面積從70多平方米到110多平方米不等，主要是這幾個(gè)樓層。”

　　售樓人員告訴記者，每平方米46000元的價(jià)格是三四月份的一個(gè)高價(jià)，而現(xiàn)在最新的價(jià)格已經(jīng)降到每平方米四萬三千元，但即便是降價(jià)促銷，這十多套房還是很少有人光顧。和在售樓盤滯銷的情況相比，北京不少原打算在5、6月份開盤的酒店式公寓樓，都選擇延后開盤時(shí)間。今天記者也來到了這個(gè)叫樂moma的樓盤，作為酒店立項(xiàng)項(xiàng)目，這個(gè)公寓內(nèi)部裝修已經(jīng)基本結(jié)束，原定5月前就要開盤的這個(gè)項(xiàng)目，至今還沒有開盤。

　　北京某酒店式公寓售樓處人員：“我們估計(jì)6月底開盤，具體時(shí)間還沒定。”

　　記者：“那你們有房產(chǎn)證嗎？”

　　北京某酒店式公寓售樓處人員：“當(dāng)然有了。“

　　記者：“什么時(shí)候能辦下來？”

　　北京某酒店式公寓售樓處人員：“買完房估計(jì)得兩年以后。“

　　當(dāng)記者追問這個(gè)項(xiàng)目是否有北京政策規(guī)定的分割銷售許可證時(shí)，銷售人員表示，這個(gè)項(xiàng)目早已取得預(yù)售許可證，每間房屋都有自己的房產(chǎn)證，因?yàn)槭苷�策的影響，所有的手續(xù)，包括分割銷售許可證都還在審批當(dāng)中。

　　售樓處人員：“現(xiàn)在所有的手續(xù)都在等著審批，審批下來了我們就開盤銷售。”

　　記者了解到，除了樂moma以外，在北京，包括西區(qū)國際公寓，首開石榴派，九都匯等十多個(gè)酒店式公寓樓盤，都紛紛推遲了開盤時(shí)間，而據(jù)了解，推遲開盤的項(xiàng)目大多都在等待分割銷售許可證的最后審批。而根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，5月份，北京酒店式公寓包括期房和現(xiàn)房共成交了399套，和去年同期的1534套相比，下降了74%，而和4月的3091套相比，環(huán)比下降了87.1%，北京的酒店式公寓銷售降幅驚人。

　　上海酒店式公寓銷售平穩(wěn)

　　的確，近年來，隨著住宅市場的升溫和房價(jià)的持續(xù)上漲，有個(gè)別酒店類項(xiàng)目就擅自變更規(guī)劃和土地性質(zhì)，把酒店用房設(shè)計(jì)為住宅，進(jìn)行分套分單元銷售，打著“酒店式公寓”、“精裝小戶型”等旗號(hào)，作為住宅銷售。和北京不同，眼下，上海對(duì)酒店式公寓等商住項(xiàng)目的銷售，還沒有出臺(tái)相關(guān)禁令。目前上海的酒店式公寓等商住項(xiàng)目，銷售還比較平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)大的變化。

　　這里是位于上海陸家嘴金融中心附近的一棟酒店式公寓，記者看到，大多數(shù)房間都是空置的，不少還在打出租廣告。

　　上海某地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人全俊偉：“從商辦物業(yè)來看 尤其是商住樓 它這個(gè)月的成交量跟4月份基本持平 (價(jià)格也比較平穩(wěn))也就是3萬元每平方米左右。”

　　專家告訴記者，和普通住宅相比，酒店式公寓屬于商住一體的物業(yè)，戶型小，物業(yè)費(fèi)高，目前持有者大多是投資為主。由于交易成本比較高，上海的酒店式公寓成交量一直都不是很高。而這次國家樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，從住宅市場流出的資金，也沒有更多投向酒店式公寓這類商住地產(chǎn)，而是投向了純商業(yè)地產(chǎn)。

　　上海某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人朱翔龍：“商鋪的回報(bào)率的點(diǎn)數(shù)比就酒店式公寓高大概在3個(gè)點(diǎn)到4個(gè)點(diǎn)之間 所以說 現(xiàn)在比較多的如果說是投資客的話 投資客去選擇的話 基本上是(商鋪等)商業(yè)地產(chǎn)。”

　　專家：警惕酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)

　　再把視線轉(zhuǎn)向杭州。和上海一樣，杭州對(duì)酒店式公寓等商住項(xiàng)目的銷售，目前也沒有出臺(tái)相關(guān)禁令。不過，和上海相比，這段時(shí)間，無論是杭州的酒店式公寓等商住項(xiàng)目，還是寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，交易都非常火爆，受到不少炒房客的熱捧，和杭州住宅市場的冷清截然不同。來看記者在杭州樓市的調(diào)查。

　　最近，杭州一個(gè)叫做國際時(shí)代的樓盤開盤了，這個(gè)包含了酒店式公寓和寫字樓在內(nèi)的項(xiàng)目，在開盤當(dāng)天就迎來了銷售開門紅，當(dāng)天就預(yù)定出去353套房源，占到總量的70%。而和這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同日開盤的杭州其它5個(gè)住宅項(xiàng)目，銷售卻非常冷清。這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者，來購房的投資者中，外地投資客占了7成左右，其中溫州的投資客差不多就有一半。

　　浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)公司策劃經(jīng)理許峰：“溫州(投資客)還是占了很大一部分的。很多都是一次性購買的，出手還是比較大方的。他們常常是兩層或者整層購買過去。有很多這樣的客戶。”

　　樓市投資客：“我是從溫州過來的，是外地的一個(gè)投資的。我之前個(gè)人在這里是買了一個(gè)寫字樓的，租的不錯(cuò)，還可以，投資回報(bào)率還是不錯(cuò)。”

　　據(jù)了解，樓市新政出臺(tái)一個(gè)多月來，杭州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逆勢走強(qiáng)，成為眼下樓市的成交亮點(diǎn)。投資客們普遍認(rèn)為，商住樓稀缺的地段，相對(duì)穩(wěn)定的出租回報(bào)率都讓他們看到了較高的投資價(jià)值。并且商業(yè)地產(chǎn)不受限貸令對(duì)外地客戶的限制，購房套數(shù)也不受影響，

　　樓市投資客：“我也不擔(dān)心買了這個(gè)房子以后沒退路，現(xiàn)在開公司，以后不開了，這個(gè)房子還是可以弄出去的。”

　　根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，樓市新政出臺(tái)以來，杭州住宅類房產(chǎn)的成交量迅速萎縮，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依然走俏，其中又以寫字樓的表現(xiàn)最為搶眼。5月24日到5月30日，杭州辦公樓成交68套，占杭州樓市成交總量的20.3%，商鋪和酒店式公寓成交38套，占到杭州樓市成交總量的11.3%。而在國家樓市新政推出前的一周，4月5日至4月11日，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別是16.2%和4.6%，成交量增加明顯。業(yè)內(nèi)分析指出，目前浙江的民間資本從住宅地產(chǎn)流向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢非常明顯。

　　專家：警惕酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)

　　看來，在樓市新政出臺(tái)后，酒店式公寓這類商住地產(chǎn)，又成了不少投資客新的生財(cái)之道。不過，專家也提醒，這種‘住宅’無法保障購房人的合法權(quán)益，是有一定投資風(fēng)險(xiǎn)的。

　　專家指出，目前，酒店式公寓一般分為產(chǎn)權(quán)式公寓酒店和純酒店式公寓。其中，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店雖然實(shí)質(zhì)上是公寓，但是購房者擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)期限一般是四十年和五十年。而純酒店式公寓本質(zhì)上是酒店，它沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，只有大產(chǎn)權(quán)，購房者享有的只是酒店的居住權(quán)。這次北京調(diào)控的主要是針對(duì)產(chǎn)權(quán)式公寓酒店。

　　中國指數(shù)研究院院長莫天全：“(產(chǎn)權(quán)式公寓酒店)它沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，你只有大的產(chǎn)權(quán)，大家共享這個(gè)產(chǎn)權(quán)，你只有居住酒店的權(quán)利。”

　　此外，酒店式公寓也無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)也相對(duì)較高。此外，和住宅最高土地使用年限70年相比，酒店類公寓的土地使用年限只有40年到50年。所以，購房者買了這種‘住宅’后，是根本無法實(shí)現(xiàn)住房的土地使用年限以及配套建設(shè)指標(biāo)的。

　　財(cái)經(jīng)鏈接 地產(chǎn)股不怕“過周末”表現(xiàn)搶眼

　　關(guān)注房地產(chǎn)走向的不單是租房者和購房者，也有投資者。由于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)意義，滬深股市中的房地產(chǎn)板塊也一直非常敏感，我們現(xiàn)在就打開房地產(chǎn)的財(cái)經(jīng)鏈接，看看專業(yè)機(jī)構(gòu)此時(shí)如何看待房地產(chǎn)股票的走勢。  

　　在今天的市場中，房地產(chǎn)板塊雖然只名列漲幅第13名，漲幅為1.5%，比漲幅第一的創(chuàng)業(yè)板3.42%相差很多，但是如果考慮到房地產(chǎn)的權(quán)重地位和憂慮政策變數(shù)的周末效應(yīng)，結(jié)論可能就不一樣了。房地產(chǎn)的112家上市公司中，只有 11家下跌， 中關(guān)村和大龍地產(chǎn)漲停 ，其它權(quán)重股也有表現(xiàn)。

　　在機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)方面，摩根士丹利中國策略師婁剛表示，目前已經(jīng)到可堅(jiān)定看多A股的時(shí)候，中國股市在估值、盈利增長、政策等方面都具備安全邊際，投資者已可逐漸買入，他特別指出，不能把房價(jià)等同于中國經(jīng)濟(jì)，房價(jià)絕對(duì)不是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，不能認(rèn)為房價(jià)下跌了經(jīng)濟(jì)就不好了。他認(rèn)為市場在等待一個(gè)市場的轉(zhuǎn)向點(diǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)向點(diǎn)很難把握，但每次市場反彈都是由隨機(jī)因素造成的。

　　長江證券的房地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，目前仍是“調(diào)控困局，將繼續(xù)等待機(jī)會(huì)到來”  ，他們認(rèn)為，本次調(diào)控很多手段不是短期行為；地方政府落實(shí)上卻有多重考慮，行業(yè)現(xiàn)狀并未影響到地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)在仍處等待期；長江證券對(duì)房地產(chǎn)股歷史估值PE、PB都進(jìn)行了比較，目前房地產(chǎn)股的估值水平的確處于歷史底部。但本次調(diào)控能否遵循這個(gè)所謂規(guī)律仍需觀察。他們近期調(diào)研樓市發(fā)現(xiàn)，高端樓盤仍然旺銷，二手房房東依然強(qiáng)勢。